山梨県でよくある相談お問い合わせや工事情報のまとめ
山梨県は壮大な山々に囲まれ、住みやすい盆地が魅力的です。盆地は日照時間が長く、晴れの日も多いため行楽も楽しめるでしょう。
県庁所在地にある甲府駅から新宿までは、特急列車を使って約1時間半で到着します。
甲府市を中心に各地にマンションが建設される山梨県。富士山を臨む「リゾートマンション」の中古物件も多数見つけられます。
マンションの所有者は、マンションの資産価値を保ちたいとお考えなのではないでしょうか。
年々劣化が進む建物の価値を維持するために、「大規模修繕工事」が重要な役割を果たします。
今回、山梨県で大規模修繕工事を検討中の管理組合やオーナー様に向けて、これまであった事例をまとめました。
大規模修繕工事について「根本的なことが分からない」「今さら聞けない」という場合でも、実際の相談やお問い合わせ、トラブル事例をもとに知識を深めてください。
このページの目次
1.山梨県の大規模修繕工事のお問い合わせ例
大規模修繕工事を進めるにあたり、不明点が出てくることでしょう。通常の工事より大掛かりである分、実際に数多くのお問い合わせをいただきます。
以下では、山梨県の大規模修繕工事において、大規模修繕支援センターに寄せられたお問い合わせ例をご紹介。
大規模修繕工事の定義や設計監理方式についてのほか、山梨県のマンション事情を取り上げます。
1-1.問い合わせ1：大規模修繕工事の定義は？
そもそも前提として、大規模修繕工事とはどのような工事のことを指すのでしょうか。何となく、「10年単位の大掛かりの工事」という理解の方も多いようです。以下の疑問をもとに、大規模修繕工事の定義を確認しましょう。
【お客様の基本情報】
建物種別：分譲マンション（RC7階）
建物住所：山梨県甲府市
相談カテゴリー：改修工事、定義
お問い合わせ方法：メール
建物概要：築年数2007年、総戸数56戸
【お客様の悩み】
多くのマンションが、一定期間が経つと大規模修繕工事を行いますよね。現在もマンションで不具合があれば、部分的な工事は施しています。
そもそも大規模修繕工事とは、どのような工事のことを言いますか？
【大規模修繕支援センターからのご返答】
国土交通省は、大規模修繕工事を以下のように定義しています。“大規模修繕とはマンションの快適な居住環境を確保し、資産価値を維持するために行う修繕工事や、必要に応じて建物及び設備の性能向上を図るために行う改修工事のうち、工事内容が大規模、工事費が高額、工事期間が長期にわたるものをいう”これは具体的な工事を示しているわけではありませんが、工事の周期は約12年に1度が推奨されています。
さらに、建築基準法で大規模修繕は、「建築物の主要構造部の一種以上について行う過半の修繕」とされています。
主要構造部とは、「壁・柱・床・梁・屋根・階段」のことを指します。このうち、1つでも過半の修繕を行うと、大規模修繕とみなされるわけです。
ただし、過半の判断が難しい場合があるため、最終的には建築主事にお尋ねください。
建設当初は見た目が綺麗なマンションでも、月日の経過とともに劣化してしまいます。そのまま放っておくと、資産価値が落ちるだけでなく、安全性にも問題が出てきますよね。そこで、マンションの建設時に長期修繕計画が立てられ、大規模修繕工事が組み込まれるわけです。
【お客様の声（対応後のアンケート内容）】
大規模修繕工事の定義がクリアになりました。国土交通省や建築基準法で取り上げられるほど、重要な工事なのですね。
規定などについても、詳しく勉強していきます。
1-2.問い合わせ2：設計管理方式とはどのような工事方式？
大規模修繕工事の方式は、主に3つあります。今回はその中でも、設計管理公式についてのお問い合わせがありました。
【お客様の基本情報】
建物種別：分譲マンション（SC造10階）
建物住所：山梨県甲府市
相談カテゴリー：工事方式、業者の選び方、コンサルタントの選び方、定義
