大規模修繕とは?その定義は何ですか?

大規模修繕とは?その定義は何ですか?


マンションを含めてあらゆる建物は、太陽の紫外線や雨風による自然劣化や、台風や地震などの自然災害による損傷を避けることはできません。それは、築年数が長くなれば長くなるほど、建物の各所に劣化や損傷といった不具合が顕在化してくるでしょう。そこで、マンションに表れてくる劣化や損傷を、定期的に修繕する工事が「大規模修繕工事」です。

その大規模修繕の定義は建築基準法で示され、情報を簡単にまとめると『マンションの主要構造部(壁・柱・床・はり・屋根又は階段)の一種以上について行う、過半(半分以上)の修繕・模様替が、”大規模”な"修繕"または"模様替"という』となっています。また、国土交通省のガイドラインでも大規模修繕とは?について、「快適な居住空間を確保し、資産価値や建物性能を向上するための修繕工事および改修工事のうち、工事内容が大規模・工事費が高額・工事期間が長期間にわたるもの等をいう。」と、定義が示されています。

大規模修繕の定義で押さえておくポイント

  • 大規模修繕の定義は、「建築物の主要構造部の一種以上について行う過半の修繕・模様替をいう」

  • 主要構造部とは、建物の「壁・柱・床・はり・屋根又は階段」

  • 修繕とは、「建築当初の価値を回復」するための工事

  • 模様替とは、「建築当初の価値を向上」するための工事

  • 国土交通省の定義は、「工事内容が大規模・工事費が高額・工事期間が長期間にわたるもの」

大規模修繕とは?について、建築基準法や国土交通省のガイドラインの中で定義が示され、実施に合わせて認識しておく必要があります。
大規模修繕をお考えの方で、大規模修繕の定義で不明な点やお困りごとがありましたら、無料電話相談を24時間受け付けておりますので、お気軽にお問い合わせください。

大規模修繕はなぜ必要なのか?3つの必要性

  • 建物の維持と安全の確保

    建物の維持と安全の確保

  • 資産価値の維持向上

    資産価値の維持向上

  • 建物のバリューアップ

    建物のバリューアップ

「そもそも、なぜマンションで大規模修繕工事を行う必要があるのか?」と、工事の必要性について疑問を持っている方もいるのではないでしょうか?
一般的に、大規模修繕工事を実施する周期の目安は「12年」といわれており、全国ほとんどのマンションでは、12年前後の10年~15年の周期で大規模修繕工事が行われています。

それは、「建物の維持と安全の確保」・「資産価値の維持向上」・「建物のバリューアップ」この3つの目的を実現するため、定期的な大規模修繕工事の実施が求められているからです。

近年のマンションなどの住宅は、耐久性とともに耐火性・遮音性に優れ、一見すると頑丈に見えますが、月日の経過とともに劣化や損傷が顕在化し、適切にメンテナンスを施さないと、建物の耐久性や資産価値の低下を招く可能性があります。

そこで、顕在化した劣化や損傷などの不具合を、定期的な大規模修繕工事で修繕することで、建物の耐久性の維持・住人の安全の確保・資産価値の向上が期待できるのです。さらに、マンション住人や時代のニーズに応じて、建物のバリューアップ工事を行うことで、生活環境や資産価値のさらなる向上を図ることができます。

必要性で押さえておくポイント

  • 一見すると頑丈な建物も、月日の経過とともに劣化や損傷が各所に顕在化する

  • 顕在化した劣化・損傷を放置すれば、建物の耐久性や資産価値の低下を招く可能性がある

  • 定期的に大規模修繕工事を実施すれば、「建物の耐久性維持と住人の安全性確保」が実現できる

  • マンション住人と時代のニーズに応じて、バリューアップ工事を行えば、より高い効果が実現できる

  • 定期的に大規模修繕工事を計画するときは、工事範囲の見極めが重要

大規模修繕工事をお考えの方で、「なぜ、マンションで大規模修繕工事を実施するのか?」と、工事の必要性に疑問はありませんか?
そんなときは、無料電話やメールでの相談を受け付けておりますので、工事の必要性を含めて大規模修繕のことで分からないことがあれば、どんなことでもお気軽にお問い合わせください。

そのもそも「補修と修繕」と「模様替と改修」違いとは?

