大規模修繕に確認申請は必要なのか?多くの大規模修繕は不要

確認申請は必要なのか?大規模修繕の確認申請を解説

大規模修繕に確認申請は必要なのか?多くの大規模修繕は不要

マンションなどの建物を建設するとき、工事を着手する前に建築主事あるいは民間の指定確認検査機関に対して「建築確認申請」を提出しなければなれません。

そこで、マンションの大規模修繕も確認申請の提出義務があるのか?
と、疑問をお持ちの方もいるかと思いますが、基本的に建築基準法で定義されている「大規模な修繕・模様替」でも確認申請が必要になります。

ただし、一般的なマンション大規模修繕の多くは確認申請の提出は不要なのです。
そこで、ここからは確認申請が必要な建築物の種類や必要書類などの説明に合わせて、大規模修繕の確認申請の提出の必要性についてご紹介いたします。

1.確認申請が必要な建築工事の種類と定義

確認申請が必要な建築工事の種類と定義

確認申請とは、一定の規模以上の建築物を建設または改修をしようとするとき、その計画が建築基準関係規定に適合しているかどうかを、着工前に建築主事(地方公共団体の有資格者)または民間の指定確認検査機関に申請を提出して、建築確認済証の交付を受けるために必要な申請です。

確認申請の申請は「建築主」が行わなければなりませんが、一般的な建築工事では設計者もしくは施工業者などが代理人になって申請を行っています。

1-1.確認申請が必要な建築工事の種類

確認申請は、建築工事なら何でもかんでも申請が必要という訳ではありません。

建築基準法 第六条 「建築物の建築等に関する申請及び確認」で確認申請が必要な建築工事が規定されています。
条文の紹介は省きますが、新築工事では建築基準法第六条の第一号から第三号の建築物となります

建築基準法第六条の第一号から第三号

・第一号
特殊建築物でその用途に供する床面積の合計が100m2を超えるもの

・第二号
木造の建築物で3階以上、または延べ面積が500m2、高さ13mもしくは軒の高さ9mを超えるもの

・第三号
木造以外の建築物で2階以上、または延べ面積が200平方メートルを超えるもの

肝心の大規模修繕に関しても規定されており、『建築物の主要構造部の一種類以上について行う過半の修繕・模様替(改修)』について確認申請の提出が義務付けられています。

1-2.大規模修繕の確認申請が必要な定義と条件

大規模修繕でも、「主要構造部の一種類以上について行う過半の修繕・模様替」については確認申請を提出しなければなれません。そこで、その定義について詳しく見ていきましょう。

まず、「主要構造部」は建物で重要な『壁、柱、床、はり、屋根又は階段』を指しており、構造上問題のない間仕切り壁や間柱、付け柱、最下階の床、小梁、庇、屋外階段といった部分は除かれます。

次に、「過半」は文字通り「半分以上」のこと。例えば、柱が30本ある建物で16本の柱に対して改修工事を行う場合に申請が必要になります。

最後の「修繕」、「模様替」については以下の通りになります。
修繕とは?
経年劣化した建物の部分を、既存のものと概ね同じ位置および同じ材料、形状、寸法のものを使って原状回復を図ることをいいます。

模様替とは?
建物の構造・規模・機能が変わらない範囲で改良することをいいます。
上記の修繕工事は原状回復が目的ですが、模様替は既存のものと違う材料や仕様に変えて、建築当初の価値の低下を防ぐとともに新たな価値を生み出す目的で行われます。

以上、大規模修繕で確認申請が必要な定義を詳しく説明しましたが、大規模修繕で確認申請が必要な条件は『建物の主要構造物(壁、柱、床、はり、屋根又は階段)の1種類以上の過半(半分以上)に対して行う修繕(原状回復)もしくは模様替(改良)』ということになるわけです。

つまり、この条件以外の修繕・模様替については、確認申請の提出は不要ということになります。

1-3.確認申請の必要書類(構造計算書など)や手数料

提出する建築主事(地方公共団体の有資格者)または指定確認検査機関で申請書類が異なる場合があるので、事前に確認は必要。ここでは一般的に必要な書類をご紹介いたします。

