大規模修繕の定義とは?建築基準法の定義など簡単解説

大規模修繕の定義とは?建築基準法の定義など簡単解説

大規模修繕の定義とは?建築基準法の定義など簡単解説

何事にも”定義”は存在しますが、マンションの大規模修繕にも同じように定義があります。

今後、マンション大規模修繕を予定しているマンションでは、定義に沿って計画を進めていくことになるので、ある程度の知識は備えておくことが大切です。

とはいっても、定義といえば解釈が難しいと考えられがちです。
そこで、ここからは建築基準法で定められている大規模修繕の定義や国土交通省による定義を詳しくご紹介いたします。

このページの目次

1.建築基準法による大規模修繕の定義

建築基準法による大規模修繕の定義

建築基準法はあらゆる工事の定義が定められた法律であり、もちろん「大規模修繕」の定義も設けられています。しかし、そもそもマンションの大規模修繕とは?について、実施する目的やメリット、実施する頻度など具体的に理解していない方もいるのではないでしょうか?

そこで、建築基準法の中で法律上設けられている大規模修繕の定義の説明の前に、一般的なマンション大規模修繕とは?について簡単にご説明いたします。

1-1. 一般的なマンション大規模修繕とは?

あらゆる建物は太陽の紫外線や気候の変化、台風や地震などの自然災害などの影響を受け続けるため、経年劣化が避けられません。もちろん、マンションも経年劣化が避けられず、築年数に伴って各所に劣化や不具合が発生してきます。

そこで、発生する劣化や不具合を修繕して、長く快適に生活できるようにする工事が「マンション大規模修繕」になります。 マンションで実施する大規模修繕は、一般的に共用部分に発生した劣化や不具合の修繕工事を行い、各家庭の専有部分は工事範囲に含まれません。

参考までに、一般的なマンション大規模修繕の工事範囲を紹介しておくと、以下の通りになります。

マンション大規模修繕の工事範囲

  • ・外壁:下地コンクリート補修、タイル補修および貼り替え、塗装など
  • ・屋上:防水改修
  • ・共用部廊下・階段・バルコニー:床面防水および壁・軒天塗装
  • ・鉄部:錆(さび)部や塗装剥離部の塗装
  • ・設備関係:電気・給排水・消防などの設備関係の補修および更新
  • ・外構:外構施設(舗装、塀など)の補修

特徴として、マンション大規模修繕は回を重ねるにつれて工事範囲が増していきます。

1-1-2. マンション大規模修繕の目的とメリット

「なぜマンションで大規模修繕工事を実施するのか?」については、大きく以下の2つの目的が挙げられます。

マンションで大規模修繕を実施する目的

  • 資産価値を維持向上するため(修繕)
  • 建物及び設備の性能向上を図るため(バリューアップ)

具体的には、マンション内で発生した劣化や不具合を修繕して、資産価値の維持向上を図るとともに、時代のニーズに合わせてマンションの性能や機能をバリューアップして、生活水準の向上を図るのが大きな目的になり、同時に大規模修繕を実施するメリットになるのです。

劣化や不具合を放置していれば、マンションの景観が悪くなるのはもちろん生活環境にも影響するため、結果としてマンションの資産価値の低下を招き、入居率にも悪影響を与える可能性があります。

1-1-3. マンション大規模修繕を行う時期および頻度

マンション大規模修繕はいつ頃実施するのか?について、一般的に「12年周期」といわれています。単純にマンションが竣工してから12年目に1回目の大規模修繕を実施すれば、2回目は24年目、3回目は36年目になります。

必ずしも12年周期で実施しなければならないワケではありませんが、平均すると12年~15年周期で大規模修繕工事が行われています。

マンション大規模修繕工事の時期や周期に関しての説明については大規模修繕の時期とは?目安や周期サイクルを簡単解説」こちらで詳細に解説しているので、気になる方は合わせてご確認ください。

ここまで一般的なマンション大規模修繕工事について説明しましたが、ここからは建築基準法で設けられている大規模修繕の定義を詳しく説明するので比較しながらご覧ください。

1-2.大規模修繕の「大規模」の定義とは?

建築基準法で設けられている大規模修繕の定義をご覧いただきましたが細かく見ていきましょう。
まず大規模修繕の「大規模」の定義についてご説明します。

大規模を辞書で調べると「仕組み・構想が大きい・こと(さま)」を意味しています。
そこで、大規模修繕の「大規模」とは、建築基準法の条文では「建築物の主要構造部の一種以上について行う過半の修繕・模様」と定められています。

つまり、マンションの主要構造部の一種以上について行う過半(半分以上)の修繕・模様替が、”大規模”な修繕または模様替ということになります。

1-3.大規模修繕の「修繕」の定義とメリットとは?