補修と修繕の違い

  • 「補修」は劣化を使用上問題ない程度に補う工事
  • 「補修=その場しのぎ的な工事」
  • 「修繕」は劣化を元の状態まで回復する工事
  • 「修繕=建築当時の状態に戻す工事」
  • つまり、「補修=現状復旧」・「修繕=原状回復」

模様替と改修の違い

  • 「模様替」と「改修」はほぼ同じ目的で行う工事
  • 現状の材料や使用を変えて工事を実施
  • 工事の目的➀:建物の機能・性能を向上させる
  • 工事の目的➁:建物の資産価値を向上させる
  • 規模修繕工事では「改修」の方が多く使われる

建築基準法の定義では、「修繕」と「模様替」という言葉が使われていますが、「補修」と「改修」という似たような言葉が使われることがあります。
言葉のニュアンス的に、まったく別々の工事と感じる方や、「修繕=補修」・「模様替=改修」と解釈する方もいるのではないでしょうか?


工事内容を考えると「補修と修繕」・「模様替と改修」と2つに分けられますが、補修と修繕は「補修=現状復帰(現状回復)」・「修繕=原状回復」になり、模様替と改修は、言葉が違うだけでほぼ同じ目的で行われる工事です。また、大規模修繕工事の中でのランク(工事価格)を考えると、「補修 < 修繕 < 模様替・改修」になります。

「補修と修繕」と「模様替と改修」違いで押さえておくポイント

  • 大規模修繕では「補修」・「修繕」・「模様替」・「改修」という4種類の言葉が使われる

  • ニュアンス的に「補修=修繕」・「模様替=改修」で問題ないが、厳密には工事内容に違いがある

  • 補修と修繕は「補修=現状復旧」・「修繕=原状回復」

  • 模様替と改修は言葉が違うだけで目的は一緒の工事

  • 工事のランクは「補修 < 修繕 < 模様替・改修」

建築工事では、さまざまな建築用語や言葉が使われますが、マンションの大規模修繕工事でも「補修」や「修繕」「模様替」「改修」という用語が登場してきます。
言葉のニュアンスで工事内容はイメージできるかと思いますが、大規模修繕工事をお考えの方で、工事範囲や内容で不明な点がありましたら、お気軽にお問い合わせください。

必ず押さえておきたい大規模修繕の3つの発注パターン

  • 責任施工方式

    責任施工方式

    責任施工方式は、設計・仕様書の作成から施工管理まで、すべて施工会社に一任する発注パターンです。
    施工会社の方針で、設計および施工・監理のすべてが行われるので、信頼できかつ安心して任せられる施工会社の選定が重要になります。

  • 設計監理方式

    設計監理方式

    設計監理方式は、設計監理を行うコンサルタント会社と、施工を行う施工会社を別々に契約する発注パターンです。
    コンサルタント会社は計画期間中、パートナー的な位置付けになるので、安心かつ信頼できるコンサルタント会社の選定が重要になります。

  • マネジメント方式(CM・RM方式)

    マネジメント方式(CM・RM方式)

    マネジメント方式(CM方式・RM方式)は、アメリカの発注パターンで、近年日本でも採用するマンションが増えています。
    それぞれ、マネジメント会社の専門マネージャーが、マンション側の立場になって、各種マネジメント業務の全部または一部を行う発注パターンです。

発注パターンで押さえておくポイント

  • 責任施工方式は、すべて施工会社に業務を一任する発注パターン

  • 設計監理方式は、設計監理と施工を別々に契約する発注パターン

  • マネジメント方式(CM・RM方式)は、専門マネージャーがマネジメント業務を行う発注パターン

  • 日本の大規模修繕工事では「設計監理方式」を採用するマンションが多い

  • その他、「プロポーザル方式」・「コストオン方式」・「監修方式」の3つの発注パターンも注目

マンション大規模修繕工事の発注パターンといっても、大きく6種類の発注パターンがあり、実際どの発注パターンがいいのか分からなくなる方もいるのではないでしょうか?
最適な発注パターンはマンションによって異なるので、発注パターンの選考でお悩みの方は、無料電話やメールで24時間相談を受け付けておりますので、お気軽にご相談ください。

ここでお客様にご質問です・・・

  • 「施工会社」はお決まりですか?

    「施工会社」はお決まりですか?

    どんな工事にも言えますが、施工会社の選定が最も重要なポイントになります。
    特に、マンション大規模修繕工事は、居住者が普段の生活をしている中で行われる工事なので、工事の施工以外にも、さまざまな面に配慮ができる施工会社の選定が求められます。その選定方法は、公募で募るのが一般的です。

  • 「コンサルタント」はお決まりですか?

    「コンサルタント」はお決まりですか?

