マンションの外壁タイル補修!事前準備から工法まで分かりやすく解説

マンション外壁塗装改修に伴う「下地補修」の重要性と工法解説

マンション外壁塗装改修に伴う「下地補修」の重要性と工法解説

マンションなどの建物は月日の経過に伴う経年劣化は避けられません。
そこで、マンションでは「12年~15年周期」で居住者の生活環境の向上、資産価値の維持・向上を図るために大規模修繕工事が計画されます。

そのマンション大規模修繕で必ず行われるのが「外壁タイルの補修」です。
少し前のマンションの外壁は「吹き付け塗装」が採用されていましたが、近年のマンションは「タイル張り」が主流になっています。

外壁タイルは常に太陽の紫外線や雨風の影響受けているので、劣化が進行しやすい部位だといえます。
そこでこの記事では、外壁タイルの補修に関して詳しく知りたい!という方へ、外壁タイルの劣化の種類や補修の事前準備の方法と合わせて補修工法まで詳しく解説いたします。

このページの目次

1.マンション外壁タイルの劣化パターンと発生する原因とは?

現在ほとんどのマンションの外壁はタイル張りが採用されています。
タイル張りは高級感があるのと同時に耐久性が優れているので、メンテナンス費用が抑えられるメリットがあることから多くのマンションなどの建物で採用されているのです。

しかし、外壁タイルは紫外線や雨風、気温の変化の影響を常に受けているので、ほかの物と同じように劣化は進行していきます。
その劣化したタイルが剥がれ落ちて歩行者などの頭に当たってしまうと怪我では済まないケースもあります。

そこで、2008年4月1日に建築基準法施工規則が改正され、外壁がタイル張りのマンションでは完成から10年を目安に13年までに外壁タイルの「全面打診調査」を実施するとともに報告が義務付けられています。

そのため、多くのマンションでは外壁タイルの全面打診調査のタイミングに合わせて大規模修繕工事を計画しているのです。

1-1.外壁タイルの劣化パターンと発生する原因

マンションの外壁タイルも月日の経過とともに劣化していきますが、どんな劣化症状が表れるのか?
マンションだけでなく外壁タイルに表れる劣化には大きく以下の3つのパターンがあります。

マンション外壁タイルの劣化パターン

・タイルの「浮き」
・タイルの「剥がれ、落下」
・タイルの「ひび割れ、欠損」

ここからは、タイルの劣化症状が発生する原因など簡単にご紹介します。
まず、外壁タイルの劣化はタイル自体ではなく下地となるコンクリートやモルタルが関係しているとだけ説明しておきます。

1-1-1.タイルに劣化症状が発生する原因

タイルと下地コンクリートやモルタルの接着力が弱まって隙間が生じることで「浮き」と呼ばれる状態になります。
そのタイルに「浮き」が発生した状態を放置していると「剥がれ、落下」に繋がっていきます。また、タイル自体に「ひび割れ、欠損」が生じることもあります。

このような劣化症状が生じる原因としてタイルの膨張・収縮が関係しています
タイルの性質上、気温が高くなれば膨張し逆に低くなれば収縮します。

その膨張と収縮が長年繰り返されることで、下地コンクリート・モルタルの接着面との間にズレが生じて接着力が弱まり「浮き」が発生し、最終的に「剥がれ、落下」に繋がると考えられています。「ひび割れ、欠損」もタイルの膨張・収縮が原因の一つとして考えられますが、地震などの大きな振動も原因として考えられます。

このように様々な要因は考えられますが、劣化した状態を放置すれば剥がれ落ちて歩行者などを傷つけてしまう危険があります。
また、タイルのひび割れや欠損部から雨水などが浸水して下地コンクリートの腐食などを招く可能性もあります。

そのため、マンション管理組合では外壁タイルの状態を定期的にチェックして、明らかにタイルにひび割れや欠損部分があれば大規模修繕のタイミング以外でも補修しなければなりません。

ただし、タイルの「浮き」に関しては基本的に「打音調査」で調査しなければ把握できません。
見た目にはタイルが正常に貼られている状態で、浮きが発生しているか見極めが難しいといえます。
そこで、打診棒と呼ばれる専用の道具でタイル面を摩ったり、叩いたりして、特定の場所で空洞音がすればその部分に浮きが発生していることが明確になります。浮きが発生している箇所のタイルがすぐに剥離して落下することはないですが、目地にひび割れなどが発生しているときは早急に補修する必要があります。

また、タイルの浮きには「下地浮き」と「陶片浮き」という2種類の浮きのタイプがあります
「下地浮き」は、躯体コンクリートと下地の調整モルタルの間もしくは下地の調整モルタルとタイルの張り付けモルタルの間に生じた隙間を指し、「陶片浮き」はタイルの張り付けモルタルとタイルの間に生じた隙間を指します。

そこで、「下地浮き」は後で紹介する「アンカーピンニング工法」で対応できますが、「陶片浮き」に関しては1/3以上浮いている状態なら基本的に張替えが必要になります。簡単にはタイルのみ浮いているときはタイルを張り替えます。

2.マンションの外壁タイル補修は事前準備が重要!

