大規模修繕支援センターでできる3つのこと

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大規模修繕の工事内容一覧

マンション大規模修繕工事は、太陽の紫外線や雨風による自然劣化や地震や台風といった自然災害などによる損傷を補修・修繕するとともに、マンション住人や時代のニーズに応じて、マンションの機能や性能をバリューアップさせるための改修・模様替を行う工事です。その工事範囲は建物の外部・内部のほか、敷地内に設置している設備も含めてマンション全体におよびます。


建物外部・建物内部・金物・金具部分・設備関係・外構の工事範囲の中でどのような工事が行われるのか把握したうえで、失敗のないように大規模修繕工事を進めていきましょう。

  • 躯体(くたい)工事

    建物の躯体がどの部分を示すのかを把握しましょう。

    躯体(くたい)工事
  • 屋根(屋上)防水工事

    屋上からの漏水を防ぐ為には防水工事が必要となります。

    屋根(屋上)防水工事
  • 外壁補修工事

    外壁補修はマンションの耐久性や美観の為に行う工事です。

    外壁補修工事
  • 外壁タイル補修工事

    タイルの剥がれや落下は、ケガやトラブルの元となるので注意。

    外壁タイル補修工事
  • 外構エクステリア工事

    マンションの外回りを外構やエクステリアと言います。

    外構エクステリア工事
  • 塗装工事

    建物、金物、鉄部分など、様々なところに塗装が必要となります。

    塗装工事
  • 天井(軒天)工事

    天井(軒天)は下地補修と塗装が主な工事内容となります。

    天井(軒天)工事
  • 天井(軒天)工事

    床工事には防水工事が主に必要になります。まずは、工事箇所の把握をしましょう。

    床工事
  • ベランダ・バルコニー工事

    工事中はベランダ・バルコニーには物を置かないようにする必要があります。

    ベランダ・バルコニー工事
  • 玄関ドア工事

    玄関ドアは所有権が特殊な為、共用部分と専有部分の確認が必要です。

    玄関ドア工事
  • 階段工事

    階段の改修工事をする際には、確認申請が必要な場合があるので確認しましょう。

    階段工事
  • 配管工事

    配管は2回目の修繕工事で補修や交換を検討しましょう。

    配管工事
  • エレベーター工事

    エレベーターは耐用年数によってリニュアル計画を立てましょう。

    エレベーター工事
  • 消化(消防)設備工事

    消防(消火)設備の設置が義務付けられています。

    消化(消防)設備工事
  • その他工事

    その他の工事内容をまとめましたのでご確認ください。

    その他工事

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大規模修繕で事前にチェックしておきたいポイント

マンション大規模修繕工事を実施するとき、事前にチェックして決めておかなければならないポイントが沢山あります。
マンションなどの建物は、時間の経過とともに次第に劣化(老化)していきます。


そこで、何もしなければ進行するばかり・・・、そのために必要なのが「大規模修繕工事」であり、失敗しないためにも、大規模修繕の定義や準備の進め方、工事の着工から完了までの流れなど、ある程度知っておくことが大切です。


その他にも、建物診断・劣化診断の実施・施工業者やコンサルタントを選定するポイント・最も重要な工事費用の目安など、大規模修繕工事に合わせて知っておきたいポイントはいくつもあるのです。

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全国のよくある相談お問い合わせ&トラブル事例を見る

マンション大規模修繕工事にはトラブルがつきもの。それは、大規模修繕工事はマンション住人が普通に生活している中で行われる工事なので、ほかの建設工事とは違ったトラブルが発生してしまいます。また、マンション住人だけでなく、通行している人や車、近隣の住人とのトラブルも発生するほか、工事の準備段階から工事中、完成後にも予期せぬトラブルが起こることがあるのです。

よくある質問やお問合せ・トラブル事例を紹介

お問い合わせ内容

大規模修繕の工事に向けて修繕委員会の委員になったのですが、何から手を付けたらいいのか分からないので教えてほしい。

事務局からのご回答

大規模修繕工事を進める上で特に重要となるのが修繕計画です。予算決め、修繕箇所の調査や工事期間の設定など、大規模修繕の全体的なプランを決めることから、修繕委員会の最も重要な業務と言えるかと思います。この修繕計画を決めるためにも、先ずは進め方について管理会社、理事会に相談するのが良いでしょう。また、外部の設計事務所などのコンサルタント業務に対応している業者に相談することもお勧めです。

お問い合わせ内容

管理会社主体で大規模修繕の内容が勝手に決まっていきます。情報があまり共有されないままで不安に感じているのですが、このままで問題ないのでしょうか。

事務局からのご回答

管理会社から情報の共有が無い場合には、先ず管理会社に情報を提供するように促してみてください。基本的には必要な資料の提案があるので、それを元にコンサルタント業者など専門家に相談、比較していくことが重要です。不安に感じられている段階では、管理会社の進め方に問題があるのかどうかも分からない状態かと思いますので、まずは管理会社がどのような内容で進めているのか、具体的な情報を得ることから始めてみましょう。

お問い合わせ内容

修繕委員会内での意見が分かれて話が進みにくいです。どのように対応するのがよろしいでしょうか。

事務局からのご回答

管理会社や施工会社の現場代理人、外部のコンサルタントの意見を聞けるような環境がまずは必要かと思います。あとは、修繕委員会内だけでの意見の出し合いでは狭い範囲での話となり、どうしても視野が狭くなりがちなので、住居者へアンケートを実施し、その集計結果や意見を元に判断するのも良いでしょう。修繕委員会のメンバー内の意見に偏らず意見を求めつつ、何のための大規模修繕なのかの原点を改めて見つめなおす事も望ましいかと思います。

