山形県の大規模修繕でよくある相談お問い合わせ＆トラブル事例
山形県の経済状況は回復を見せ、住宅着工や個人消費も前年を上回るなど堅調です。活発な経済環境の元、有効求人倍率も高水準で推移しています。
そんな中、県内の人口の推移については、全体的は減少傾向であるものの、山形市・寒河江市・天童市・東根市の4市が増加している点は注目です。
また、山形新幹線もあることから交通の便も良くなり、沿線の市町村の需要も期待できるでしょう。
このページでは、山形県で大規模修繕を考えているマンション・アパート管理者の方へ、大規模修繕に関する相談お問い合せ例と、よくあるトラブル事例をご紹介いたします。
このページの目次
1.山形県の大規模修繕工事のお問い合わせ例
近年は県内でも山形市を中心に高層マンションが散見されるようになり、年代的にも大規模修繕工事の需要は旺盛です。
ここでは、際の注意点や工事完了後の保証、付帯設備などに関わる大規模修繕支援センターにお問い合わせを頂いた事例をご紹介します。
1-1.問い合わせ1：ビル・マンション修繕での躯体のコンクリート工事はどうやってするの？
マンションの大規模修繕工事でコンクリート工事は非常に重要と思うのですが、良し悪しのポイントが分かりません。そもそもどのように工事をしていて、その中で確認すべきポイントがあれば教えて欲しいとの依頼でした。
【お客様の基本情報】
建物種別：分譲マンション（SRC造12階）
建物住所：山形県山形市
相談カテゴリー：工事方式、躯体
建物概要：築年数1983年、総戸数72戸
【お客様の悩み】
過去2回、大規模修繕を行っています。前回の修繕の際、コンクリートのひび・割れが散見されました。その中には、初回の修繕時に施工したコンクリートも含まれていました。前回の施工業者曰く、10年そこそこでこのような状態になるのは何か問題があると思われるとのことでした。そこで、今後の対策としてコンクリート工事を行う際の注意すべきポイントが知りたいです。全体のフローとその中でのチェックポイントがあれば、教えてください。
【大規模修繕支援センターからのご返答】
まず、鉄筋コンクリートの寿命について、ご説明します。一般的には、耐用年数は30~50年と言われています。以下に、老朽化の流れの一例をご紹介します。
1．コンクリートは経年により中性化し、徐々に強度が低下する。
2．地震や寒暖差など、何かをきっかけに亀裂が入る。
3．発生した結露が亀裂から内部へ侵入。
4．結露が中央部の鉄筋に到達すると、鉄部に徐々に錆が発生。
5．錆・腐食が中心部に広がり、躯体の強度が低下する。
※亀裂がなくても、中性化が進むと結露や雨水が表層部より侵入し、鉄筋を錆びさせることがあります。
つまり、鉄筋を錆びさせないために、水の侵入を遅らせることが重要になります。
コンクリートは適切な工法の基で工事されていれば、長持ちする建材です。現に、高度成長期に建てられた団地などは、築50年を過ぎているものも珍しくありません。
しかしながら、今回のお問い合わせのように、残念ながら施工不良が散見されるのも事実ですので、何点かチェックポイントをご紹介します。
下記ポイントの確認状況を管理会社や施工会社に求めることも一案です。
・型枠の位置
型枠を組んだ位置や立ち上がり幅などは図面通りか？
・かぶり厚さの確認
鉄筋を覆うコンクリートの厚さ（鉄筋から外部に面するまでの厚さ）を「かぶり厚さ」といいますが、40mm以上あるか？
これが足りないとコンクリートの中性化が進んだ時に鉄筋が錆びやすくなります。
・アンカーボルトの位置、太さ、埋め込み深さ
基礎－土台－柱をつなぐアンカーボルトの太さ・位置・埋め込み深さなどをチェックしているか？
・コンクリートの性能
コンクリートの打設を始める前に強度などの性能をチェックしているか？
【お客様の声（対応後のアンケート内容）】
鉄は錆びると強度が落ちるので水に弱く、水に触れないような施工が重要であることが分かりました。今後の修繕工事の際は、事前の打合せ段階から、こちらの要望として今回アドバイスいただいた内容を盛り込んでおきたいと思います。
1-2.問い合わせ2：工事に対する保証はどのようになりますか？
