大規模修繕の修繕計画や修繕周期の設定は長期修繕計画が必須

修繕計画や修繕周期の設定は長期修繕計画が必須!

大規模修繕の修繕計画や修繕周期の設定は長期修繕計画が必須

マンションで修繕計画や修繕周期は設定しているでしょうか?
突然でしたが、マンションの修繕計画や修繕周期などを設定するためには「長期修繕計画」の作成が必須になります。

長期修繕計画とは、マンションの管理組合が作成する長期的な修繕計画のこと。
ほぼ全ての分譲マンションで作成され、この計画を基に大規模修繕などが行われます。

しかし、中には「長期修繕計画の作成の仕方がよく分からない?」
など、実際に作成する中でお困りの管理組合もいるのではないでしょうか。

ここからは、マンションの長期修繕計画とは?をテーマに作成する要領などのご紹介と、大規模修繕の周期目安も合わせてご説明いたします。

1.マンション大規模修繕は長期修繕計画の作成が重要

マンション大規模修繕は長期修繕計画の作成が重要

マンションで長く快適に暮らすためには、建物の経年によって起こる劣化や不具合をその都度補修を行うことが重要。そして、築年数が10年を超えたら大規模修繕を計画して、住環境の整備とともに資産価値の維持・向上に努めなければなりません。

そのためには、マンションに合わせた適切な「長期修繕計画」の作成が必要不可欠です。

1-1.長期修繕計画とは?

長期修繕計画は先程も説明した通り、マンション内で組織される管理組合が作成する長期的な修繕計画になります。

一般的な分譲マンションでの長期修繕計画は10年~30年程度の期間を対象として、マンション内で発生する経年による劣化や不具合の修繕をどの時期に、どの程度の費用で実施するかを計画するために作成されます。

具体的には、修繕時期、修繕項目、修繕方法、修繕費用などの修繕計画がメインになりますが、後で説明する「修繕積立金」の額を適切に設定するためにも長期修繕計画の作成は重要になります。

1-2.長期修繕計画の基本的な考え方と作成方法

長期修繕計画の基本的な考え方は、あくまで「快適な居住環境を確保し、資産価値を維持するための修繕」や「建物及び設備の性能向上を図る改修」を適切に計画するためであり、マンションでは長期修繕計画が必要不可欠といえます。

その作成ついては、国土交通省が公開している「マンション標準管理規約(旧・中高層共同住宅標準管理規約)」の中で長期修繕計画は管理組合の業務として明記しています。

中高層共同住宅標準管理規約とは、マンションなどの区分所有建物における管理規約について、一定のガイドラインを示すために国土交通省(旧・建設省)が昭和57年に作成したマンション管理規約。平成16年に「マンション標準管理規約」に名称が変わっています。

また、作成する内容に関して同マンション標準管理規約「コメント第32条」の中で、最低限以下の内容が必要と明記されています。

マンション標準管理規約規定 コメント第32条の2

1.計画期間が25年程度以上であること。なお、新築時においては、計画期間を30年程度にすると、修繕のために必要な工事をほぼ網羅できることとなる。

2.計画修繕の対象となる工事として外壁補修、屋上防水、給排水管取替え、窓及び玄関扉等の開口部の改良等が掲げられ、各部位ごとに修繕周期、工事金額等が定められているものであること。

3.全体の工事金額が定められたものであること。また、長期修繕計画の内容については定期的な(おおむね5年程度ごとに)見直しをすることが必要である

(参照:国土交通省|マンション標準管理規約(単棟型)及び同コメントの改正点)
http://www.mlit.go.jp/common/001122893.pdf

そこで、マンションで長期修繕計画を作成する際は一般的に以下の項目を含んだ構成で作成を進めていきます。

長期修繕計画の構成

1.マンションの建物・設備の概要など
2.調査・診断の概要
3.長期修繕計画の作成・修繕積立金の額の設定の考え方
4.長期修繕計画の内容
5.修繕積立金の額の設定

このような構成で作成を進めますが、作成にあたっては国土交通省が公開している「長期修繕計画標準様式http://www.mlit.go.jp/common/001172730.pdf)」を参考に作成を進めていきます。

「長期修繕計画ガイドライン」も合わせて公開されているので、一度内容を確認してから作成を進めることをおすすめします。

1-3.適正な修繕積立金の設定

長期修繕計画の中で修繕計画の内容などを決定していきますが、その実現にはマンション居住者からの「修繕積立金」が必要不可欠。修繕積立金とは、大規模修繕などに必要な資金として、毎月徴収して積み立てておくお金のことで、長期修繕計画の中でその額が設定されます。