    マンション大規模修繕に伴い、設計監理方式を採用するときにコンサルタント会社との契約が必要になります。
    コンサルタントには、「どんな工事が必要か」・「費用は妥当か」など、さまざまなサポート業務を行うパートナーとして、的確なアドバイスが求められます。そこで、コンサルタントの選定で最も重視したいのが、コントルタントとしての過去の実績です。

マンション大規模修繕をお考えの方で、施工会社およびコンサルタントの選定でお困りなら、大規模修繕支援センターにお任せください。
マンショに最適な、優良コンサルタントおよび施工会社を無料でご紹介いたします。24時間無料電話やメールにて相談を受け付けておりますので、大規模修繕のことならどんなことでもお気軽にご相談ください。

大規模修繕の基本的な進め方

  • STEP1

    STEP1:修繕委員会の立ち上げと建物診断の実施

    修繕委員会の立ち上げと
    建物診断の実施

    準備段階:約4ヶ月目安

    約4ヶ月目安

  • STEP2

    STEP2:修繕計画、概算資金計画案の作成

    修繕計画
    概算資金計画案の作成

    準備段階:約4ヶ月目安

    約4ヶ月目安

  • STEP3

    STEP3:施工業者の選定

    施工業者の選定

    準備段階:約4ヶ月目安

    約4ヶ月目安

  • STEP4

    STEP4:最終資金計画の作成および臨時総会の開催

    最終資金計画の作成
    および臨時総会の開催

    準備段階:約4ヶ月目安

    約4ヶ月目安

  • STEP5

    STEP5:工事請負契約書の締結

    工事請負契約書の締結

    準備段階:約1ヶ月目安

    約1ヶ月目安

  • STEP6

    STEP6:施工会社の着工準備、および工事説明会の開催

    施工会社の着工準備
    および工事説明会の開催

    準備段階:約2ヶ月目安

    約2ヶ月目安

  • STEP7

    STEP7:大規模修繕工事の着工

    大規模修繕工事の着工

    準備段階:工事内容によって数ヶ月

    工事内容によって数ヶ月

  • STEP8

    STEP8:工事完了、アフター点検

    工事完了
    アフター点検

    準備段階:工事内容によって数ヶ月

マンション大規模修繕工事は一般的に「12年周期」で計画されますが、準備段階で検討・実施しなければならない内容が多いため、早くて2年前、遅くとも1年前にはマンションに応じたスケジュールを作成して準備を始める必要があります。マンション大規模修繕工事を成功させるためには、特に工事が着工するまでの進め方が重要なポイントとなります。

進め方で押さえておくポイント

  • マンション大規模修繕は、早くて2年前、遅くても1年前から準備を始める

  • マンションに応じたスケジュールの作成は必須

  • マンション大規模修繕工事は、工事が着工するまでの準備段階の進め方が重要

  • 特に重要なのが、施工会社の選定

  • マンション内の体制作りの中で、コンサルタント会社を選定すれば的確なアドバイスが得られる

これから、初めて大規模修繕をお考えの方の中には、進め方といってもイメージできない方もいるのではないでしょうか?
マンション大規模修繕の実施が近付いているのに進め方が分からないという方は、24時間無料電話相談を受け付けておりますので、いつでもお気軽にご相談ください。

まずは長期修繕計画から設計しましょう

長期修繕計画の構成

長期修繕計画は、マンション管理組合が中心になって作成するマンションの長期的な修繕計画で、一般的な分譲マンションでは、10年~30年程度の期間を対象に長期修繕計画が立案されます。建物に発生する劣化や損傷などの不具合を「いつ頃」・「どのくらいの費用」で実施するかを計画していきます。

  • 1.マンションの建物・設備の概要など

    1.マンションの建物・設備の概要など

    マンションの敷地・建物・設備・付属施設の規模や形状などの概要のほか、マンションの関係者・管理・所有区分・維持管理の状況・会計状況・設計図書の保管状況などの情報を明記します。その中で、管理規約や設計図書に基づいて、敷地および建物の共用部分と付属設備の範囲は明確にしておくことが重要になります。

  • 2.調査・診断の概要

    2.調査・診断の概要

    建物や設備の部位ごとに、「劣化現象とその原因」・「修繕(改修)方法の概要」を明記します。
    マンション大規模修繕工事の準備に合わせて、事前に建物診断・劣化診断を実施するので、その段階でより正確な劣化状況と修繕(改修)方法を計画する必要があります。