マンションの外壁タイルを補修するとき事前の準備が重要になります。
一言でタイル補修といっても、補修割合を把握したうえで張り替えが必要なときは既存のタイルと同じタイルを用意しなければならず、事前に調整しておかないと色違いのタイルを張る結果になってしまいます。

2-1.外壁タイルの補修割合

大規模修繕工事を実施するにあたり建物診断が実施され、外壁タイルも目視や打音調査が行われます。その際、手が届く範囲のみの調査が行われ、浮きなどが発生している割合を推定して数量が算出されます。

その結果、外壁タイルでは一般的に全体のおおむね3~5%が張り替えや補修が必要と想定されますが、実際には10~15%で張り替えや補修が必要なケースが多くあります。

そこでマンションの外壁タイルの補修費用に関しては「実数精算方式」が採用されています。
この実数精算方式に関しては最後の項で詳しくご説明いたします。

2-2.補修用タイルは「特注タイル」になることが多い!特に色合わせが大変!

次に外壁タイルの張り替えが必要なときは同じデザインや色のタイルを用意する必要があります。
新築当時のタイルの在庫があれば全く問題ありませんが、大規模修繕工事は12年~15年周期で実施するため、同じタイルが存在せず「特注タイル」になるケースがほとんどなのです。

タイルメーカーによっては類似品のタイルを在庫として保有してあるケースがありますが、おおよそ10年程度で廃盤になるので既存のタイルと全く同じタイルは存在しないと考えておいた方が良いでしょう。

特注タイルで発注する場合、色合わせと制作に時間を要します。
ここで、特注タイルができるまでの流れを確認していきましょう。

特注タイルができるまでの流れ

➀現在マンションに張ってあるタイルを数枚サンプルとして剥がす
➁そのサンプルタイルを基に数パターンの見本焼きタイルを制作する
➂見本焼きタイルと既存タイルの色合わせを行い、色が合えば本制作、合わなければ再度見本焼きタイルの制作から色合わせ
➃決定した見本焼きタイルで本焼き
➄マンションへ納品~施工

このような流れで特注タイルが制作されますが、特に色合わせには時間がかかります。
同じ色で見本焼きタイルを制作しても現地で実際に比べると、光のあたり具合などで色に若干の違いが出てくるので、数回見本焼きタイルを制作するのも珍しくありません。

そのため、遅くても大規模修繕工事の半年くらい前に既存タイルの在庫を確認して、特注タイルになるときは3~4ヶ月前から見本焼きタイルを制作して色合わせを実施する必要があります。

このように、ただ外壁タイルの補修といっても準備がとても大変なので、建物診断と合わせてタイルの在庫状況などは確認しておきましょう。

3.マンションの外壁タイル補修の工法解説

ここまでマンションの外壁タイル補修の準備に関してお話ししてきましたが、この項では実際の補修工法をご紹介していきます。

外壁タイルの「浮き」と「ひび割れ、欠損」に分けて説明します。
タイルの「剥がれ、落下」は基本的に新たにタイルを張るだけなので特別な工法などはありません。

3-1.外壁タイル「浮き(下地浮き)」の補修工法

タイルの下地浮きに対しては一般的に「アンカーピンニング工法」が採用されます。
打音調査で確認した下地浮きが発生している箇所に対して行われますが、浮きの程度によって使用する材料や工法が若干異なります。

3-1-1.「アンカーピンニング工法」の特徴と工事の流れ

アンカーピンニング工法は、浮きが発生しているタイル目地に穿孔(せんこう:穴をあけること)を行い、エポキシ樹脂などの接着剤を注入してから孔内にアンカーピンを挿入することで浮き部全体を固定する工法です。

1ヶ所あたりの浮き面積が0.25m2未満のときは、部分的なエポキシ樹脂の注入およびアンカーピンでの固定。1ヶ所あたりの浮き面積が0.25m2以上でかつ浮きが1.0mm以下のときは全面のエポキシ樹脂注入とアンカーピンでの固定を行います。

また、1ヶ所あたりの浮き面積が0.25m2以上でかつ浮きが1.0mm以上のときは、エポキシ樹脂とアンカーピンで固定したのち、浮きが発生している部分にポリマーセメントを充填して浮き全体を固定します。

ここでアンカーピンニング工法の一般的な工事の流れをご紹介します。

アンカーピンニング工法の工事の流れ

➀アンカーピンの本数と削孔位置を決定して目地部にマーキングを行う
(一般部分は16本/m2、指定部分は25本/m2、狭幅部は幅中央に200mmピッチ)
➁コンクリート用ドリルを用いて一般的に直径6mm、深さはコンクリート躯体に達してから30mm程度穿孔する
➂コンクリート片を除去するとともに孔内もブラシや圧縮空気などで清掃する
➃注入ポンプを用いて孔内の最深部から徐々にエポキシ樹脂を注入する
➄ステンレス製のアンカーピンを孔内に挿入する
➅アンカーピン挿入したあと、はみ出したエポキシ樹脂を拭き取って、パテなどで穴埋め処理すれば完了