お問い合わせ内容

大規模修繕工事の費用について目安を教えてください。修繕積立金が不足しているのかどうかが分かりません。

事務局からのご回答

先ずは、国土交通省のデータを参考にすると良いでしょう。国土交通省のデータでは、一番多い割合が75万円~100万円で約30%となります。単純な計算ですが、ご自身のマンションの戸数×100万円をしてみると、一般的に積立金が多いのか少ないのか判断の目安にはなるかと思います。これらは、マンションの立地条件、戸数など様々な諸条件で金額が変わるので、あくまで一つの目安とされることをお勧めします。なお、2回目以降の大規模修繕工事であれば、1回目の大規模修繕費用を参考にすることで比較検討がスムーズにできます。

お問い合わせ内容

現在公募をしているのですが、それでもご紹介して頂く事は可能ですか?

事務局からのご回答

可能です。そのまま公募に参加するかどうかは公募条件によると思うので、まずはご紹介ができるかを当社にてお客様にヒアリングをする流れとなります。ヒアリングした内容を元に当社に登録している施工会社に確認し、お見積りに参加ができる施工会社をご紹介をする流れとなります。ご紹介にご料金はかかりませんので、ご検討くださいませ。

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あなたの大規模修繕のお悩み解決します!

マンション大規模修繕工事を計画して準備を進めるとき、頭を悩ませるポイントがいつくもあります。
業者選定の方法や工事費用・準備や工事の進め方・修繕積立金の不足・大規模修繕の実施時期と周期・さまざまなトラブルなどなど・・・。
ここでは、そんな大規模修繕にまつわるお悩みを解決していただけるよう、それぞれのトラブルの解決方法をまとめましたので、ぜひ参考にして問題を解決しましょう。

大規模修繕とは?その定義は何ですか?

大規模修繕とは?その定義は何ですか?


マンションを含めてあらゆる建物は、太陽の紫外線や雨風による自然劣化や、台風や地震などの自然災害による損傷を避けることはできません。それは、築年数が長くなれば長くなるほど、建物の各所に劣化や損傷といった不具合が顕在化してくるでしょう。そこで、マンションに表れてくる劣化や損傷を、定期的に修繕する工事が「大規模修繕工事」です。

その大規模修繕の定義は建築基準法で示され、情報を簡単にまとめると『マンションの主要構造部(壁・柱・床・はり・屋根又は階段)の一種以上について行う、過半(半分以上)の修繕・模様替が、”大規模”な"修繕"または"模様替"という』となっています。また、国土交通省のガイドラインでも大規模修繕とは?について、「快適な居住空間を確保し、資産価値や建物性能を向上するための修繕工事および改修工事のうち、工事内容が大規模・工事費が高額・工事期間が長期間にわたるもの等をいう。」と、定義が示されています。

大規模修繕の定義で押さえておくポイント

  • 大規模修繕の定義は、「建築物の主要構造部の一種以上について行う過半の修繕・模様替をいう」

  • 主要構造部とは、建物の「壁・柱・床・はり・屋根又は階段」

  • 修繕とは、「建築当初の価値を回復」するための工事

  • 模様替とは、「建築当初の価値を向上」するための工事

  • 国土交通省の定義は、「工事内容が大規模・工事費が高額・工事期間が長期間にわたるもの」

大規模修繕とは?について、建築基準法や国土交通省のガイドラインの中で定義が示され、実施に合わせて認識しておく必要があります。
大規模修繕をお考えの方で、大規模修繕の定義で不明な点やお困りごとがありましたら、無料電話相談を24時間受け付けておりますので、お気軽にお問い合わせください。

以下、大規模修繕について詳しく解説をしておりますので、是非気になる方はご覧いただければと思います。

建築基準法による大規模修繕の定義

建築基準法による大規模修繕の定義

建築基準法はあらゆる工事の定義が定められた法律であり、もちろん「大規模修繕」の定義も設けられています。しかし、そもそもマンションの大規模修繕とは?について、実施する目的やメリット、実施する頻度など具体的に理解していない方もいるのではないでしょうか?

そこで、建築基準法の中で法律上設けられている大規模修繕の定義の説明の前に、一般的なマンション大規模修繕とは?について簡単にご説明いたします。

一般的なマンション大規模修繕とは?

あらゆる建物は太陽の紫外線や気候の変化、台風や地震などの自然災害などの影響を受け続けるため、経年劣化が避けられません。もちろん、マンションも経年劣化が避けられず、築年数に伴って各所に劣化や不具合が発生してきます。

そこで、発生する劣化や不具合を修繕して、長く快適に生活できるようにする工事が「マンション大規模修繕」になります。 マンションで実施する大規模修繕は、一般的に共用部分に発生した劣化や不具合の修繕工事を行い、各家庭の専有部分は工事範囲に含まれません。

参考までに、一般的なマンション大規模修繕の工事範囲を紹介しておくと、以下の通りになります。

マンション大規模修繕の工事範囲

・外壁:下地コンクリート補修、タイル補修および貼り替え、塗装など
・屋上:防水改修
・共用部廊下・階段・バルコニー:床面防水および壁・軒天塗装
・鉄部:錆(さび)部や塗装剥離部の塗装
・設備関係:電気・給排水・消防などの設備関係の補修および更新
・外構:外構施設(舗装、塀など)の補修