建築基準法では、大規模な「修繕」「模様替」と定義が分かれています。
同じ工事のように感じる方は少なくないと思いますが、「修繕」の定義についてご説明いたします。

建築基準法の条文では、「建築物の主要構造部の一種以上について行う過半の修繕をいう。」と定められています。
まず「主要構造部」とは、建物の『壁、柱、床、はり、屋根又は階段」を指し、間仕切り壁や間柱、付け柱、最下階の床、小梁、庇、屋外階段といった部分は除かれます。

この主要構造部の例えば建物に柱が20本あれば、そのうち11本以上(過半)に対して修繕を行えば、大規模な修繕になります。

しかし、肝心の「修繕」に関しては建築基準法では規定されていません。
建築業界における「修繕」とは、「修繕前と同じ材料を使って元の状態に戻して、建築当初の価値を回復する」とされ、修繕のメリットはまさに建築当初の資産価値を回復することにあります。

しかし、建築基準法の条文とは概念に違いがあります。
一般的なマンション大規模修繕は「建物の表面的な大規模な修繕」であり、建築基準法で規定されている「主要構造物の大規模な修繕」とは違いがあるのです。

これは、後の項で説明する「確認申請」の必要性にも関わってくるので、後程詳しくご説明いたします。

1-4.大規模修繕の「模様替」の定義とメリットとは?

次に「模様替」の定義についてご説明いたします。
建築基準法では、「建築物の主要構造部の一種以上について行う過半の模様替」が大規模な模様替になり、主要構造部の考え方は修繕と同じです。

そこで、「模様替」に関しても修繕と同じように建築基準法では明確に定義されていません。
こちらも建設業界の考え方を紹介しておくと、「模様替」とは「模様替前の材料とは違う材料や仕様に変えて、建築当初の価値の低下を防ぐ」と考えられています。

具体的には、瓦葺の屋根を全面金属板葺きに変更するなど、材料・仕様を変更する工事が模様替になり、メリットは新たな価値が生まれることにあります。

模様替は、修繕のように「同じ材料」「元の状態に戻す」といった制約がない分、使う材料や工事の仕様によっては建物の資産価値の低下抑制はもちろん価値の向上が期待できるのです。

1-5.大規模修繕の「改修」の定義とメリットとは?

大規模修繕では、修繕、模様替のほかに「改修」という言葉をよく使いますが、建築基準法では定義は決められていません。

改修の概念は「模様替」とほぼ同じなのですが、建物の機能や性能を新築当時の水準以上にして、資産価値を維持するだけでなく、その価値を高めることになります。

修繕は「同じ材料を使って元の状態に回復する」のに対して、改修は古くなった外観や性能をグレードアップすることであり、バリアフリーやセキュリティ強化、屋上の緑化といったマンションの性能や機能を向上されていく工事が「改修」になります。

つまり、マンション大規模修繕における「改修」とは、時代とともに向上していく住環境に合わせて、初期性能よりも高い機能性、居住性を生みだす目的で行われるのです。

マンション大規模修繕では、元の状態に回復する「修繕」だけ行うのではなく、より住環境の質を高めてくれる「改修(模様替)」も積極的に行っていく必要があります。

以上、建築基準法による大規模修繕の定義をご紹介しましたが、建築基準法で記載されている定義と一般的なマンション大規模修繕の定義には違いがあるので、その点は認識しておきましょう。

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2.国土交通省による大規模修繕の定義

国土交通省による大規模修繕の定義

マンション大規模修繕の定義について、建築基準法とは別に国土交通省からもガイドラインとして発表されています。
建築基準法と定義の大枠はほとんど同じですが、内容に若干の違いがあるのでこれからご紹介いたします。

2-1.国土交通省で定められている大規模修繕の定義

建築基準法では、大規模な修繕・模様替の定義を「建築物の主要構造部の一種以上について行う過半の修繕・模様替をいう。」と規定していますが、国土交通省の定義はより具体的になります。

“大規模修繕とは?
マンションの快適な居住環境を確保し、資産価値を維持するために行う修繕工事や、必要に応じて建物及び設備の性能向上を図るために行う改修工事のうち、工事内容が大規模、工事費が高額、工事期間が長期間にわたるもの等をいう。”

(参照:国土交通省|マンションの改修・建替え等について)
http://www.mlit.go.jp/common/000028135.pdf

このように、建築基準法とは少しニュアンスが異なり、工事内容が大規模、工事費が高額、工事期間が長期間にわたるものが大規模修繕にあたるとされています。

また、建築基準法における修繕や模様替についても、国土交通省では「資産価値を維持するために行う修繕工事」や「建物及び設備の性能向上を図るために行う改修工事」とより詳細まで定められています。