  • 3.長期修繕計画の作成・修繕積立金の額の設定の考え方

    3.長期修繕計画の作成・修繕積立金の額の設定の考え方

    長期修繕計画を作成する段階で事前に、国土交通省が公開している「長期修繕計画標準様式・長期修繕計画作成ガイドライン」を確認して、マンションで必要な情報をまとめておくと便利です。

  • 4.長期修繕計画の内容

    4.長期修繕計画の内容

    長期修繕計画を作成する目的や計画にあたっての前提事項・計画期間および周期の設定・、推定修繕工事項目の設定とともに、推定修繕工事費の算定および収支計画の検討のほか、計画の見直しも5年程度ごとに行う必要があります。

  • 5.修繕積立金の額の設定

    5.修繕積立金の額の設定

    修繕積立金は、主に定期的な修繕工事と大規模修繕のために使われる、マンション居住者が毎月積み立てるお金です。
    長期修繕計画で、積立方法や金額の設定方法、住戸別の月当たりの修繕積立金を設定します。

長期修繕計画は、大規模修繕工事の目的である「快適な居住環境を確保し、資産価値を維持するための修繕や建物及び設備の性能向上を図る改修」を適切に行うための計画であり、分譲マンションでは長期修繕計画の作成が必要不可欠といえます。

長期修繕計画で押さえておくポイント

  • 長期修繕計画は、マンション管理組合が作成

  • 作成項目は、修繕時期・修繕項目・修繕方法・修繕費用などの修繕計画がメイン

  • 作成するときは、「長期修繕計画標準様式・長期修繕計画作成ガイドライン」の確認が必須

  • 作成にあたっては、マンション管理会社やコンサルタントの助言を仰ぐ

  • 長期修繕計画は、概ね5年程度ごとに見直しが必要

長期修繕計画の作成にあたって、管理会社やコンサルタントの協力を仰ぎながら、マンションに応じて修繕積立金の設定など適切に作成しなければなりません。
これから大規模修繕工事をお考えの方で、長期修繕計画の作成や見直しなど不明な点があれば、24時間無料電話やメールにて相談を受け付けておりますので、お気軽にご相談ください。

大規模修繕の前にまずは建物診断を検討

大規模修繕の建物診断・劣化診断を実施する目的

大規模修繕の建物診断・劣化診断を実施する目的

  • 建物住宅の劣化
  • 不具合状況の把握
  • 大規模修繕の実施時期の検討
  • 修繕内容および工法、使用材料の検討
  • 概算工事予算の算出
  • 図面、仕様書の作成 など

建物診断・劣化診断は、建物の健康診断のようなものです。
マンションの外部・内部の各所をチェックして、建物に生じている劣化や損傷などの状況を把握するために、大規模修繕工事の準備段階で行われます。

マンション全体の劣化や損傷などの状況を把握し、それに対して適切な修繕方法や概算予算を策定するほか、図面や仕様書の作成・使用材料の検討などの目的で実施され、適切な修繕計画を立てるうえで、建物診断・劣化診断は重要な工程になります。

建物診断で押さえておくポイント

  • 大規模修繕工事では、事前に建物診断・劣化診断を行うのが一般的

  • 診断では、「書類確認」・「目視確認(触診・打診含む)」・「居住者アンケート」を実施

  • 診断を実施することで、劣化・損傷個所を一度の工事で無駄なく補修・修繕が行えるようになる

  • 修繕が必要ない箇所も判断でき、工事費全体のコストダウンが図れる

  • 目視調査・打診調査などの簡易調査は通常診断(専用機器を使用する高精度な調査はオプション)

建物診断・劣化診断は、建物に生じた劣化や損傷を把握するために準備段階で必要不可欠な調査です。
診断の実施時期や依頼先などでお困りの方は、無料電話やメールで24時間相談を受け付けておりますので、お気軽にご相談ください。

まだ建物診断をしていない場合には・・・

まだ建物診断をしていない場合には・・・

まだ建物診断・劣化診断をしていない場合は、大規模修繕工事の遅くとも工事の着工1年前には実施する必要があります。
建物診断・劣化診断の結果を基に、工事範囲や内容・概算工事費用の策定が行えるようになるので、コンサルタント会社と契約しているときは、コンサルタントの助言を仰ぎながら診断を実施しましょう。


建物診断・劣化診断の依頼先としては一般的に、建物診断の専門会社や設計事務所・建設会社など、コンサルタントサービスを提供している建築の専門家に診断を依頼します。


大規模修繕工事に実施にあたって、建物診断・劣化診断をどこに依頼すれば分からないという方は、メールや無料電話で相談を受け付けているので、お気軽にご相談ください。

大規模修繕の費用目安とは

初めて大規模修繕工事の準備を始めるというマンション関係者の方は「大規模修繕にはどれくらいの費用が必要なのか?」と、修繕積立金が足りなくなるのではないかと不安を感じている方もいるのではないでしょうか?