特徴として、マンション大規模修繕は回を重ねるにつれて工事範囲が増していきます。

マンション大規模修繕の目的とメリット

「なぜマンションで大規模修繕工事を実施するのか?」については、大きく以下の2つの目的が挙げられます。

マンションで大規模修繕を実施する目的

資産価値を維持向上するため(修繕)
建物及び設備の性能向上を図るため(バリューアップ)

具体的には、マンション内で発生した劣化や不具合を修繕して、資産価値の維持向上を図るとともに、時代のニーズに合わせてマンションの性能や機能をバリューアップして、生活水準の向上を図るのが大きな目的になり、同時に大規模修繕を実施するメリットになるのです。

劣化や不具合を放置していれば、マンションの景観が悪くなるのはもちろん生活環境にも影響するため、結果としてマンションの資産価値の低下を招き、入居率にも悪影響を与える可能性があります。

マンション大規模修繕を行う時期および頻度

マンション大規模修繕はいつ頃実施するのか?について、一般的に「12年周期」といわれています。単純にマンションが竣工してから12年目に1回目の大規模修繕を実施すれば、2回目は24年目、3回目は36年目になります。

必ずしも12年周期で実施しなければならないワケではありませんが、平均すると12年~15年周期で大規模修繕工事が行われています。

マンション大規模修繕工事の時期や周期に関しての説明については「大規模修繕の時期とは?目安や周期サイクルを簡単解説」こちらで詳細に解説しているので、気になる方は合わせてご確認ください。

ここまで一般的なマンション大規模修繕工事について説明しましたが、ここからは建築基準法で設けられている大規模修繕の定義を詳しく説明するので比較しながらご覧ください。

大規模修繕の「大規模」の定義とは?

建築基準法で設けられている大規模修繕の定義をご覧いただきましたが細かく見ていきましょう。
まず大規模修繕の「大規模」の定義についてご説明します。

大規模を辞書で調べると「仕組み・構想が大きい・こと(さま)」を意味しています。
そこで、大規模修繕の「大規模」とは、建築基準法の条文では「建築物の主要構造部の一種以上について行う過半の修繕・模様」と定められています。

つまり、マンションの主要構造部の一種以上について行う過半(半分以上)の修繕・模様替が、”大規模”な修繕または模様替ということになります。

大規模修繕の「修繕」の定義とメリットとは?

建築基準法では、大規模な「修繕」「模様替」と定義が分かれています。
同じ工事のように感じる方は少なくないと思いますが、「修繕」の定義についてご説明いたします。

建築基準法の条文では、「建築物の主要構造部の一種以上について行う過半の修繕をいう。」と定められています。

まず「主要構造部」とは、建物の『壁、柱、床、はり、屋根又は階段」を指し、間仕切り壁や間柱、付け柱、最下階の床、小梁、庇、屋外階段といった部分は除かれます。

この主要構造部の例えば建物に柱が20本あれば、そのうち11本以上(過半)に対して修繕を行えば、大規模な修繕になります。

しかし、肝心の「修繕」に関しては建築基準法では規定されていません。
建築業界における「修繕」とは、「修繕前と同じ材料を使って元の状態に戻して、建築当初の価値を回復する」とされ、修繕のメリットはまさに建築当初の資産価値を回復することにあります。

しかし、建築基準法の条文とは概念に違いがあります。
一般的なマンション大規模修繕は「建物の表面的な大規模な修繕」であり、建築基準法で規定されている「主要構造物の大規模な修繕」とは違いがあるのです。

これは、後の項で説明する「確認申請」の必要性にも関わってくるので、後程詳しくご説明いたします。

大規模修繕の「模様替」の定義とメリットとは?

次に「模様替」の定義についてご説明いたします。
建築基準法では、「建築物の主要構造部の一種以上について行う過半の模様替」が大規模な模様替になり、主要構造部の考え方は修繕と同じです。そこで、「模様替」とは「模様替前の材料とは違う材料や仕様に変えて、建築当初の価値の低下を防ぐ」と考えられています。

具体的には、瓦葺の屋根を全面金属板葺きに変更するなど、材料・仕様を変更する工事が模様替になり、メリットは新たな価値が生まれることにあります。

模様替は、修繕のように「同じ材料」や「元の状態に戻す」といった制約がない分、使う材料や工事の仕様によっては建物の資産価値の低下抑制はもちろん価値の向上が期待できるのです。

大規模修繕の「改修」の定義とメリットとは?

大規模修繕では、修繕、模様替のほかに「改修」という言葉をよく使いますが、建築基準法では定義は決められていません。

改修の概念は「模様替」とほぼ同じなのですが、建物の機能や性能を新築当時の水準以上にして、資産価値を維持するだけでなく、その価値を高めることになります。

修繕は「同じ材料を使って元の状態に回復する」のに対して、改修は古くなった外観や性能をグレードアップすることであり、バリアフリーやセキュリティ強化、屋上の緑化といったマンションの性能や機能を向上されていく工事が「改修」になります。

つまり、マンション大規模修繕における「改修」とは、時代とともに向上していく住環境に合わせて、初期性能よりも高い機能性、居住性を生みだす目的で行われるのです。

マンション大規模修繕では、元の状態に回復する「修繕」だけ行うのではなく、より住環境の質を高めてくれる「改修(模様替)」も積極的に行っていく必要があります。

以上、建築基準法による大規模修繕の定義をご紹介しましたが、建築基準法で記載されている定義と一般的なマンション大規模修繕の定義には違いがあるので、その点は認識しておきましょう。

国土交通省による大規模修繕の定義

国土交通省による大規模修繕の定義

マンション大規模修繕の定義について、建築基準法とは別に国土交通省からもガイドラインとして発表されています。
建築基準法と定義の大枠はほとんど同じですが、内容に若干の違いがあるのでこれからご紹介いたします。