2-2.大規模修繕の重要性と「修繕」「改良」「改修」の定義の違い

国土交通省の「マンションの改修・建替え等について」では、マンション大規模修繕の重要性とともに、「修繕」「改良」「改修」という3つの定義に分けられています。

マンション大規模修繕の重要性に関して以下のように定められています。
“マンションの経年に伴う劣化や不具合に対しては、大規模修繕等の計画修繕を適切に実施していくことが必要。
また高経年マンションでは、質及び価値を長持ちさせていくために、修繕による性能の回復に加えて、現在の居住水準・生活水準に見合うようマンションの性能をグレードアップし、住みよいマンションにしていくことが重要。”
(参照:国土交通省|マンションの改修・建替え等について)

このように、「修繕」「改修」の重要性の記載もあり、そこには「修繕」「改良」「改修」の3つの考え方が定義されています。

2-2-1.劣化部分を基の状態に回復する工事が「修繕」

マンションなどの建物は経年劣化が避けられません。

そこで、マンションでも部材や設備が劣化している箇所があれば、その部分の修理もしくは取り替えを行い、建物やその部分の機能や性能を生活上問題ない状態に回復させる必要があり、その一連の工事が修繕になります。

2-2-2.マンションの性能や機能をグレードアップする工事が「改良」

改良は言葉の通り、マンション内の各部の性能や機能を改良してグレードアップする工事を指します。
例えば、機能が劣化したエレベーターを取り替えるなどの工事や宅配BOXの設置などが改良にあたります。

2-2-3.マンションの性能や機能を改善する工事全般が「改修」

修繕および改良(グレードアップ)でマンションの性能や機能を改善する工事全版が改修になります。

このように、国土交通省では「修繕」「改良」を組み合わせた「改修」によって、現代の居住や生活の水準に性能をグレードアップして、住みよいマンションにしていくことが重要だと定義しています。

2-3.工事範囲とマンション内決議の関係

一般的なマンション大規模修繕では、必要な決議が工事内容や範囲によって異なります。

国土交通省のガイドラインの中では、特に「共用部分」に関して著しい変更が伴わない改修工事については、工事規模の大小、費用の多少に関係なく過半数の決議で決する「普通決議」で問題ないとされています。

しかし、共用部分の著しい変更を伴う共用部分の改修工事に関しては、4分3以上の賛成が必要な「特別決議」が必要と定義されています

こちらは、各マンションで違いはありますが、居住者全員が利用する共用部分の設備や機能に関して、大幅に変更する改修工事に関しては居住者の4分の3以上の賛成が必要になるので、共用部分を改修する際は注意しておきましょう。

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3.大規模修繕の定義で確認申請は必要なのか?

大規模修繕の定義で確認申請は必要なのか?

マンションなどの建物を建設するとき、「建築確認申請」を建築主事あるいは民間の指定確認検査機関に提出しなければなりません。この申請を提出して建築主事などの確認を取らないと建物は原則建てることができません。

3-1.一般的なマンション大規模修繕の確認申請は不要

そこで、マンションの大規模修繕・模様替にも確認申請が必要なのか?と気になる方もいるかと思いますが、確認申請が必要な工事の中に「大規模な修繕・模様替」という項目があります。

ただし、1.の項で建築基準法の大規模修繕の定義の中でも簡単に触れましたが、建築基準法の定義と一般的なマンション大規模修繕の定義には違いがあります。

大規模な修繕・模様替で確認申請が必要な条件は「主要構造部の一種以上について行う過半の改修工事」となっています。詳しくは、主要構造部(壁、柱、床、はり、屋根又は階段)の一種以上に対して、半分以上の改修工事を行うときに確認申請が必要ということです。

しかし、一般的なマンション大規模修繕では、外壁の下地およびタイル補修や塗装替え、屋上・開放廊下・階段・バルコニーの防水補修、鉄部塗装、給水・排水管の補修など、主に「劣化」した部分の補修工事を行います。

「資産価値を維持するために行う修繕工事」や「建物及び設備の性能向上を図るために行う改修工事」が一般的なマンション大規模修繕になるので、上記の確認申請が必要な条件とは明らかに違いがあります。

つまり、マンション大規模修繕は、劣化部分の修繕と建物の性能・機能を向上させる改修を同時期に行うことから、一般的に「大規模修繕」と呼ばれているだけで、確認申請が必要な「大規模な修繕」とは違うということです。

そのため、一般的に行われているマンション大規模修繕の大半は建築確認申請の提出は不要ということになります。

3-2. マンション大規模修繕で確認申請が必要な工事とは?