修繕積立金は長期修繕計画の作成するとき、一般的に計画期間に積み立てる修繕積立金の額を均等にする「均等積立方式」が採用されています。

肝心な修繕積立金の額は、まず計画期間で必要になると考えられる推定の修繕工事費の累計額を算出して、単純に計画期間(月数)で割って各住戸の負担割合に応じて、月当たり・戸当たりの修繕積立金の額を算定していきます。

ただし、長期修繕計画はおおむね5年ごとに見直しを行います。その際、計画期間の推定修繕工事費の累計額が増加したり減少したりしていれば、必要とする修繕積立金の額も合わせて増減する必要があります。

1-4.マンション大規模修繕の一般的な工事項目

ここまで長期修繕計画の作成についてご説明しましたが、ここでは一般的な大規模修繕ではどのような工事を行うのか参考にご紹介いたします。工事項目のみの紹介になりますがご覧ください。

一般的な大規模修繕の工事項目

・仮設工事
・外壁改修工事:下地補修、タイル補修、塗装替え
・防水工事:屋上、開放廊下、階段、バルコニー
・シーリング工事
・鉄部塗装工事
・設備関係:電気、給水・排水管、消防避難設備など

このような工事をまとめて行うため「大規模修繕」と呼ばれています。
その費用に関してはマンションの規模によって異なりますが、「一戸あたり:75万円~100円」が目安になります。

以上、大規模修繕を行ううえで重要になる「長期修繕計画」についてご説明しましたが、作成に当たっては国土交通省のガイドラインを確認するほか、管理会社などに相談しながら適切に作成していきましょう。

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2.マンション大規模修繕の長期修繕計画を作る際の周期目安

マンション大規模修繕の長期修繕計画を作る際の周期目安

前項では、長期修繕計画を作成する方法などご紹介しましたが、その中で必要になる「周期目安」についてこれからご説明いたします。

2-1.マンション大規模修繕の12年周期が目安

大規模修繕のタイミングの目安としてよく言われている年数が「12年」です。
そのため、マンションの大規模修繕の目安は「12年周期」で行うのが理想的とされています。

ただし、絶対に築12年目に大規模修繕をしなければならないという規定が定められている訳ではないので、その点は間違いないようにして下さい。一般的なマンションで行われている大規模修繕を平均すると、12年~15年の周期で行われています。

そこで、12年周期で大規模修繕を実施すれば、以下のような周期になります。

大規模修繕の12年周期

・1回目の大規模修繕:築12年目
・2回目の大規模修繕:築24年目
・3回目の大規模修繕:築36年目

2-2.建築基準法で定められた「全面打診調査」には足場の設置が必要

なぜ、大規模修繕の周期が12年なのか疑問に感じる方も少なくないと思います。 その理由として考えられるのが、建築基準法で定められた「全面打診調査」です。

建築基準法の改正(2008年4月)によって、外壁がタイル貼のマンションでは、築10年を経過したのち築13年までに外壁の「全面打診調査」が義務付けられています。

「全面打診調査」とは、外壁タイルを打診棒で叩いて浮きがないかを確認する調査になり、手が届く範囲の調査で異常があれば外壁タイル全面の打診調査を実施しなければなりません。外壁全面の調査が必要になれば足場を設置しなければならず、その足場の設置には100万円単位の費用が掛かってしまいます。

そこで、築10年を経過したマンションでは、足場を設置するなら打診調査ではなく、大規模修繕工事をした方が効率は良いという判断になり、築13年以内の築12年で大規模修繕を行うマンションが多いのです。

以上のように、長期修繕計画の修繕周期を決める際は「12年周期」を目安にして、あとはマンションの劣化状況などを考慮しながら決定していきましょう。

3.まとめ

マンションでは「長期修繕計画」の策定が重要であり、その中で決定する修繕計画や修繕周期に沿って大規模修繕を行っていきます。

作成にあたっては、国土交通省の様式およびガイドラインの確認が必要となり、管理会社などに協力を仰ぎながら適切に作成していくのが重要。中でも修繕積立金に関しては、居住者のお金を毎月納めてもらうので、金額の算定は慎重に行う必要があります。

長期修繕計画はおおむね5年で見直しが求められているので、内容の更新を含めて適切な修繕計画を立てていきましょう。

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