国土交通省で定められている大規模修繕の定義

建築基準法では、大規模な修繕・模様替の定義を「建築物の主要構造部の一種以上について行う過半の修繕・模様替をいう。」と規定していますが、国土交通省の定義はより具体的になります。

“大規模修繕とは?
マンションの快適な居住環境を確保し、資産価値を維持するために行う修繕工事や、必要に応じて建物及び設備の性能向上を図るために行う改修工事のうち、工事内容が大規模、工事費が高額、工事期間が長期間にわたるもの等をいう。”

(参照:国土交通省|マンションの改修・建替え等について)
http://www.mlit.go.jp/common/000028135.pdf

このように、建築基準法とは少しニュアンスが異なり、工事内容が大規模、工事費が高額、工事期間が長期間にわたるものが大規模修繕にあたるとされています。

また、建築基準法における修繕や模様替についても、国土交通省では「資産価値を維持するために行う修繕工事」や「建物及び設備の性能向上を図るために行う改修工事」とより詳細まで定められています。

大規模修繕の重要性と「修繕」「改良」「改修」の定義の違い

国土交通省の「マンションの改修・建替え等について」では、マンション大規模修繕の重要性とともに、「修繕」「改良」「改修」という3つの定義に分けられています。

マンション大規模修繕の重要性に関して以下のように定められています。
“マンションの経年に伴う劣化や不具合に対しては、大規模修繕等の計画修繕を適切に実施していくことが必要。
また高経年マンションでは、質及び価値を長持ちさせていくために、修繕による性能の回復に加えて、現在の居住水準・生活水準に見合うようマンションの性能をグレードアップし、住みよいマンションにしていくことが重要。”

(参照:国土交通省|マンションの改修・建替え等について)

このように、「修繕」「改修」の重要性の記載もあり、そこには「修繕」「改良」「改修」の3つの考え方が定義されています。

劣化部分を基の状態に回復する工事が「修繕」

マンションなどの建物は経年劣化が避けられません。

そこで、マンションでも部材や設備が劣化している箇所があれば、その部分の修理もしくは取り替えを行い、建物やその部分の機能や性能を生活上問題ない状態に回復させる必要があり、その一連の工事が修繕になります。

マンションの性能や機能をグレードアップする工事が「改良」

改良は言葉の通り、マンション内の各部の性能や機能を改良してグレードアップする工事を指します。
例えば、機能が劣化したエレベーターを取り替えるなどの工事や宅配BOXの設置などが改良にあたります。

マンションの性能や機能を改善する工事全般が「改修」

修繕および改良(グレードアップ)でマンションの性能や機能を改善する工事全版が改修になります。

このように、国土交通省では「修繕」「改良」を組み合わせた「改修」によって、現代の居住や生活の水準に性能をグレードアップして、住みよいマンションにしていくことが重要だと定義しています。

工事範囲とマンション内決議の関係

一般的なマンション大規模修繕では、必要な決議が工事内容や範囲によって異なります。

国土交通省のガイドラインの中では、特に「共用部分」に関して著しい変更が伴わない改修工事については、工事規模の大小、費用の多少に関係なく過半数の決議で決する「普通決議」で問題ないとされています。

しかし、共用部分の著しい変更を伴う共用部分の改修工事に関しては、4分3以上の賛成が必要な「特別決議」が必要と定義されています。

こちらは、各マンションで違いはありますが、居住者全員が利用する共用部分の設備や機能に関して、大幅に変更する改修工事に関しては居住者の4分の3以上の賛成が必要になるので、共用部分を改修する際は注意しておきましょう。

大規模修繕の定義で確認申請は必要なのか?

大規模修繕の定義で確認申請は必要なのか?

マンションなどの建物を建設するとき、「建築確認申請」を建築主事あるいは民間の指定確認検査機関に提出しなければなりません。この申請を提出して建築主事などの確認を取らないと建物は原則建てることができません。

一般的なマンション大規模修繕の確認申請は不要

そこで、マンションの大規模修繕・模様替にも確認申請が必要なのか?と気になる方もいるかと思いますが、確認申請が必要な工事の中に「大規模な修繕・模様替」という項目があります。

ただし、1.の項で建築基準法の大規模修繕の定義の中でも簡単に触れましたが、建築基準法の定義と一般的なマンション大規模修繕の定義には違いがあります。
大規模な修繕・模様替で確認申請が必要な条件は「主要構造部の一種以上について行う過半の改修工事」となっています。詳しくは、主要構造部(壁、柱、床、はり、屋根又は階段)の一種以上に対して、半分以上の改修工事を行うときに確認申請が必要ということです。

しかし、一般的なマンション大規模修繕では、外壁の下地およびタイル補修や塗装替え、屋上・開放廊下・階段・バルコニーの防水補修、鉄部塗装、給水・排水管の補修など、主に「劣化」した部分の補修工事を行います。

「資産価値を維持するために行う修繕工事」や「建物及び設備の性能向上を図るために行う改修工事」が一般的なマンション大規模修繕になるので、上記の確認申請が必要な条件とは明らかに違いがあります。

つまり、マンション大規模修繕は、劣化部分の修繕と建物の性能・機能を向上させる改修を同時期に行うことから、一般的に「大規模修繕」と呼ばれているだけで、確認申請が必要な「大規模な修繕」とは違うということです。

そのため、一般的に行われているマンション大規模修繕の大半は建築確認申請の提出は不要ということになります。

マンション大規模修繕で確認申請が必要な工事とは?

