大規模修繕の予算不足は管理会社見直しによる管理委託費削減が効果的

予算不足は管理会社見直しによる管理委託費削減が効果的

【元大規模修繕業界担当者が教える知って得する豆知識-Column.25】

マンション大規模修繕の工事費用は「修繕積立金」で賄われますが、近年この修繕積立金が不足するトラブルが数多く発生しています。予算が不足すれば工事範囲を減らすなどの対策が必要になりますが、そうすれば将来的なマンションの資産価値の低下を招く危険があるのです。

そこで今回、大規模修繕の予算不足の解消法として紹介するのが「管理会社の見直し」による管理委託費の削減です。
実はマンションの支出の中で大部分を占めているが管理会社への管理委託費なのです。

管理会社で管理委託費に見合った管理が行われているのか疑問があるマンションも多く、管理委託費の適正価格の判断は難しいと言われています。ということで、マンション大規模修繕で必要になる工事費の目安と管理会社の見直し手順についてお話していきます。

1.予算不足は管理会社見直しによる管理費削減が効果的

大規模修繕工事は一般的に12年周期で実施されるマンション最大のイベントです。
居住者の快適な生活や資産価値の維持・向上のために実施され、工事範囲はマンション全体に及びます。

その大規模修繕の予算は、分譲マンションでは毎月居住者から納められる「修繕積立金」で賄いますが、近年不足するマンションが多いのです。

1-1.マンション大規模修繕の工事費目安

マンション大規模修繕工事の工事費用は、マンションの規模や築年数、劣化状況にともなう工事範囲や工法で異なるので、施工会社に見積もりを作成してもらわない限り正確な工事費は分かれません。

そこで、マンション大規模修繕の費用目安として、”一戸あたり”の費用目安が国土交通省の「マンション大規模修繕工事に関する実態調査」で明らかにされています。

その実態調査の内容を見ると、一戸あたり75~100万円が30.6%で最も多く、次いで一戸あたり100~125万円が24.7%、3番目が一戸あたり50~75万円の13.8%という調査結果が明らかになっています。

(参照:国土交通省|マンション大規模修繕工事に関する実態調査)http://www.mlit.go.jp/common/001234283.pdf

単純にマンションの規模(総戸数)が大きくなれば大きくなるほど工事費用が高くなり、居住者の修繕積立金の負担も大きくなります。

1-2.大規模修繕の予算不足は管理会社見直しによる管理委託費削減が効果的

「管理会社は管理委託費に見合った管理しているのか?」、「管理委託費をもっと安くできるのではないか?」と感じているマンションの管理組合は多いのではないでしょうか。

まず、管理委託費と一言でいっても、マンション管理業務は多岐に渡るため管理委託費は細かく計算されています。
細かい明細の金額までは確認できませんが、一般的に管理会社へ支払う管理委託費の相場は「一戸あたり13,000円~15,000円」程度と言われています。

そこで、この管理委託費を削減することで大規模修繕の予算不足を解消できる可能性があるのです。
例えば、総戸数100戸のマンションで管理委託費が「一戸あたり15,000円」の場合、単純に年間で1,800万円支払うことになります。12周期で大規模修繕を計画しているマンションでは、12年の間に2億円以上の管理委託費を支払うことになってしまうのです。

あくまでも例えですが、仮に管理会社を見直して管理委託費が一戸あたり10,000円程度に削減できれば、大規模修繕のときに修繕積立金が足りなくなるトラブルは解消できるのではないかと感じます。

もちろん、管理組合を見直して管理委託費が削減できれば絶対に予算不足にならないとは言えませんが、大規模修繕の予算不足解消の効果的な方法の一つと言えます。

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2.マンション管理会社の見直し手順と注意点

管理会社を見直すと一言でいってもただ変更すれば良いという訳ではなく、ルールに沿って行う必要があります。

2-1.マンション管理会社の見直し手順

ここからは、一般的な管理会社の見直し手順をご紹介いたします。

2-1-1.手順1:管理会社の募集

数ある管理会社の中から、ある程度候補を絞って見積もりを依頼します。
見積もり依頼をし過ぎても意味がないので、5社程度に絞って依頼するのがコツです。

その際、実際どのようなことを管理してもらいたいのか、希望する管理内容をまとめておくことが重要になります。

2-1-2.手順2:管理会社による現地調査の実施

管理会社が希望する管理内容に沿って見積もりを作成するためには、実際にマンションの現地調査が必要になります。

建物の調査や修繕計画書など各種書類の確認が必要になるので、管理会社が現地調査に訪問してくるときは、マンション側も各種書類が閲覧しやすい状態にしておくようにしましょう。

2-1-3.手順3:管理会社によるプレゼンテーション

依頼した見積が届くので、希望する管理内容に沿って作成されているか確認を行い、管理組合で候補となる管理会社を絞り込んでいきます。

見積もりや会社案内などの資料だけでは判断できないので、一般的に2~3社程度に絞り込んだあとその管理会社にプレゼンテーションをしてもらいます。

2-1-4.手順4:候補が1社に内定したら総会で決議を得る

プレゼンテーションで管理会社が1社に内定したら、管理会社変更を審議する管理総会を開催します。
新しい管理会社の管理委託契約書や管理方針など総会で丁寧かつ慎重に協議して決定します。

2-1-5.手順5:現在契約している管理会社に解約通知書の送付

総会で新しい管理会社が正式に決まったら、現在契約している管理会社に対して3ヶ月前までに契約解約通知書を送付します。管理会社の契約書に解約に際しての事前通知期間が明記されているので、それに合わせて送付しましょう。

2-1-6.手順6:新旧の管理会社による引継処理

解約通知書が現在契約している管理会社に届いたら、新しい管理会社との引継処理が行われます。

この引継処理が完了して、新しい管理組合の管理体制が整ったら管理が開始されます。

一般的にこのような手順で管理会社の見直しを行います。
分からないときは、管理会社の見直しを専門に行うコンサルタントに依頼することをおすすめします。
インターネット検索すると複数のコンサルタント会社がヒットするので一度相談してみましょう。

3.まとめ

マンションでは大規模修繕をおよそ12年周期で実施しますが、修繕積立金が不足するマンションが増加しています。

その予算不足の解消として今回ご紹介したのが「管理会社の見直し」です。
管理会社に対しては毎月管理委託費を支払っていますが、管理会社を見直して管理委託費が削減できれば、大規模修繕の予算不足の解消に繋がる可能性があります。

「管理会社は管理委託費に見合った管理しているのか?」、「管理委託費をもっと安くできるのではないか?」と感じているマンションの管理組合の方は一度検討してみてはいかがでしょうか。

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