お問い合わせ方法：メール
建物概要：築年数2003年、総戸数49戸
【お客様の悩み】
大規模修繕工事には、やり方がいくつかあると聞きました。知人に勧められた、設計監理方式について教えてください。
【大規模修繕支援センターからのご返答】
設計監理方式は、工事の設計・管理と実際の施工を分けて、別の会社に依頼する方式です。工事監理方式と呼ばれることもあります。
ここでは、設計監理方式のメリットとデメリットを解説します。
【メリット】
● 専門家から適切なアドバイスを受けられる
多くの作業を同時に進めなければいけない大規模修繕工事。管理組合は専門知識を持ち合わせていないことが多く、工事をうまく進められないかもしれません。
そのような時、設計監理方式であれば、設計や工事の管理を専門家に任せることができます。工事に不明点があったとしても、気軽に相談できるでしょう。
● 設計と工事でダブルチェックが行われる
設計監理方式は、設計と工事を別の会社が行います。そのため、双方にダブルチェックの機能が発生します。
工事を実施するにあたり、設計に問題があれば施工会社が指摘します。逆に、設計事務所の建築士が現場監督を行うことで、適切に工事が進められているかをチェックできます。
● 予算の適正化をはかれる
設計と施工が分離しているので、マンションに必要とされる工事を客観的に見極めてもらうことができます。その結果、予算を抑えられる可能性が高まります。
【デメリット】
● コンサルタント料がかかる
工事費用とは別に、設計や管理などのコンサルタント料が発生してしまいます。しかし、良い設計事務所を選べば、工事のコストが抑えられるかもれません。
コンサルタント料の相場は、大規模修繕工事の総費用の約5～10％です。
● 設計事務所と施工会社で談合する危険性がある
設計事務所が付き合いのある施工会社に工事を依頼した場合、お互いが有利になるような条件で談合するかもしれません。見積金額を釣り上げてマージンを取られてしまっては、予算の適正化をはかれません。
【お客様の声（対応後のアンケート内容）】
設計監理方式のメリットとデメリットを理解することができました。第三者目線で適切な大規模修繕工事を行うために、ぴったりの方式ですね。
ただ、設計事務所と施工会社の談合には気を付けたいと思います。
1-3.問い合わせ3：リゾートマンションにおける大規模修繕工事はどうなの？
山中湖や河口湖を中心に、山梨県には富士山を眺望できるリゾートマンションが並びます。リゾートマンションには、大浴場やプールなどの共用施設が充実している場合が多く、魅力的に映りますよね。大規模修繕工事においては、通常のマンションと違いはあるのでしょうか。下記の事例を見ていきましょう。
【お客様の基本情報】
建物種別：分譲マンション（SC造5階）
建物住所：山梨県南都留郡山中湖村山中
相談カテゴリー：工事方式、費用、改修工事
お問い合わせ方法：電話
建物概要：築年数1993年、総戸数121戸
【お客様の悩み】
バブル崩壊以降、どのリゾートマンションの経営が傾いています。何とか資産価値を保っていくために、大規模修繕工事に力を入れたいです。
リゾートマンションにおける大規模修繕工事のアドバイスをください。
【大規模修繕支援センターからのご返答】
まず、特殊な構造を持つリゾートマンションは、通常のマンションより大規模修繕工事の費用が高くつくものです。そのため、居住者からは高額な共有施設の管理費に加えて、毎月積立修繕金を徴収していますよね。毎月の負担が大きいことから、全国的にリゾートマンションで積立修繕金の滞納が深刻化しています。
しかし、積立修繕金が足りずに大規模修繕工事に着手できないと、マンションの資産価値はどんどん下がってしまいます。その結果、居住者が離れてしまったり、空き部屋が埋まらなくなってしまったりする悪循環に陥ってしまうのです。