上記でご紹介した通り、一般的に実施されるマンション大規模修繕のほとんどは、建築確認申請の提出は不要ですが、以下の工事を行うときは、提出の有無の確認が必要になります。

大規模修繕に伴う建築確認申請が必要な工事

・エレベーターの更新(リニューアル)工事
・耐震対策工事

大規模修繕に合わせて上記の工事を実施するときは、確認申請の提出が求められる可能性があるため、計画に合わせて確認が必要になりますが、それぞれ簡単にご説明いたします。

エレベーターの更新(リニューアル)工事

エレベーターといえば、マンションに限らず全ての建物に欠かせない設備の一つです。 そのエレベーターの法定耐用年数は17年と定められていますが、一般的に法定点検や保守点検をしっかり行っていれば、20年~25年は利用できるとされています。

そこで、例えば12年周期で大規模修繕を計画しているマンションでは、築24年にあたる2回目の大規模修繕でエレベーターの更新(リニューアル)を視野に入れた計画が求められます。

そのエレベーターの更新(リニューアル)工事には、以下の3種類の方式があります。

エレベーターの更新(リニューアル)工事の方式

・全撤去型リニューアル方式
・準撤去型リニューアル方式
・制御部品型リニューアル方式

この中で「全撤去型リニューアル方式」と「準撤去型リニューアル方式」を行う場合には、確認申請の提出が必要になり「制御部品型リニューアル方式」は、一般的に確認申請の提出は求められませんが、確認は必要になります。

大規模修繕に伴うエレベーターの更新(リニューアル)については「大規模修繕に伴うエレベーターリニューアル目安と3種類の方式を解説」こちらで詳しく解説しているので合わせてご覧ください。

耐震対策工事

建築基準法で定められている確認申請が必要な工事は、上記で説明した通り「建物の主要構造部の一種以上について行う過半の修繕・模様替」を指し、主要構造部(壁・柱・床・梁(はり)・屋根又は階段)の一種以上に対して、半分以上の修繕・模様替を行うときに確認申請の提出が必要になります。

そこで、マンション大規模修繕に合わせて耐震補強工事を行うとき、例えば「柱」に関して、建物の柱の総本数に対して、半分以上補強工事を行えば「大規模な修繕・模様替」に該当するため、確認申請の提出が求められます。

その他の壁や梁などに対して補強工事を行うときも「半分以上」が目安になるため、耐震補強工事を大規模修繕に合わせて実施するときは、施工業者を含めてしっかり確認する必要があります。

以上のエレベーターの更新と耐震補強に関しては、確認申請の提出が求められる可能性があり、無届けで工事を実施すれば罰則が科せられる危険があるので、提出の有無はしっかり確認するようにしましょう。

確認申請における留意点(既存不適格と大規模修繕の扱い)

確認申請における留意点として「既存不適格」の扱いが挙げられます。 既存不適格とは「新しく制定・改正された規定に適合しない状態」を指し、既存不適格になる建物などの建築物は一般的に「既存不適格建築物」と呼ばれています。

簡単には、2000年に建設されたマンションは2000年時点の規定で建てられますが、2010年に改訂された建築基準法に沿っていない、このような状態のマンションが「既存不適格建築物」になります。

そこで、建物が既存不適格に該当すれば、建物が現行の規定に適合するよう是正しなければなりませんが、現在は「新法の遡及が免除」が適用できるように法律で定められています。

遡及(そきゅう)とは、法律をその施行以前になされた行為や、生じた事実に遡って適用することを意味し、マンションなどの建物に当てはめると、新しく制定・改正された規定に対して、それ以前に建てられた建物は適合していなくても良いということになります。
マンション大規模修繕は、主に共用部分に発生した劣化や不具合を修繕する工事なので、既存不適格は全く気にする必要はありません。

さらに詳しく、確認申請について知りたい方は以下ご確認くださいませ。

大規模修繕はなぜ必要なのか?3つの必要性

  • 建物の維持と安全の確保

    建物の維持と安全の確保

  • 資産価値の維持向上

    資産価値の維持向上

  • 建物のバリューアップ

    建物のバリューアップ

「そもそも、なぜマンションで大規模修繕工事を行う必要があるのか?」と、工事の必要性について疑問を持っている方もいるのではないでしょうか?
一般的に、大規模修繕工事を実施する周期の目安は「12年」といわれており、全国ほとんどのマンションでは、12年前後の10年~15年の周期で大規模修繕工事が行われています。

それは、「建物の維持と安全の確保」・「資産価値の維持向上」・「建物のバリューアップ」この3つの目的を実現するため、定期的な大規模修繕工事の実施が求められているからです。

近年のマンションなどの住宅は、耐久性とともに耐火性・遮音性に優れ、一見すると頑丈に見えますが、月日の経過とともに劣化や損傷が顕在化し、適切にメンテナンスを施さないと、建物の耐久性や資産価値の低下を招く可能性があります。

そこで、顕在化した劣化や損傷などの不具合を、定期的な大規模修繕工事で修繕することで、建物の耐久性の維持・住人の安全の確保・資産価値の向上が期待できるのです。さらに、マンション住人や時代のニーズに応じて、建物のバリューアップ工事を行うことで、生活環境や資産価値のさらなる向上を図ることができます。