3-2.外壁タイル「陶片浮き」や「ひび割れ、欠損」の補修工法

タイルに「陶片浮き」が発生している箇所やひび割れや欠損があるときは「張り替え工法」が採用されます。

タイルの張り替えに際しては前項で説明した通り、見本焼きタイルの制作や色合わせなど事前の準備が必要になります。
建物診断に行う際は張り替えが必要なタイルの数量を想定して、できるだけ早い段階から準備を進めるようにしましょう。

タイルの張り替えなので特殊な工法が使われるわけではありませんが、工事手順は以下のようになります。

タイル張り替え工法の工事の流れ

➀ひび割れ、欠損部分のマーキング
➁張り替え部分周辺の目地部から電動カッターで切断したのちタイルの撤去
➂張り替え部分のタイル破片や下地コンクリート・モルタルの除去および清掃
➃張り替え部に接着剤の塗布
➄新しいタイルにバイブレーターを用いて張り付け
➅モルタルで目地埋め
➆余分な目地モルタルを拭き取れば完了

以上、外壁タイルの補修に関しては、アンカーピンニング工法によって浮いたタイルを固定するか、張り替え工法でタイルを張り替えるかのいずれかの工事が行われます。

4.外壁タイルの補修費用は「実数精算方式」が基本!

先程2の項で説明した通り、外壁タイルは一般的に全体のおおむね3~5%が張り替えや補修が必要と想定されますが、実際には10~15%で張り替えや補修が必要になるなど正確性がありません。

そこで、外壁タイルの補修費用に関しては「実数精算方式」が一般的に採用されています。

4-1.実数精算方式とは?工事が追加になるケースもある

大規模修繕工事の工事費用は通常、新築時の完成図面や建物調査による数量を基に各施工会社が見積もりを作成します。

工事に関しては施工会社の見積もり数量通りに進められますが、このような施工数量は「責任数量」と呼ばれています。
この責任数量は、完成時に数量がオーバーしても基本的に追加請求はできないようになっています。

本来は「責任数量」が基本になりますが、例外として挙げられるのが外壁などの「タイル補修工事」です。
外壁タイルの張り替え・補修の数量は建物全面に足場を設置しない限り正確な数字が把握できません。

そのため、見積もり段階では想定内の数量が用いられ、工事が着工して足場が設置された段階で外壁タイルの全体的な調査が行われ、実際の数量を確定させる「実数精算方式」が採用されているのです。また、外壁タイルの他にも外壁の下地補修工事でも実数精算方式が採用されるケースがあります。

マンション側としては、想定数量よりも確定数量が減れば問題ないのですが、逆に確定時の数量が増えれば追加費用が発生する可能性があります。

4-2.数量増加に対して削減案を提示するとともに万一のために「予備費」を設ける

実数精算方式が採用されることで、もし想定数量よりも確定数量が増えてしまえば工事費の追加が予測されます。
近年、外壁タイルなどの実数精算方式を採用したマンションで想定数量よりも大幅に増えるケースが多く、マンションによっては追加費用が原因で工事が一旦ストップするといった事例もあるのです。

そこで、実際に数量が大幅に増加したときは以下のような削減案を施工会社に提案してみましょう。

数量が大幅に増加したときの削減案

・1階部分のタイル落下による事故の恐れがない箇所はアンカーピンニング工法に変更
・軽微なひび割れ・欠損は張替えを行わない(ただし人の往来が多い箇所は張り替えた方が良い)
・雨風の影響を受けない箇所はアンカーピンニング工法に変更
・陶片浮きが1枚だけのとき、目地にひび割れなどなければ張り替えない
・陶片浮きが1/3程度なら引張試験を行って、接着強度が0.4N/mm2に保たれていれば補修を行わない

以上のような数量の削減案を提示すれば、少しでも工事予算を抑えられるようになります。

また、外壁タイルや下地補修などの工事では、万一の数量増加を想定して「予備費」を設けておくことをおすすめします
大規模修繕工事の資金計画の中に「予備費」を設けておけば、想定数量よりも確定数量が増加したときでも柔軟に対応できるようになります。

5.まとめ

マンション大規模修繕工事では建物の様々な部分の修繕を行いますが、外壁タイルも重要な工事の一つになります。
外壁タイルの劣化として「浮き(下地浮き、陶片浮き)」、「剥がれ・落下」、「ひび割れ・欠損」といった症状が発生し、放置すれば建物の耐久性の低下を招くとともに第三者に危険を及ぼす可能性があります。

そこで、外壁タイルの補修工事では同じタイルがないため「特注タイル」になるケースがほとんどです。
そのため、大規模修繕の遅くても3ヶ月前から本焼きタイルを制作して色合わせを実施する必要があります。

この準備が遅れると工事全体の工程にも影響するので建物診断と合わせてタイルの準備も始めるようにしましょう。