お客様のリゾートマンションは、大規模修繕工事の費用を蓄えられていますでしょうか。マンションの将来のためにも、通常より大規模修繕工事に力を入れていただきたいです。
そこで、マンションの保険料を見直すことで管理費を削減し、積立修繕金の資金に回していただくことをご提案します。保険会社によって、保険のプランや金額の設定は様々です。何となく継続している保険が割高であったり、不要な保険にまで加入したりしていないでしょうか。
保険の補償内容や契約期間を比較し、必要な項目だけをチェックしてみてください。
マンションの保険は築年数に応じて値上がりすることが多いため、更新のタイミングで変更を検討してみてください。
【お客様の声（対応後のアンケート内容）】
当マンションでも、積立修繕金の滞納者がいるため、頭を悩ませていました。滞納者に徴収の督促をするだけでなく、管理費を削減することで積立修繕金を増やせるのですね。早速、保険料の見直しを行いたいと思います。
大規模修繕支援センターって何をやってるところ？
- 優良コンサルタントや施工会社を無料紹介している
- 専門相談員による無料相談ができる
- 大規模修繕工事についての情報を集約している
大規模修繕支援センターで大規模修繕のことに関してお気軽に相談することが可能
2.山梨県の大規模修繕工事で多く見られるトラブル事例
様々な側面で、トラブルが発生しやすい大規模修繕工事。実際に、山梨県の大規模修繕工事で起きたトラブル事例を3例まとめました。
同様のトラブルが起きないよう、対策を取って工事にのぞんでください。
2-1.トラブル事例1：窓ガラスが割られた！
【トラブルカテゴリー】：トラブル、業者の選び方
【建物概要】：山梨県甲府市、築年数2005年、総戸数102戸
【【トラブル内容】：
大規模修繕工事を実施中、居住者の方から窓ガラスが割られたとの報告がありました。作業員が器具などを誤ってぶつけた可能性があると考え、業者に連絡。すると、作業員は覚えが無いため、弁償できないと言われました。空き巣の可能性もありますが、業者の対応の悪さにうんざりしました。工事を依頼する前に、業者の対応方はしっかり見ておいた方が良いです。
2-2.トラブル事例2：多額の一時金を徴収！
【トラブルカテゴリー】：費用、修繕費、修繕積立金
【建物概要】：山梨県南都留郡富士河口湖町、築年数1992年、総戸数55戸
【トラブル内容】：
当マンションはリゾートマンションで、大浴場やゴルフ場を併設しています。その分月々の管理費が高額なせいか、積立修繕金の滞納が多く、工事費用を回収できないまま大規模修繕工事を迎えました。結果的に、支払い能力の高い方から一時金をいただいて工事費用を賄うことに。今後は、管理費の削減に努めたいと思います。
2-3.トラブル事例3：塗料で体調不良に！
【トラブルカテゴリー】：外壁、塗装、トラブル
【建物概要】：山梨県甲府市、築年数1999年、総戸数38戸
【トラブル内容】：
近隣の方に工事をお知らせしていましたが、工事開始後に苦情が入りました。話を聞くと、外壁塗装の塗料の影響で、吐き気やめまいがおさまらないとのこと。事前の案内では塗料の影響までに気が回らず、注意喚起ができていませんでした。
- お客様に合った施工会社・コンサルタントを
- 無料にてご紹介させて頂きます！
4.大規模修繕支援センターの4つのお約束
5.大規模修繕支援センターのご利用の流れ
5.山梨県の大規模修繕対応エリアについて
甲府市 / 富士吉田市 / 都留市 / 山梨市 / 大月市 / 韮崎市 / 南アルプス市 / 北杜市 / 甲斐市 / 笛吹市 / 上野原市 / 甲州市 / 中央市 / 市川三郷町 / 早川町 / 身延町 / 南部町 / 富士川町 / 昭和町 / 道志村 / 西桂町 / 忍野村 / 山中湖村 / 鳴沢村 / 富士河口湖町 / 小菅村 / 丹波山村 /
- お客様に合った施工会社・コンサルタントを
- 無料にてご紹介させて頂きます！
見積要領書テンプレート
住居者アンケートテンプレート