必要性で押さえておくポイント

  • 一見すると頑丈な建物も、月日の経過とともに劣化や損傷が各所に顕在化する

  • 顕在化した劣化・損傷を放置すれば、建物の耐久性や資産価値の低下を招く可能性がある

  • 定期的に大規模修繕工事を実施すれば、「建物の耐久性維持と住人の安全性確保」が実現できる

  • マンション住人と時代のニーズに応じて、バリューアップ工事を行えば、より高い効果が実現できる

  • 定期的に大規模修繕工事を計画するときは、工事範囲の見極めが重要

大規模修繕工事をお考えの方で、「なぜ、マンションで大規模修繕工事を実施するのか?」と、工事の必要性に疑問はありませんか?
そんなときは、無料電話やメールでの相談を受け付けておりますので、工事の必要性を含めて大規模修繕のことで分からないことがあれば、どんなことでもお気軽にお問い合わせください。

大規模修繕の費用目安とは

初めて大規模修繕工事の準備を始めるというマンション関係者の方は「大規模修繕にはどれくらいの費用が必要なのか?」と、修繕積立金が足りなくなるのではないかと不安を感じている方もいるのではないでしょうか?


工事費用は、お住まいのマンションの規模・劣化・損傷の程度や範囲によってまったく異なりますが、工事費用の目安として、国土交通省から実態調査が公開されています。その実態調査の中では、「一戸当たり:75万円~100万円」が最も多いという調査結果が出されています。


そこで、マンションの戸数別に工事費用を算出してみましょう。一戸あたり75万円~100万円だとして、表にまとめると以下になります。


マンションの戸数 75万~100万/戸
10戸 750万円~1,000万円
20戸 1,500万円~2,000万円
30戸 2,250万円~3,000万円
40戸 3,000万円~4,000万円
50戸 3,750万円~5,000万円
60戸 4,500万円~6,000万円
70戸 5,250万円~7,000万円
80戸 6,000万円~8,000万円
90戸 6,750万円~9,000万円
100戸 7,500万円~1億円

あくまで平均金額なので、目安程度にして頂ければと思います。実際は、2LDKと4LDKのマンションの場合とでかかる費用は変わってくるので、現在お住まいのマンションと同じくらいの規模のマンションの月々の修繕積立金で比較をすると、何が違うのかを見えてくるかもしれないので、そういった比較も良いと思います。


費用目安で押さえておくポイント

  • マンション大規模修繕の工事費用は、「1戸当たり75万円~100万円」が一つの目安

  • 費用を抑えるポイント➀ 複数の施工会社から相見積もりを取る

  • 費用を抑えるポイント➁ コンサルタント会社に工事のすべてを丸投げしない

  • 費用を抑えるポイント➂ 足場の施工方法の検討(無足場工法)

  • マンション大規模修繕では追加工事が一般化しているので、予算不足回避のために「予備費」を設ける

大規模修繕工事の準備を始めるとき、「どれくらいの費用が必要なのか?」と、積立てた修繕積立金が不足するのではと心配になるものです。
もちろん、大規模修繕の工事費用はマンションによって異なりますが、大規模修繕工事の費用目安などを相談したいときは、メールや無料電話で24時間受付ておりますので、お気軽にお問い合わせください。

必ず押さえておきたい大規模修繕の3つの発注パターン

  • 責任施工方式

    責任施工方式

    責任施工方式は、設計・仕様書の作成から施工管理まで、すべて施工会社に一任する発注パターンです。
    施工会社の方針で、設計および施工・監理のすべてが行われるので、信頼できかつ安心して任せられる施工会社の選定が重要になります。

  • 設計監理方式

    設計監理方式

    設計監理方式は、設計監理を行うコンサルタント会社と、施工を行う施工会社を別々に契約する発注パターンです。
    コンサルタント会社は計画期間中、パートナー的な位置付けになるので、安心かつ信頼できるコンサルタント会社の選定が重要になります。

  • マネジメント方式(CM・RM方式)

    マネジメント方式(CM・RM方式)

    マネジメント方式(CM方式・RM方式)は、アメリカの発注パターンで、近年日本でも採用するマンションが増えています。
    それぞれ、マネジメント会社の専門マネージャーが、マンション側の立場になって、各種マネジメント業務の全部または一部を行う発注パターンです。

発注パターンで押さえておくポイント

  • 責任施工方式は、すべて施工会社に業務を一任する発注パターン

  • 設計監理方式は、設計監理と施工を別々に契約する発注パターン

  • マネジメント方式(CM・RM方式)は、専門マネージャーがマネジメント業務を行う発注パターン

  • 日本の大規模修繕工事では「設計監理方式」を採用するマンションが多い

  • その他、「プロポーザル方式」・「コストオン方式」・「監修方式」の3つの発注パターンも注目

マンション大規模修繕工事の発注パターンといっても、大きく6種類の発注パターンがあり、実際どの発注パターンがいいのか分からなくなる方もいるのではないでしょうか?
最適な発注パターンはマンションによって異なるので、発注パターンの選考でお悩みの方は、無料電話やメールで24時間相談を受け付けておりますので、お気軽にご相談ください。

ここでお客様にご質問です・・・

  • 「施工会社」はお決まりですか?

    「施工会社」はお決まりですか?

    どんな工事にも言えますが、施工会社の選定が最も重要なポイントになります。
    特に、マンション大規模修繕工事は、居住者が普段の生活をしている中で行われる工事なので、工事の施工以外にも、さまざまな面に配慮ができる施工会社の選定が求められます。その選定方法は、公募で募るのが一般的です。

  • 「コンサルタント」はお決まりですか?

    「コンサルタント」はお決まりですか?