故意・過失に関わらず、万が一ミスがあった場合の保証に関する問い合わせです。
大規模修繕は高額な工事になるうえに、建物にダメージが残ると資産価値に影響を及ぼす可能性があるため、保証を付けることは可能か知りたいとのことです。
【お客様の基本情報】
建物種別：分譲マンション（RC造7階）
建物住所：山形県天童市
相談カテゴリー：瑕疵保険、改修工事、不具合
建物概要：築年数1989年、総戸数33戸
【お客様の悩み】
大規模修繕の工事完了後に不具合が見つかった場合、その後の対応はどのようになるのでしょうか？工事に保証を付けることは可能でしょうか？
【大規模修繕支援センターからのご返答】
大規模修繕工事後の不具合の保証については、保険がありますので検討されることをお勧めします。
ここでは、保険の概要について触れますが、詳細は取り扱いの保険会社にお問い合わせください。
大規模修繕工事瑕疵保険
工事終了後に不具合が発見され、何らかの事情により施工会社が対応できない場合に対応する保険になります。
保険会社が不具合と認めた場合に適用され、施工会社に保険金が支払われます。
施工会社はその保険金で不具合の対策をする流れになります。
この保険の良い点は、施工会社が倒産して存在しない、あるいは瑕疵を認めないといったケースでも適用されるところです。
上記の場合、話がこじれて対応が後手に回りますが、この保険に入っていれば保険金がおりますので、スムーズに対応できます。
工事本体は勿論、それに付随する不具合や出張宿泊費用なども保証の対象になりますので力強い味方です。
また、保険会社の検査員が確認に来ますので、工事の品質を維持することにも役立ちます。
【お客様の声（対応後のアンケート内容）】
大規模修繕は高額の工事であり、発生した不具合で資産価値を下げるようなことがあれば、目も当てられない状況になります。当方のメンバーは素人ばかりのため、この保険を知るのと知らないのとでは、リスクに大きな違いが出るところでした。
この度は、大変良いアドバイスをいただき、感謝しております。ありがとうございました。
1-3.問い合わせ3：マンションの排水管の劣化と修理について、教えてください。
築20年を経過し、管理会社から排水管の調査・リニューアルの提案がありました。管理組合のメンバーで提示された内容を吟味したいので、配管の経年劣化や修理について教えて欲しいとの依頼がありました。
【お客様の基本情報】
建物種別：アパート（木造2階）
建物住所：山形県東根市
相談カテゴリー：汚水設備、改修工事、不具合、老化
建物概要：築年数1994年、総戸数12戸
【お客様の悩み】
築20年を過ぎて経年劣化が懸念されるため、排水管の調査とリニューアルの提案をいただきました。費用が高額になるため内容の精査をしたいのですが、管理組合には知識のあるメンバーがいないため、配管の劣化や修理に関して教えて欲しいです。
当初予定していた修繕工事ではないため、今後の計画の修正も検討する必要があり困っています。
【大規模修繕支援センターからのご返答】
排水は、居室の台所・洗面・洗濯・風呂・トイレなどそれぞれからの排水が合流し、一つの配管で公共の下水に流れ込む仕組みになっています。この時、洗面や風呂から出る髪の毛や洗濯カスに、台所から油分を含んだ排水が絡み、排水管の内壁に付着します。更に、小さい遺物（埃、ビニール片、布片）があると、これらが詰まりを助長します。
このようなことが原因で、台所や洗面の排水の流れが悪くなり、これをそのままにしておくと排水管が詰まり、溢れて漏水事故へと繋がります。
あるいは、経年の劣化や地震により、配管に亀裂が入ることがあります。亀裂が入ると当然、漏水事故を引き起こしますので、ある程度の年数を経過すると注意が必要になります。
参考までに水道管の仕様による改修期間の違いをご紹介します。水道用亜鉛メッキ鋼管などであれば15～20年、硬質塩ビライニング鋼管でも20～30年で改修が必要と考えてください。（これは、あくまで目安で使い方によって変わりますので、ご注意ください。）
漏水事故を防ぐために、定期的に排水管の洗浄と改修を行うことをお勧めしますが、排水管にも共用部分と専有部分がありますので、規約を確認のうえ対処いただくようご注意ください。
