東京都の大規模修繕工事のお問い合わせ・工事情報のまとめ

東京都でよくある相談お問い合わせや工事情報のまとめ

東京都の大規模修繕をこれからするお客様へ～相談・トラブル事例～

東京都といえば日本の“首都であり政治・経済・文化の中心です。
東京都はマンション供給が豊富で、現在は高層化が進んでいますが、都内どのエリアでも物件を探すことができます。

マンションも完成した当初は綺麗で頑丈ですが、東京だけに限らず月日の経過に伴う経年劣化や損傷などはどのマンションも必ず直面する課題です。そこで何もしなければ老朽化は進んでいくだけです。

そのような劣化・損傷が進行したときに行われるのが「大規模修繕工事」になります。
しかし、初めて大規模修繕を行うマンションの管理組合は「何をしたらいいのか？」と基本的なことが分からないと思います。

このページでは、東京都内で大規模修繕を考えているマンションの方へ、ほかのマンションからの大規模修繕に関する相談お問い合せ例と、よくあるトラブル事例をご紹介いたします。

1.東京都の大規模修繕工事のご相談お問い合わせ例

東京都の大規模修繕工事のお問合せ事例！
過去のお問合せ対応内容をご参考ください！

大規模修繕工事は、経年劣化によって生じた建物の損傷や不具合を修繕・改修する工事です。

東京都は高層マンションやオフィスビルなど階高が高い建物が多く、大規模修繕に関係した高い建物ならではのお問い合わせを頂くほか、最近は地震に備えるための耐震補強についての問い合わせも増えています。ここでは東京都の大規模修繕工事に関わる大規模修繕支援センターにお問い合わせを頂いた事例をご紹介します。

1-1.問い合わせ1：高層マンションの大規模修繕工事で外壁はどうやって工事をするの？

36階の高層マンションで大規模修繕工事を実施するとき、外壁はどうやって工事を行うのかというお問い合わせです。
高層マンション（タワーマンション）は何階からという定義はありませんが、一般的に高さ60m以上、階数でおおよそ20階建て以上のマンションが高層マンションといわれています。

【お客様の基本情報】
建物種別：分譲マンション（SRC造40階）
建物住所：東京都品川区
相談カテゴリー：外壁、仮設工事、工事の流れ
建物概要：築年数2002年、総戸数453戸

【お客様の悩み】
2002年竣工の40階建ての高層マンションで、各所の修繕工事を行う計画を立てている段階なのですが、外壁はどうやって工事を行うのか疑問があります。

普通のマンションは外回りに足場を設置していますが、高層マンションは足場を設置するのが難しいのではないかと思います。
今後の参考に高層マンションの外壁工事をどうやって行うのか教えてください。

【大規模修繕支援センターからのご返答】
一般的なマンションは枠組足場と呼ばれる足場を設置して外壁改修工事を行います。 しかし、枠組足場は一定の高さまでの建物でしか使えないため、高層マンションは「ゴンドラ」または「移動昇降式足場」のどちらかの工法で外壁などの工事を行っていきます。

「ゴンドラ」は屋上から吊り下げ昇降させながら工事を行います。
「移動昇降式足場」は建物にレールを取り付けて足場を移動昇降されながら工事を行う工法です。

しかし、ゴンドラは屋上から吊り下げるため、風が強くなれば揺れて外壁を損傷する危険が伴います。そのため、30階を超える高層マンションは「移動昇降式足場」が一般的に採用されているようです。

ただし、移動昇降式足場は通常の足場よりも設置費が割高になるので、ゴンドラを含めて安全かつ低価格で工事ができる方法を施工業者と検討する必要はあります。

【お客様の声（対応後のアンケート内容）】
外壁はどうやって工事を行うのか疑問でしたが解決しました。
今後、大規模修繕などを行うようになるので、施工業者と協議して安全なのはもちろん、工事費ができるだけ抑えられるような方法を考えていきます。

1-2.問い合わせ2：大規模修繕の工事費の目安はどれくらいですか？

東京都だけでなく、大規模修繕工事に関して一番お問い合わせを頂くのが工事費の目安です。
大規模修繕に合わせて修繕積立金計画が立てられますが、近年「修繕積立金が足りない」というトラブルが多発しています。
今回は2003年竣工の分譲マンションからの工事費に関するご相談になります。

