大規模修繕で発見される老朽化トラブル!事前の建物診断が重要!

発見される老朽化トラブル!事前の建物診断が重要!

【元大規模修繕業界担当者が教える知って得する豆知識-Column.12】

マンションに限らずどんな建物も時間の経過とともに「老朽化」していきます。
マンションでは老朽化で発生した劣化や損傷を修繕する工事が、一般的に12年周期で実施される「大規模修繕」です。

その大規模修繕を実施する際は建物診断を行い建物の劣化状況を把握します。
建物診断を実施すれば様々な建物の劣化や損傷といった老朽化トラブルが発見されます。

そこで「どんな劣化や損傷が多いのか?」という疑問について、今回は建物診断の調査項目やよくあるマンションの劣化トラブルをご紹介します。

1.大規模修繕の建物診断とは?調査項目は大きく3つ

マンション大規模修繕を実施するとき、建物の劣化状況を把握しなければ修繕計画を立てようがありません。

そこで大規模修繕を計画するときに実施するのが「建物診断」です。
建物診断は、建物全体をチェックして劣化や損傷などの老朽化トラブルを把握するために行われる診断のことです。

この建物診断を受けることで、大規模修繕の時期や想定される概算費用が算出できるようになります。
建物診断は以下の専門機関に申し込めば受けられますが、調査費はマンション側で負担しなければなりません。

建物診断の申し込みができる協会

・一般社団法人 マンション管理業協会
・一般社団法人 建物診断協会
・一般社団法人 日本建築士事務所協会連合会
・公益財団法人 マンション管理センター

1-1.建物診断の3つの調査項目

建物診断のチェック項目は依頼する協会によって多少違いはありますが、一般的に以下の3つの項目の調査が行われます。

建物診断の3つの調査項目

・目視調査
マンションの屋上防水、外壁タイルおよび下地、鉄部、建具・金物、電気、給排水設備などの劣化の程度や進行状況をチェックする調査です。打診調査も合わせて行われ、コンクリート・タイル・防水層などのひび割れ、タイルや塗膜の浮き、爆裂、剥落、汚れ、腐食、鉄部のサビの発生などチェック項目は多岐に渡ります。

・完成(竣工)図面などの書類調査
完成時の図面(竣工図)やマンションで実施された修繕履歴などの書類調査も行われます。
図面や修繕履歴で使われている部材や今までの補修の状況を調べることができるので建物の弱点が発見しやすくなります。

・アンケート調査
居住者に対して日常感じている建物に対しての不満や不具合などをアンケート形式で調査を行います。
見落としがちな不具合を発見するための有効な情報源になります。

以上、3つの調査によってどのエリアを重点的に修繕すればいいのかの判断材料になるとともに、大規模修繕を実施する時期や概算予算が把握しやすくなるメリットがあります。

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2.大規模修繕の建物診断で発見されるよくある老朽化トラブル

マンション大規模修繕を実施する際、前項でご紹介した建物診断を事前に実施しますが、どんな老朽化トラブルが発見されるのか?ここでは、建物診断で発見されるよくある劣化トラブルをご紹介していきます。

2-1.外壁などのタイルの浮き

建物診断で発見される最も多い劣化トラブルが「タイルの浮き」です。
タイルの浮きとは、タイルと下地コンクリートの間の接着剤が時間の経過とともに接着力が弱まり隙間ができる状態を指します。

タイルに浮きが発生している状態でも、上下左右のタイルとタイルは接着されているのですぐに剥がれ落ちることはありません。
しかし、浮きを長期間放置しておくと剥がれ落ちる危険が生じます。

そこで、一般的な12年周期で大規模修繕を実施しているマンションでは、1回目の大規模修繕で建物全体の3%~5%程度のタイルの張り替えや補修が必要になると言われています。

2-2.ジャンカ(豆板)

ジャンカとは、マンション新築当時のコンクリートの打設不良で発生する不具合です。
建物のコンクリートに空洞ができる現象がジャンカと呼ばれ、コンクリートの強度低下や内部にある鉄筋の腐食につながります。

ジャンカはタイルや塗装などの仕上げ部材を剥がさなければ確認できないため、建物診断を行う専門家でなければ発見は難しいですが、比較的多く発見されます。

2-3.目地の施工不良

こちらも新築当時の施工不良になりますが、一般的に躯体コンクリートには「誘発目地」と呼ばれる、ひび割れを意図的に誘発させるための目地が設けられます。この誘発目地がある部分にタイルを貼るときは、「伸縮目地(シーリング材)」と呼ばれる目地が設けられます。

そこで、施工不良のマンションでは誘発目地と伸縮目地が異なる場所に設置され、タイルの浮きや剥離、ひび割れの原因になっています。これも専門家でなければ判断が難しい老朽化トラブルです。

建物診断で発見されるよくある劣化トラブルとして大きく以上の3項目が挙げられますが、特にタイルの浮きは鉄板の不具合です。

また、上記の3項目以外にも、新築工事の施工不良にあたる建物の耐久性に影響を与える「鉄筋の配筋不良・被り厚不良」、耐震性に影響を与える「構造(耐震)スリットの未設置」など建物診断を実施しないと分からないような不具合も発見されます。

3.まとめ

マンションに限らず建物は月日の経過とともに老朽化していきますが、その老朽化を修繕する工事が「大規模修繕」です。
その大規模修繕を行うときには事前に建物診断を実施して、建物に発生している老朽化トラブルを把握する必要があります。

今回は建物診断で発見されるよくある老朽化トラブルとしてご紹介しましたが、外壁だけでなく内部にも様々な劣化トラブルが発生しています。もちろんマンションによって劣化状況は異なるので、建物診断は確実に実施することが大切です。

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