工事費用は、お住まいのマンションの規模・劣化・損傷の程度や範囲によってまったく異なりますが、工事費用の目安として、国土交通省から実態調査が公開されています。その実態調査の中では、「一戸当たり:75万円~100万円」が最も多いという調査結果が出されています。


小規模マンション30戸では
一戸あたり目安大規模修繕費用
50万円~75万円1,500万円~2,250万円
75万円~100万円2,250万円~3,000万円
100万円~125万円3,000万円~3,750万円
中規模マンション60戸では
一戸あたり目安大規模修繕費用
50万円~75万円3,000万円~4,500万円
75万円~100万円4,500万円~6,000万円
100万円~125万円6,000万円~7,500万円
大規模マンション100戸では
一戸あたり目安大規模修繕費用
50万円~75万円5,000万円~7,500万円
75万円~100万円7,500万円~10,000万円
100万円~125万円10,000万円~12,500万円

費用目安で押さえておくポイント

  • マンション大規模修繕の工事費用は、「1戸当たり75万円~100万円」が一つの目安

  • 費用を抑えるポイント➀ 複数の施工会社から相見積もりを取る

  • 費用を抑えるポイント➁ コンサルタント会社に工事のすべてを丸投げしない

  • 費用を抑えるポイント➂ 足場の施工方法の検討(無足場工法)

  • マンション大規模修繕では追加工事が一般化しているので、予算不足回避のために「予備費」を設ける

大規模修繕工事の準備を始めるとき、「どれくらいの費用が必要なのか?」と、積立てた修繕積立金が不足するのではと心配になるものです。
もちろん、大規模修繕の工事費用はマンションによって異なりますが、大規模修繕工事の費用目安などを相談したいときは、メールや無料電話で24時間受付ておりますので、お気軽にお問い合わせください。

大規模修繕の工事内容一覧

マンション大規模修繕工事は、太陽の紫外線や雨風による自然劣化や地震や台風といった自然災害などによる損傷を補修・修繕するとともに、マンション住人や時代のニーズに応じて、マンションの機能や性能をバリューアップさせるための改修・模様替を行う工事です。その工事範囲は建物の外部・内部のほか、敷地内に設置している設備も含めてマンション全体におよびます。


建物外部・建物内部・金物・金具部分・設備関係・外構の工事範囲の中でどのような工事が行われるのか把握したうえで、失敗のないように大規模修繕工事を進めていきましょう。

大規模修繕で事前にチェックしておきたいポイント

マンション大規模修繕工事を実施するとき、事前にチェックして決めておかなければならないポイントが沢山あります。
マンションなどの建物は、時間の経過とともに次第に劣化(老化)していきます。


そこで、何もしなければ進行するばかり・・・、そのために必要なのが「大規模修繕工事」であり、失敗しないためにも、大規模修繕の定義や準備の進め方、工事の着工から完了までの流れなど、ある程度知っておくことが大切です。


その他にも、建物診断・劣化診断の実施・施工業者やコンサルタントを選定するポイント・最も重要な工事費用の目安など、大規模修繕工事に合わせて知っておきたいポイントはいくつもあるのです。

あなたの大規模修繕のお悩み解決します!

マンション大規模修繕工事を計画して準備を進めるとき、頭を悩ませるポイントがいつくもあります。
業者選定の方法や工事費用・準備や工事の進め方・修繕積立金の不足・大規模修繕の実施時期と周期・さまざまなトラブルなどなど・・・。
ここでは、そんな大規模修繕にまつわるお悩みを解決していただけるよう、それぞれのトラブルの解決方法をまとめましたので、ぜひ参考にして問題を解決しましょう。

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マンション大規模修繕工事にはトラブルがつきもの。それは、大規模修繕工事はマンション住人が普通に生活している中で行われる工事なので、ほかの建設工事とは違ったトラブルが発生してしまいます。また、マンション住人だけでなく、通行している人や車、近隣の住人とのトラブルも発生するほか、工事の準備段階から工事中、完成後にも予期せぬトラブルが起こることがあるのです。

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