【お客様の基本情報】
建物種別：分譲マンション（RC造32階）
建物住所：東京都大田区
相談カテゴリー：費用、修繕積立金
建物概要：築年数2003年、総戸数198戸

【お客様の悩み】
築年数が10年を超え、マンションの修繕計画では今から3年以内に大規模修繕工事を予定しています。
居住者からは修繕積立金を計画通りに積み立ててもらっていますが、実際どれくらいの工事費がかかるのか見当がつきません。
普通の大規模修繕工事でどれくらいの工事費が目安になるのか教えてほしい。

【大規模修繕支援センターからのご返答】
大規模修繕の費用については、マンションの築年数や劣化状況、工事をする範囲や工法でまったく異なるので施工業者に見積もりを出してもらわない限り正確な数字は分かりません。

しかし、大規模修繕工事の”一戸あたり”の費用目安は国土交通省の実態調査で明らかにされています。
その実態調査では「一戸あたり75～100万円」が最も多いという調査結果が出ています。

ご相談者様のマンションは総戸数198戸なので、単純に「278戸×75～100万円」で計算すれば、2億円以上必要になることになります。

あくまで目安の数字ですが一つの目安として捉えていただき、正式の見積もりが提出されたとき比較してみましょう。

【お客様の声（対応後のアンケート内容）】
大規模修繕についてある程度費用は想定していましたが、一戸あたり75万円～100万円が目安になるとは知りませんでした。 もちろん施工業者に見積もりを出してもらわないと工事費は分からないと思いますが、今後の参考にさせていただきます。

1-3.問い合わせ3：大規模修繕工事に合わせて耐震補強を行った方がいいですか？

地震大国と呼ばれる日本ですが、周期的に全国各地で大地震が発生しています。
東京都を含めた関東地方は度々震度5程度の地震が発生しているので、耐震性はどのマンションも心配しているでしょう。
そこで、築年数が古いマンションで大規模修繕工事に合わせて耐震補強工事もした方がいいですか？というご相談合お問い合せ例です。

【お客様の基本情報】
建物種別：分譲マンション（RC造9階）
建物住所：東京都八王子市
相談カテゴリー：工事方式、助成金
建物概要：築年数1994年、総戸数45戸

【お客様の悩み】
1回目の大規模修繕工事から10年が経過して、2回目の大規模修繕の計画を進める時期になってきました。
その際、耐震補強工事も合わせて行った方がいいのか迷っています。
一番はやはり費用の問題ですが、耐震補強を行った方がいいのか、もし行うならどれくらいの費用が必要になるのか教えてほしい。

【大規模修繕支援センターからのご返答】
今では南海トラフ巨大地震の危険性が報道機関から流され、どのマンションも不安を抱えています。
マンションの耐震性に関しては1981年が分かれ目になります。

1981年5月以前のマンションは旧耐震基準で建てられている可能性が高いので、耐震診断を実施して新耐震基準を満たしていなければ耐震補強を行う必要があります。
しかし、ご相談者様のマンションは1997年に建設されているので、おそらく新耐震基準で建設されているはずです。

そのため、無理に耐震補強工事を行う必要はないと思われますが、心配なときは耐震診断を行ってください。
耐震診断の結果は構造耐震指標「Is値」で表され、Is値が0.6未満のマンションは耐震性が低いといえます。

参考に耐震補強工事の費用目安を紹介しておくと、おおよその目安ですが「一戸あたり300～1,000万円」かかると言われています。

大規模修繕と合わせて耐震補強を実施すれば、膨大な工事費用が必要になってきます。
そこで、東京都や各市区の自治体によっては、耐震補強工事に関わる助成金や補助金を実施している自治体もあります。
耐震補強を検討するときはお住まいの自治体に確認して、活用できれば工事費の負担が軽減できます。