【お客様の声（対応後のアンケート内容）】
事前に情報を収集することで、打合せの席で積極的に質問をぶつけることができました。また、複数の業者と打合せし、施工後のメンテナンス計画まで含めた提案を取得できたことは大きな収穫でした。現在、各社のプランを比較し、今後の対応について検討しているところです。
大規模修繕支援センターって何をやってるところ？
- 優良コンサルタントや施工会社を無料紹介している
- 専門相談員による無料相談ができる
- 大規模修繕工事についての情報を集約している
大規模修繕支援センターで大規模修繕のことに関してお気軽に相談することが可能
2.山形県の大規模修繕工事で多く見られるトラブル事例
マンションやアパートなど集合住宅で見られるトラブルも様々ございます。業者や人の問題から施工管理に関わるものまで。
県内でここ数年に確認されたトラブル事例を3例ご紹介いたします。
2-1.トラブル事例1：管理会社と業者が不正！？
【トラブルカテゴリー】：トラブル、費用、業者の選び方、コンサルタントの選び方
【建物概要】：山形県山形市、築年数2003年、総戸数48戸
【トラブル内容】：管理会社より一時金が不足しているとの報告があり、入居者の合意のもと管理費の再徴収を行いました。
しかし、大規模修繕工事の終了後、追加徴収をしなくても工事できたことが分かりました。管理会社が施工業者と結託して見積金額を上げていました。
管理会社を信用していたため事前には分からず、工事が終了してから発覚したため、入居者には無駄な負担を強いる形になってしまいました。
2-2.トラブル事例2：貸室のバルコニーで作業したいのですが、入居者が協力してくれない！
【トラブルカテゴリー】：塗装、ベランダ・バルコニー
【建物概要】：山形県寒河江市、築年数1989年、総戸数18戸
【トラブル内容】： 賃貸物件で防水工事を行うために、各部屋のバルコニーで作業を行います。一部屋あたり1時間程度の作業ですが、とある入居者だけ協力をしていただけません。
バルコニーには、エアコンの室外機の他、物置・植栽・車の部品など、個人所有の物をいろいろ置いているようです。
一度話し合いをしましたが、全く受け入れる姿勢を見せず、バルコニーの物は動かせない、勝手に入ると訴えると一歩も譲りませんでした。
次は、相手方の嫌がるポイントを探りながら交渉し、それでも態度が変わらない場合は、退去を促すことも検討しようと考えています。
2-3.トラブル事例3：大規模修繕3年後に漏水発生！
【トラブルカテゴリー】：外壁、塗装、天井、床、ベランダ・バルコニー、改修工事、不具合
【建物概要】：山形県山形市、築年数2005年、総戸数40戸
【トラブル内容】：工事完了後３年目に施工会社が共用部の点検、及び瑕疵保証項目について入居者にアンケートを実施しました。
後日、施工会社から報告がありましたが、入居者から指摘があった北西角の洋室の壁に漏水のようなシミが見られるとの指摘については、結露であるため瑕疵ではないとのこと。
この部屋の外側は外壁で、大規模修繕工事の際に塗装工事を実施していましたが、工事前にはなかったものが工事後に見られるようになったものでした。
施工会社の説明に説得力がないのですが、それを切り崩すだけの知識が管理組合側にもないため、どの様に対処すれば良いものかと困惑しています。
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4.大規模修繕支援センターの4つのお約束
5.大規模修繕支援センターのご利用の流れ
5.山形県の大規模修繕対応エリアについて
山形市 / 米沢市 / 鶴岡市 / 酒田市 / 新庄市 / 寒河江市 / 上山市 / 村山市 / 長井市 / 天童市 / 東根市 / 尾花沢市 / 南陽市 / 山辺町 / 中山町 / 河北町 / 西川町 / 朝日町 / 大江町 / 大石田町 / 金山町 / 最上町 / 舟形町 / 真室川町 / 大蔵村 / 鮭川村 / 戸沢村 / 高畠町 / 川西町 / 小国町 / 白鷹町 / 飯豊町 / 三川町 / 庄内町 / 遊佐町 /
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