    マンション大規模修繕に伴い、設計監理方式を採用するときにコンサルタント会社との契約が必要になります。
    コンサルタントには、「どんな工事が必要か」・「費用は妥当か」など、さまざまなサポート業務を行うパートナーとして、的確なアドバイスが求められます。そこで、コンサルタントの選定で最も重視したいのが、コントルタントとしての過去の実績です。

マンション大規模修繕をお考えの方で、施工会社およびコンサルタントの選定でお困りなら、大規模修繕支援センターにお任せください。
マンショに最適な、優良コンサルタントおよび施工会社を無料でご紹介いたします。24時間無料電話やメールにて相談を受け付けておりますので、大規模修繕のことならどんなことでもお気軽にご相談ください。

大規模修繕の基本的な進め方

  • STEP1

    STEP1:修繕委員会の立ち上げと建物診断の実施

    修繕委員会の立ち上げと
    建物診断の実施

    準備段階:約4ヶ月目安

    約4ヶ月目安

  • STEP2

    STEP2:修繕計画、概算資金計画案の作成

    修繕計画
    概算資金計画案の作成

    準備段階:約4ヶ月目安

    約4ヶ月目安

  • STEP3

    STEP3:施工業者の選定

    施工業者の選定

    準備段階:約4ヶ月目安

    約4ヶ月目安

  • STEP4

    STEP4:最終資金計画の作成および臨時総会の開催

    最終資金計画の作成
    および臨時総会の開催

    準備段階:約4ヶ月目安

    約4ヶ月目安

  • STEP5

    STEP5:工事請負契約書の締結

    工事請負契約書の締結

    準備段階:約1ヶ月目安

    約1ヶ月目安

  • STEP6

    STEP6:施工会社の着工準備、および工事説明会の開催

    施工会社の着工準備
    および工事説明会の開催

    準備段階:約2ヶ月目安

    約2ヶ月目安

  • STEP7

    STEP7:大規模修繕工事の着工

    大規模修繕工事の着工

    準備段階:工事内容によって数ヶ月

    工事内容によって数ヶ月

  • STEP8

    STEP8:工事完了、アフター点検

    工事完了
    アフター点検

    準備段階:工事内容によって数ヶ月

マンション大規模修繕工事は一般的に「12年周期」で計画されますが、準備段階で検討・実施しなければならない内容が多いため、早くて2年前、遅くとも1年前にはマンションに応じたスケジュールを作成して準備を始める必要があります。マンション大規模修繕工事を成功させるためには、特に工事が着工するまでの進め方が重要なポイントとなります。

進め方で押さえておくポイント

  • マンション大規模修繕は、早くて2年前、遅くても1年前から準備を始める

  • マンションに応じたスケジュールの作成は必須

  • マンション大規模修繕工事は、工事が着工するまでの準備段階の進め方が重要

  • 特に重要なのが、施工会社の選定

  • マンション内の体制作りの中で、コンサルタント会社を選定すれば的確なアドバイスが得られる

これから、初めて大規模修繕をお考えの方の中には、進め方といってもイメージできない方もいるのではないでしょうか?
マンション大規模修繕の実施が近付いているのに進め方が分からないという方は、24時間無料電話相談を受け付けておりますので、いつでもお気軽にご相談ください。

まずは長期修繕計画から設計しましょう

長期修繕計画の構成

長期修繕計画は、マンション管理組合が中心になって作成するマンションの長期的な修繕計画で、一般的な分譲マンションでは、10年~30年程度の期間を対象に長期修繕計画が立案されます。建物に発生する劣化や損傷などの不具合を「いつ頃」・「どのくらいの費用」で実施するかを計画していきます。

  • 1.マンションの建物・設備の概要など

    1.マンションの建物・設備の概要など

    マンションの敷地・建物・設備・付属施設の規模や形状などの概要のほか、マンションの関係者・管理・所有区分・維持管理の状況・会計状況・設計図書の保管状況などの情報を明記します。その中で、管理規約や設計図書に基づいて、敷地および建物の共用部分と付属設備の範囲は明確にしておくことが重要になります。

  • 2.調査・診断の概要

    2.調査・診断の概要

    建物や設備の部位ごとに、「劣化現象とその原因」・「修繕(改修)方法の概要」を明記します。
    マンション大規模修繕工事の準備に合わせて、事前に建物診断・劣化診断を実施するので、その段階でより正確な劣化状況と修繕(改修)方法を計画する必要があります。

  • 3.長期修繕計画の作成・修繕積立金の額の設定の考え方

    3.長期修繕計画の作成・修繕積立金の額の設定の考え方

    長期修繕計画を作成する段階で事前に、国土交通省が公開している「長期修繕計画標準様式・長期修繕計画作成ガイドライン」を確認して、マンションで必要な情報をまとめておくと便利です。

  • 4.長期修繕計画の内容

    4.長期修繕計画の内容

    長期修繕計画を作成する目的や計画にあたっての前提事項・計画期間および周期の設定・、推定修繕工事項目の設定とともに、推定修繕工事費の算定および収支計画の検討のほか、計画の見直しも5年程度ごとに行う必要があります。

  • 5.修繕積立金の額の設定

    5.修繕積立金の額の設定

    修繕積立金は、主に定期的な修繕工事と大規模修繕のために使われる、マンション居住者が毎月積み立てるお金です。
    長期修繕計画で、積立方法や金額の設定方法、住戸別の月当たりの修繕積立金を設定します。

長期修繕計画は、大規模修繕工事の目的である「快適な居住環境を確保し、資産価値を維持するための修繕や建物及び設備の性能向上を図る改修」を適切に行うための計画であり、分譲マンションでは長期修繕計画の作成が必要不可欠といえます。

長期修繕計画で押さえておくポイント

  • 長期修繕計画は、マンション管理組合が作成

  • 作成項目は、修繕時期・修繕項目・修繕方法・修繕費用などの修繕計画がメイン

  • 作成するときは、「長期修繕計画標準様式・長期修繕計画作成ガイドライン」の確認が必須

  • 作成にあたっては、マンション管理会社やコンサルタントの助言を仰ぐ

  • 長期修繕計画は、概ね5年程度ごとに見直しが必要

長期修繕計画の作成にあたって、管理会社やコンサルタントの協力を仰ぎながら、マンションに応じて修繕積立金の設定など適切に作成しなければなりません。
これから大規模修繕工事をお考えの方で、長期修繕計画の作成や見直しなど不明な点があれば、24時間無料電話やメールにて相談を受け付けておりますので、お気軽にご相談ください。

そもそも「補修と修繕」と「模様替と改修」違いとは?