【お客様の声（対応後のアンケート内容）】
マンションの耐震性が少し心配でしたが何となくホッとしました。
大規模修繕を行うのも結構な費用がかかるので、施工業者と相談して部分的に耐震補強ができる部分があれば実施します。
また、耐震補強の助成金や補助金があることも知らなかったので、大規模修繕の計画を進めるときに合わせて自治体に確認してみます。

大規模修繕支援センターって何をやってるところ？

1. 優良コンサルタントや施工会社を無料紹介している
2. 専門相談員による無料相談ができる
3. 大規模修繕工事についての情報を集約している

大規模修繕支援センターで大規模修繕のことに関してお気軽に相談することが可能

大規模修繕支援センターにお問い合わせする

2.東京都の大規模修繕工事で多く見られるトラブル事例

東京都の大規模修繕工事であったトラブル事例です！未然に防げるようにしましょう！

マンションの大規模修繕はトラブルがつきものです。準備段階から工事が完了した後まで何かしらのトラブルが発生しています。
中でも東京都23区内のマンションでの大規模修繕工事はトラブルが多いようです。そこで、実際どんなトラブルが発生しているのか、ここではトラブル事例を3例ご紹介いたします。

2-1.トラブル事例1：修繕積立金が足りない！

【トラブルカテゴリー】：修繕積立金
【建物概要】：東京都世田谷区、築年数1996年、総戸数89戸

【トラブル内容】：初めての大規模修繕を実施するにあたり、計画を進める中で修繕積立金が足りないことが判明。
長期修繕計画通りに居住者から修繕積立金を徴収していたが、想定よりも工事費が必要になってしまい足りなくなってしまいました。
足りない分は工事範囲を狭めることで何とか調整できましたが、修繕積立金の見直しをしておけばよかったと反省しています。

2-2.トラブル事例2：近隣住宅から迷惑料を請求された！

【トラブルカテゴリー】：トラブル、近隣
【建物概要】：東京都江東区、築年数1998年、総戸数50戸

【トラブル内容】： マンション大規模修繕の工事期間中に突然、マンションから4軒離れたお宅からクレームに合わせて迷惑料が請求されました。
クレーム内容は騒音で眠れないなどのほか、内装の一部にひび割れが発生したというもので、内装の補修費として迷惑料が要求されました。
施工業者側に内装のひび割れの調査および補修の対応をしてもらい、その後は騒音や振動がする工事を行うときは事前にそのお宅にお知らせしていたようです。

2-3.トラブル事例3：追加の工事費が請求された！

【トラブルカテゴリー】：費用、業者の選び方、委員会
【建物概要】：東京都江東区、築年数2007年、総戸数40戸

【トラブル内容】： 大規模修繕が一通り完了して、完成処理の手続きの中で施工業者側から追加の工事費が請求されました。
こちら側は見積もり書を査定して契約しているので納得しなかったですが、事前に修繕委員会との打ち合わせで提案していたとのこと。
その話を修繕委員会に確認したら、聞いていたけど管理組合および理事会に正式に報告していなかったようで、結局追加の工事費を支払う羽目になってしましました。

このような工事費に関わることは管理組合を含めて入念に協議しなければならないので、何かしらの打合せを行ったときは議事録を作成する必要があると痛感しました。

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3.東京都で大規模修繕工事実績がある工事会社を紹介

株式会社栄光

株式会社豊田住宅

株式会社TOKEN

株式会社アミックス

株式会社エッジPLAN

マリオン株式会社

株式会社エフビーエス・ミヤマ

株式会社嶺岡

株式会社リン･ドス

日鉄日新ビジネスサービス株式会社

株式会社クリマテック

株式会社エッジPLAN

光技建株式会社

西原建設株式会社

株式会社P&P

株式会社エムズ

株式会社石井工業

株式会社ティーエヌケー

4.大規模修繕支援センターの4つのお約束

大規模修繕支援センターのサービス内容の
ご紹介です！4つのお約束を致します！

5.大規模修繕支援センターのご利用の流れ

大規模修繕支援センターのお問合せ～会社選定までの流れのご説明となります！

6.東京都の大規模修繕対応エリアについて

東京都の大規模修繕工事の対応エリアは
東京都全域にて対応可能です！

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