中古マンション購入時に注意すべき大規模修繕に関わる2つのポイント

中古マンション購入時に注意すべき大規模修繕の2つのポイント

【元大規模修繕担当者が最新ニュースを独自の見解で分析!-NO.6】

2019/6/16(日) のニコニコニュースの記事の中に「「マンションを管理で買う」ならチェックすべき5つのポイント」という記事を見かけました。その内容は、中古マンションを購入するときにチェックが必要な5つのポイントを紹介しているもので、その中に大規模修繕に関わるポイントも2つ含まれていたので、皆さまにも有益な情報として共有します。

現在は新築マンションよりも中古マンションの方が販売件数は多くなり、中古マンションを購入するときは大規模修繕工事などを考慮して良質な物件かどうかの見極めが重要になります。

そこでこの記事では大規模修繕支援センターとして、中古マンション購入時に注意すべき大規模修繕に関係した2つのチェック項目をまとめてみました。これから中古マンションの購入をお考えの方は購入したときのことを想定しながらご覧ください。

1.中古マンションを購入するときチェックが必要な5項目

元記事のニコニコニュースの記事では、中古マンションを購入するとき大規模修繕に関係するチェックポイントとして以下の2つを挙げています。

中古マンション購入時の「大規模修繕に関係するチェック項目」

  • 長期修繕計画の見直しを行っているか
  • 修繕積立金が値上がりしていないか

この2つのチェック項目は次の項で詳しく説明しますが、総合的なチェック項目として以下の3つが挙げられています。

中古マンション購入時の「総合的なチェック項目」

  • 管理組合の活動状況
  • 3年分の総会議案書と議事録
  • 管理組合の理事会役員の任期期間

以上、あわせて5つの項目を「中古マンションを購入するときにチェックしよう!」としています。

1-1.中古マンション購入時の総合的な3つのチェック項目

この項では大規模修繕に関係する2つのチェック項目以外の3つのポイントの要点を簡単にご紹介します。

1-1-1.管理組合の活動状況

一般的に分譲マンションを購入すると専有部分の所有権を得ることになるので、すべての購入者は「区分所有者」になります。
その区分所有者の中で組織されるのが「管理組合」です。

管理組合の活動は大きく「年1回開催される定期総会」と「理事会」の2つになります。
そこで、定期総会が毎年開催されていない、理事会が開催される回数が極端に少ないマンションは要注意。管理組合が正常に機能しておらずマンションの維持管理に問題があると考えられます。

1-1-2. 3年分の総会議案書と議事録

マンションの管理状況を一目で把握できるのが総会の議案書です。
一般的に管理組合の活動報告と今後の予定が書かれてあるので、管理組合の活動状況が簡単に把握できます。直近3年ぐらいを目安に、仲介する不動産会社を通して確認させてもらいましょう。

1-1-3.管理組合の理事会役員の任期期間

一般的なマンションの管理組合では、交代制で数名が理事会の役員として一定期間務めます。
そこで、同じ組合員が長期間役員を務めていないかチェックしてみましょう。

長期間役員を務めればマンションの内情を継続的に把握できるメリットがある一方で、知識や情報、経験が特定の人に集中してしまうデメリットがあります。こちらもマンションの維持管理に多少なり影響するので、仲介業者にお願いして確認させてもらいましょう。

以上が大規模修繕に関係する3つのチェックポイントですが、ポイントは管理組合および理事会の活動状況になります。
管理組合および理事会が正常に機能していないような中古マンションはできるだけ避けた方が良いでしょう。

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2.中古マンション購入時に大規模修繕に関係する2つのチェック項目

この項では、前項でご紹介した中古マンション購入時の大規模修繕に関係する「長期修繕計画の見直しを行っているか」と「修繕積立金が値上がりしていないか」という2つのチェックポイントについて詳しく説明していきます。

2-1.長期修繕計画の見直しを行っているか

長期修繕計画とは、マンション管理組合が中心になって作成する長期的な修繕計画です。
一般的に10年~30年程度の期間を対象にして、マンション内で発生する経年劣化や損傷、不具合の修繕をどの時期に、どの程度の費用で実施するかを計画するために作成されます。

具体的に「修繕時期」、「修繕項目」、「修繕方法」、「修繕費用(資金計画)」などの修繕計画を策定していきます。
この長期修繕計画の中でおおむね「12年周期」で大規模修繕工事が計画され、その費用を賄うための後で説明する「修繕積立金」の額が設定されます。

マンションで作成される長期修繕計画について、国土交通省では5年に1回程度を目安に見直しをするように推奨しています。
その見直しの中で大規模修繕の実施時期や資金計画の見直しを行い、計画通りに修繕積立金が積み立てられているのかチェックが行われます。

そのため、中古マンションを購入するときは長期修繕計画が5年に1回程度で見直させているのか確認する必要があるのです。

なぜ5年に1回見直しが必要になるのか?については、5年のうちに社会情勢が変わるケースが多いためです。
消費税を例に挙げれば、現状は8%ですが2019年の10月からは10%に引き上げられます。また、技術的な面で新しい工法が採用されるなど、5年という月日が経過すると色々な面で社会情勢が変わってきます。

そこで、見直しが行われていないマンションは論外ですが、長期修繕計画は専門的な項目が多いので、仲介する不動産会社の担当者にアドバイスを求めながらチェックしましょう。

2-2.修繕積立金の値上げが計画されていないか

上の段落の続きのような話になりますが、長期修繕計画の見直しが適切に行われていないマンションでは、見直しのときに工事費用が大きく変動するため、修繕積立金が値上がりする資金計画になっているケースがあります。また、予算不足が予想されるときは一時金を徴収するような資金計画になっているケースもあるのです。

そこで、万一修繕積立金が増額されたら当然マンション購入者の負担は大きくなります。
長期修繕計画の資金計画をチェックしたとき、修繕積立金の値上げを予定している中古マンションは要注意です。

以上のように、中古マンションの購入を検討するときは仲介する不動産会社を通して、その中古マンションの長期修繕計画のチェックは必ず行いましょう。

3.まとめ

今回はニコニコニュースで紹介された中古マンションを購入するときの5つのチェック項目についてご紹介しましたが、主に管理組合の活動状況に関わるチェック項目が挙げられています。

その5つのチェック項目の中に大規模修繕工事に関係するチェック項目も2項目ありましたが、最も重要なポイントは長期修繕計画の見直しが適切に行われているかです。

見直しをしていないマンションは論外ですが、見直ししているマンションでは不動産会社の担当者にアドバイスをもらいながらチェックして下さい。特に居住者に直接関係する修繕積立金はしっかり確認しましょう。

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