大規模修繕の流れを解説!着工前~完成後の流れは理解しておこう!

大規模修繕の流れを解説!着工前~完成後の流れを理解!

大規模修繕の流れを解説!着工前~完成後の流れは理解しておこう!

これからマンションの大規模修繕を計画しているマンションの管理組合では、「流れ」いわゆる進め方は理解していますか?

マンション大規模修繕工事の着工前から完成後のメンテナンスまでの流れを理解して、失敗のないよう計画を進めていくことが重要になります。といわれても、初めて大規模修繕を計画するマンションでは、流れといわれても想像がつかないのではないでしょうか。

ここからは、マンション大規模修繕の工事着工前までと着工してから完成後までの2段階に分けて工事の流れをご紹介いたします。

1.マンション大規模修繕工事の着工までの流れ

マンション大規模修繕工事の着工までの流れ

マンションなどの建物は経年劣化が避けられません。さらに、地震や台風といった自然災害によって損傷するケースも多々あります。
そこで、一般的に分譲マンションでは長期修繕計画が立てられ、10年を超えたマンションでは大規模修繕が計画されます。

この項では、マンション大規模修繕を計画して工事を着工するまでの流れをご紹介いたします。

1-1.修繕委員会の立ち上げおよび建物診断の実施

マンションの管理組合および理事会で大規模修繕を実施することが決まったら「修繕委員会」を立ち上げます。

修繕委員会とは、大規模修繕に関する全てのことを専門で行う委員会のこと。
大規模修繕を失敗なく進めるためには修繕委員会は必要不可欠。修繕委員会の委員はマンションによって違いはありますが一般的に5人〜10人で構成し、大規模修繕を調整する役割を果たします。

修繕委員会を立ち上げたら、最初にマンションの「建物診断」を行います。
建物診断とは、建物全体をチェックして劣化状況を把握するための診断を指し、マンション大規模修繕では事前に建物診断を受けるのが一般的です。建物診断を受けることで、想定される修繕費用の概算が算出でき、施工業者に見積もりを依頼するときにも役立ちます。

1-2.施工業者の選定

建物診断を実施後は、実際に修繕工事を依頼する施工業者の選定を行います。

施工業者の選定では、複数の業者から相見積もりを出してもらうことが鉄則。5社~10社程度に絞って相見積もりを依頼して比較検討していきますが、おそらく2割程度は差が出てくるはずです。

そこで、依頼する施工業者がある程度絞れたら、その会社の経営状態や施工実績の確認は忘れずに行いましょう。

1-3.着工前の工事説明会を実施

施工業者が選定できたら、施工業者が主催する工事説明会を開催します。
説明会の資料などは基本的に施工業者が用意するので、マンション側は修繕委員会を中心に会場の設営などを行います。

マンション大規模修繕は居住者が普通に生活しながらの工事になるので、トラブル防止のために工事説明会で工事の工程や施工中の注意点などを周知しておくことが重要。工事に関しては施工業者に一任する形になるので、修繕委員会が工事中の調整役として重要な役割を果たします。

以上のように、マンション大規模修繕を実施することが決まったら、工事をスムーズに進めるために修繕委員会の立ち上げが重要。あとは、修繕委員会が中心になって建物診断や業者選定、工事説明会を実施していく流れになります。

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2.マンション大規模修繕が着工してから完成した後までの流れ

マンション大規模修繕が着工してから完成した後までの流れ

前項ではマンション大規模修繕が着工するまでの流れをご紹介しましたが、この項では着工してから工事が完成した後までの流れをご紹介いたします。

2-1.着工から完成までの一般的な工事の流れ

大規模修繕工事が着工してからは施工業者任せになりますが、一般的な工事の流れ、建築用語で「工程」は以下の通りになります。

マンション大規模修繕工事の一般的な工程

➀外部仮設足場の組立
➁外壁の下地補修およびタイル補修工事
➂シーリング工事
➃洗浄工事 ➄外壁・鉄部の塗装工事
➅屋上防水工事
➆その他(開放廊下、階段、バルコニー)床防水工事
➇完成検査の実施
ⓠ外部足場の解体~工事完了

工程に関してマンショによって各工事の有無や工程が前後することはありますが、一般的にこの流れで修繕・改修工事が行われます。

そこで、修繕工事がある程度完了した段階で、足場を解体する前に工事の品質をチェックするための完成検査を実施します。
各工事に関して施工不良や不具合が完成した後に発覚しても、足場を解体してしまったあとでは簡単に補修できないケースがあるので、足場を解体する前に完成検査を実施する必要があります。

技術的なチェックは設計事務所などのコンサルタント会社に依頼し、足場が必要となる外壁をメインにチェックしていきます。

2-2.完成引き渡し

完全に工事が完了したら、施工業者との間で工事完了引渡書を交わします。

合わせて、施工業者で違いはありますが、使用材料リスト、主要仕上げ材一覧、工事写真帳、自主検査報告書、各種工事保証書、各種材料出荷証明書などの完成図書を提出してもらいます。

受け取った完成図書は、引き渡し後にトラブルや不具合が発生したときや今後の大規模修繕の資料として使うため、マンション内でしっかり保管しておきます。

2-3.アフターサービスの実施

通常、完成引き渡しのあと、施工業者による定期点検が実施されます。

一般的に各工事の保証年数に合わせて行われますが、引き渡しから1・2・3・5・10年後に定期点検が実施され、大規模修繕工事に起因する不具合が発生している場合は無償で対応してもらえます。

このようなアフターサービスは施工業者によって異なるので、完成引き渡しの際に確認が必要になり、合わせて修繕箇所に不具合が発生したときの緊急の連絡先や担当部署などの確認も忘れずに行いましょう。

3.まとめ

今回は、マンション大規模修繕の着工前までの流れと、着工してから完成した後までの流れをご紹介しました。

基本的に工事自体は施工業者が行うので、マンション側は工事がスムーズに進められるように修繕委員会を立ち上げて調整役として活動する必要があります。

マンション大規模修繕は居住者が生活している中での工事になるため、安心して任せられる施工業者の選定が重要であり、マンション側も修繕委員会が中心になって、できる限り施工業者が工事を進めやすいようにしなければなりません。

あとは、完成後の定期点検などのアフターサービス体制はしっかり確認しておきましょう。

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