補修と修繕の違い

  • 「補修」は劣化を使用上問題ない程度に補う工事
  • 「補修=その場しのぎ的な工事」
  • 「修繕」は劣化を元の状態まで回復する工事
  • 「修繕=建築当時の状態に戻す工事」
  • つまり、「補修=現状復旧」・「修繕=原状回復」

模様替と改修の違い

  • 「模様替」と「改修」はほぼ同じ目的で行う工事
  • 現状の材料や使用を変えて工事を実施
  • 工事の目的➀:建物の機能・性能を向上させる
  • 工事の目的➁:建物の資産価値を向上させる
  • 規模修繕工事では「改修」の方が多く使われる

建築基準法の定義では、「修繕」と「模様替」という言葉が使われていますが、「補修」と「改修」という似たような言葉が使われることがあります。
言葉のニュアンス的に、まったく別々の工事と感じる方や、「修繕=補修」・「模様替=改修」と解釈する方もいるのではないでしょうか?


工事内容を考えると「補修と修繕」・「模様替と改修」と2つに分けられますが、補修と修繕は「補修=現状復帰(現状回復)」・「修繕=原状回復」になり、模様替と改修は、言葉が違うだけでほぼ同じ目的で行われる工事です。また、大規模修繕工事の中でのランク(工事価格)を考えると、「補修 < 修繕 < 模様替・改修」になります。

「補修と修繕」と「模様替と改修」違いで押さえておくポイント

  • 大規模修繕では「補修」・「修繕」・「模様替」・「改修」という4種類の言葉が使われる

  • ニュアンス的に「補修=修繕」・「模様替=改修」で問題ないが、厳密には工事内容に違いがある

  • 補修と修繕は「補修=現状復旧」・「修繕=原状回復」

  • 模様替と改修は言葉が違うだけで目的は一緒の工事

  • 工事のランクは「補修 < 修繕 < 模様替・改修」

建築工事では、さまざまな建築用語や言葉が使われますが、マンションの大規模修繕工事でも「補修」や「修繕」「模様替」「改修」という用語が登場してきます。
言葉のニュアンスで工事内容はイメージできるかと思いますが、大規模修繕工事をお考えの方で、工事範囲や内容で不明な点がありましたら、お気軽にお問い合わせください。

大規模修繕の前にまずは建物診断を検討

大規模修繕の建物診断・劣化診断を実施する目的

大規模修繕の建物診断・劣化診断を実施する目的

  • 建物住宅の劣化
  • 不具合状況の把握
  • 大規模修繕の実施時期の検討
  • 修繕内容および工法、使用材料の検討
  • 概算工事予算の算出
  • 図面、仕様書の作成 など

建物診断・劣化診断は、建物の健康診断のようなものです。
マンションの外部・内部の各所をチェックして、建物に生じている劣化や損傷などの状況を把握するために、大規模修繕工事の準備段階で行われます。

マンション全体の劣化や損傷などの状況を把握し、それに対して適切な修繕方法や概算予算を策定するほか、図面や仕様書の作成・使用材料の検討などの目的で実施され、適切な修繕計画を立てるうえで、建物診断・劣化診断は重要な工程になります。

建物診断で押さえておくポイント

  • 大規模修繕工事では、事前に建物診断・劣化診断を行うのが一般的

  • 診断では、「書類確認」・「目視確認(触診・打診含む)」・「居住者アンケート」を実施

  • 診断を実施することで、劣化・損傷個所を一度の工事で無駄なく補修・修繕が行えるようになる

  • 修繕が必要ない箇所も判断でき、工事費全体のコストダウンが図れる

  • 目視調査・打診調査などの簡易調査は通常診断(専用機器を使用する高精度な調査はオプション)

建物診断・劣化診断は、建物に生じた劣化や損傷を把握するために準備段階で必要不可欠な調査です。
診断の実施時期や依頼先などでお困りの方は、無料電話やメールで24時間相談を受け付けておりますので、お気軽にご相談ください。

まだ建物診断をしていない場合には・・・

まだ建物診断をしていない場合には・・・

まだ建物診断・劣化診断をしていない場合は、大規模修繕工事の遅くとも工事の着工1年前には実施する必要があります。
建物診断・劣化診断の結果を基に、工事範囲や内容・概算工事費用の策定が行えるようになるので、コンサルタント会社と契約しているときは、コンサルタントの助言を仰ぎながら診断を実施しましょう。


建物診断・劣化診断の依頼先としては一般的に、建物診断の専門会社や設計事務所・建設会社など、コンサルタントサービスを提供している建築の専門家に診断を依頼します。


大規模修繕工事に実施にあたって、建物診断・劣化診断をどこに依頼すれば分からないという方は、メールや無料電話で相談を受け付けているので、お気軽にご相談ください。