建築基準法で定められている書類

・確認申請書
・委任状
・建築計画概要書
・建築工事届
・設計図書(意匠図、設備図、構造図)
・構造計算書(地盤調査報告書含む)
・安全証明書

この他にも提出する審査機関で必要な書類があるので、申請を予定している審査機関で確認するようにして下さい。

確認申請の手数料

確認申請に対して法律では手数料の上限は決まっていますが、提出する審査機関で違いがあります。 東京都を例にご紹すると以下の手数料が必要になります。

東京都の確認申請の審査手数料

・30m2超え100m2以内:9,400円
・100m2超え200m2以内:14,000円
・200m2超え500m2以内:19,000円

手数料に関しても提出する審査機関で異なるので、事前に確認するようにして下さい。

1-4.確認申請における既存不適格と大規模修繕の扱い

既存不適格建築物というものはご存知でしょうか?

既存不適格とは新しく制定・改正された規定に適合しない状態を指し、既存不適格になる建築物を「既存不適格建築物」といいます。

例えば、2000年に建設されたマンションは当然2000年時点の規定で建てられています。
しかし、建築基準法は毎年少しずつ規定が改正されており、2010年にもなれば改正された規定に沿っていないのは当然です。

このような状態の建物が「既存不適格建築物」になりますが、現在の法律では「新法の遡及が免除」されるようになっています。
遡及(そきゅう)とは、法律をその施行以前になされた行為や生じた事実にさかのぼって適用することをいいます。

簡単に解釈すれば、新しい規制や規程ができても、それ以前に建てられた建物は適合していなくても問題ないということです。

大規模修繕は、劣化部分の修繕および模様替を主に行っていく工事なので、既存不適格のマンションでも新法の遡及が免除されます。つまり、まったく気にする必要がないということです。

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2.マンション大規模修繕に確認申請は必要なのか?

マンション大規模修繕に確認申請は必要なのか

確認申請について詳しくご説明しましたが、本題のマンション大規模修繕で確認申請の提出が必要なのか? ここまでの説明で何となく理解されている方もいるかと思いますが、確認申請の提出の有無についてご紹介します。

2-1.マンション大規模修繕の一般的な工事範囲

多くの分譲マンションの大規模修繕工事で行われている一般的な工事範囲は以下の通りになります。

大規模修繕の一般的な工事範囲

・外壁:下地補修工事、タイル補修工事、塗装工事
・屋上:防水工事
・開放廊下、階段、バルコニー:防水工事
・鉄部:塗装工事
・設備:給水、排水管の補修

このような居住者が快適に住み続けられる環境を確保するために行われる、資産価値を維持するために行う修繕工事や建物および設備の性能や機能の向上を図るために行う改修工事が一般的なマンション大規模修繕になります。

2-2.主要構造物の過半の修繕・模様替が無ければ確認申請は不要

そこで、確認申請が必要か?という問題ですが、上記のような一般的なマンション大規模修繕であれば確認申請の提出は必要ありません

大規模な修繕および模様替で確認申請が必要な条件は、“建物の主要構造物(壁、柱、床、はり、屋根又は階段)の1種類以上の過半(半分以上)に対して行う修繕(原状回復)もしくは模様替(改良)”です。

マンションで行う大規模修繕は、いわゆる建物表面上の劣化した部分の補修および改修を行う工事です。建築基準法で定める「大規模な修繕・模様替」とはニュアンスが異なります。

つまり、劣化の補修および改修を同時期に行うので大規模修繕と呼ばれているだけで、建築基準法で定める「大規模な修繕・模様替」とは考え方が違います。

このような理由から、一般的なマンション大規模修繕工事では確認申請を提出する不要なのです。

3.まとめ

建設工事の確認申請についてご紹介してきましたが、何となくはご理解できたでしょうか。

大規模な修繕・模様替で提出が必要な条件は「建築物の主要構造部の一種類以上について行う過半の修繕・模様替」となっているので、一般的なマンション大規模修繕では基本的に確認申請を提出する必要はありません。

基本的に確認申請は、設計事務所や施工会社が提出を行うので、管理組合の方はあまり気にすることはありません。
しかし、主要構造部の柱や壁の半分以上に対して構造上問題がある工事をするときは、確認申請の提出の有無だけは確認しておくと安心です。

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