上記でご紹介した通り、一般的に実施されるマンション大規模修繕のほとんどは、建築確認申請の提出は不要ですが、以下の工事を行うときは、提出の有無の確認が必要になります。

大規模修繕に伴う建築確認申請が必要な工事

  • ・エレベーターの更新(リニューアル)工事
  • ・耐震対策工事

大規模修繕に合わせて上記の工事を実施するときは、確認申請の提出が求められる可能性があるため、計画に合わせて確認が必要になりますが、それぞれ簡単にご説明いたします。

3-2-1. エレベーターの更新(リニューアル)工事

エレベーターといえば、マンションに限らず全ての建物に欠かせない設備の一つです。 そのエレベーターの法定耐用年数は17年と定められていますが、一般的に法定点検や保守点検をしっかり行っていれば、20年~25年は利用できるとされています。

そこで、例えば12年周期で大規模修繕を計画しているマンションでは、築24年にあたる2回目の大規模修繕でエレベーターの更新(リニューアル)を視野に入れた計画が求められます。

そのエレベーターの更新(リニューアル)工事には、以下の3種類の方式があります。

エレベーターの更新(リニューアル)工事の方式

  • ・全撤去型リニューアル方式
  • ・準撤去型リニューアル方式
  • ・制御部品型リニューアル方式

この中で「全撤去型リニューアル方式」と「準撤去型リニューアル方式」を行う場合には、確認申請の提出が必要になり「制御部品型リニューアル方式」は、一般的に確認申請の提出は求められませんが、確認は必要になります。

大規模修繕に伴うエレベーターの更新(リニューアル)については「大規模修繕に伴うエレベーターリニューアル目安と3種類の方式を解説」こちらで詳しく解説しているので合わせてご覧ください。

3-2-2. 耐震対策工事

建築基準法で定められている確認申請が必要な工事は、上記で説明した通り「建物の主要構造部の一種以上について行う過半の修繕・模様替」を指し、主要構造部(壁・柱・床・梁(はり)・屋根又は階段)の一種以上に対して、半分以上の修繕・模様替を行うときに確認申請の提出が必要になります。

そこで、マンション大規模修繕に合わせて耐震補強工事を行うとき、例えば「柱」に関して、建物の柱の総本数に対して、半分以上補強工事を行えば「大規模な修繕・模様替」に該当するため、確認申請の提出が求められます。

その他の壁や梁などに対して補強工事を行うときも「半分以上」が目安になるため、耐震補強工事を大規模修繕に合わせて実施するときは、施工業者を含めてしっかり確認する必要があります。

以上のエレベーターの更新と耐震補強に関しては、確認申請の提出が求められる可能性があり、無届けで工事を実施すれば罰則が科せられる危険があるので、提出の有無はしっかり確認するようにしましょう。

3-3. 確認申請における留意点(既存不適格と大規模修繕の扱い)

確認申請における留意点として「既存不適格」の扱いが挙げられます。 既存不適格とは「新しく制定・改正された規定に適合しない状態」を指し、既存不適格になる建物などの建築物は一般的に「既存不適格建築物」と呼ばれています。

簡単には、2000年に建設されたマンションは2000年時点の規定で建てられますが、2010年に改訂された建築基準法に沿っていない、このような状態のマンションが「既存不適格建築物」になります。

そこで、建物が既存不適格に該当すれば、建物が現行の規定に適合するよう是正しなければなりませんが、現在は「新法の遡及が免除」が適用できるように法律で定められています。

遡及(そきゅう)とは、法律をその施行以前になされた行為や、生じた事実に遡って適用することを意味し、マンションなどの建物に当てはめると、新しく制定・改正された規定に対して、それ以前に建てられた建物は適合していなくても良いということになります。

マンション大規模修繕は、主に共用部分に発生した劣化や不具合を修繕する工事なので、既存不適格は全く気にする必要はありません。

4.まとめ

マンション大規模修繕工事の定義に関して、建築基準法および国土交通省が発表している定義をご紹介しました。
建設基準法においての大規模修繕の定義は、「建築物の主要構造部の一種以上について行う過半の修繕・模様替」「大規模な修繕・模様替」となっています。

しかし、一般的なマンション大規模修繕の工事内容とは異なるため、どちらかといえば国土交通省が発表している定義の方が該当する項目が多いように感じます。

一般的なマンション大規模修繕の定義は、「資産価値を維持するために行う修繕工事」や「建物及び設備の性能向上を図るために行う改修工事」が最も近い定義ではないでしょうか。

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