サッシ交換は3回目以降の大規模修繕で実施!一般的な工法と費用を解説!

サッシ交換は3回目以降の大規模修繕で実施を検討!

【元大規模修繕業界担当者が教える知って得する豆知識-Column.21】

マンションの大規模修繕は一般的に12年周期で実施されますが、3回目の大規模修繕のときに各部屋のサッシ交換が必要なります。

3回目ともなれば建物も36年が経過し全体の修繕がするようになりますが、サッシの耐用年数は30~45年と言われているので、3回目の大規模修繕でサッシの交換も計画に入れる必要があるのです。そのサッシ交換は一般的に「カバー工法」と呼ばれる工法が使われています。

最近のサッシは気密性や断熱性、遮音性などの性能が36年前のサッシと比較すれば性能が大幅に向上しています。 交換することでマンション性能が向上するので、資産価値の維持・向上を図れるのです。

ここからは、大規模修繕でサッシの交換するときのカバー工法のメリットや手順、合わせてサッシ交換に伴う費用相場などご紹介していきます。

1.各部屋のサッシは「個人利用が認められた共用部分」勝手に交換できない!

各部屋のサッシや窓ガラスは専有部分なので、自由に交換できると考えている方もいるのではないでしょうか?

マンションは共用部分と専有部分で構成されています。
簡単に居住者が購入した「住戸部分」が専有部分になり、それ以外はすべて共用部分と考えておきましょう。

そこで、サッシや窓ガラスは専有部分に取り付けられているので専有のものとして考えられがちですが、実は見出しにもある通り「個人利用が認められた共用部分」なのです。他にも、玄関ドアやバルコニー及びルーフバルコニー、専用庭といった部分も個人利用が認められた共用部分になります。

この個人利用が認められた共用部分に関しては、基本的に勝手に交換などはできません。
詳しくはマンションの管理規定に定められていますが、知らずにサッシを勝手に交換した場合、マンションの管理規約によって原状回復が求められる可能性があります。

しかし、窓ガラスが割れたときは個人負担になるケースが多いので、一度マンションの管理規約を確認してみることをおすすめします。

1-1.サッシ交換は大規模修繕で実施

サッシは共用部分にあたるので、サッシ交換は基本的に大規模修繕工事に合わせて実施されます。
12年周期で大規模修繕を計画しているマンションでは、一般的な流れとして2回目(24年)のときにサッシの付属金物(丁番、サッシ戸車、クレセント、ビードなど)の取替えを行い、3回目(36年)でサッシ全体を交換するようになります。

冒頭でも紹介しましたが、最近のサッシは気密性、断熱性、遮音性が以前のものと比べると性能が格段に向上しているので、サッシを交換することでマンション性能がグレードアップし、資産価値の維持・向上を図ることができるのです。

ただし、あとで費用に関しては説明しますが、サッシ交換するとなればその分の予算は確保しなければなりません。
修繕計画の中で予算不足にならないような計画を立てておくことが重要になります。

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2.サッシ交換の「カバー工法」とは?メリットや手順を簡単解説

大規模修繕で全戸のサッシを交換するとなると、相当な時間がかかりそうなイメージを持たれる方も少なくないでしょう。
そこで、一般的に利用される工法が「カバー工法」です。

カバー工法とは、既存のサッシ枠を残してその上から新しいサッシ枠を取り付ける工法です。
カバー工法以外でサッシの交換を行う場合、周囲の壁をハツリながら既存のサッシ枠を撤去して、新しいサッシ枠を設置したら壁や内装を補修しなければなりませんでした。

それがカバー工法なら既存のサッシ枠をそのまま利用するため、壁や内装の工事が一切不要になります。
それ以外にもカバー工法には以下のようなメリットがあります。

サッシ交換の「カバー工法」のメリット

・施工時間が早い(一戸あたり1~2時間)
・騒音や振動、ホコリが発生しない
・作業員が少人数で済む

中でも施工時間が早いのがカバー工法の一番のメリットになり、大規模修繕などでは1日3~5軒のサッシ交換ができるようになります。

このように便利な工法ですが、既存のサッシ枠よりも若干狭くなるというデメリットが1点あります。
カバー工法は既存のサッシ枠の上から新しいサッシ枠を被せて設置するため、被せた分の厚みだけ枠の寸法が狭くなってしまいます。ただし、狭くなるといっても数センチなので、それほど気にならないといいます。

サッシ交換の施工にあたっては、施工会社から事前に各家庭の工事予定日のお知らせがあるので、都合が悪いときは申し出れば別の日に調整してもらえます。

2-1.サッシ交換のカバー工法の手順

実際にカバー工法でサッシ交換をするときは以下の手順で行われます。

カバー工法の手順

手順1:サッシ回りの外壁や内装に傷が入らないように養生を施します。
手順2:既存の窓ガラスが入った障子を撤去して、ベランダなどに仮置きします。
手順3:補強用の下地材を取り付ける
手順4:新しいサッシ枠と額縁を取り付けます。
手順5:ペアガラスをはめ込んだ障子をサッシ枠に建て込んで調整を行います。
手順6:外部と内部の壁と新しいサッシ枠の間のシーリング処理を行います。
手順7:最後に網戸を建て込んだらサッシ交換は完了です。

このように、既存の障子を撤去して、新しいサッシ枠、額縁、障子を建て込むだけなので、作業員2人で早ければ1時間程度で終わらせることもできます。

サッシ交換は時間がかかって作業も大変そうだと思っていた方も少なくないと思いますが、「そんなに簡単なのか!」と少し拍子抜けしたのではないでしょうか。ただし、自分の部屋のサッシ交換するときは基本的に立ち合いが必要になるので、事前に施工会社に確認しておきましょう。

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3.サッシ交換の費用相場は?

サッシを交換するのにどれくらいの費用が必要になるのか?と一番気になるポイントですが、交換するサッシによって異なります。

例えば、ベランダと部屋の間のベランダ窓は一般的に「高さ180cm×幅170cm」程度ですが、このベランダ窓のサッシを交換し場合、1窓(2枚1組)工事費込みで12万円~が相場になりますが、サッシやガラスの種類、グレードなどによって費用は大きく変わります。

それ以外の小窓(高さ70cm×幅90cm)で7万円~、腰高窓(高さ120cm×幅170cm)で10万円~が目安になります。

カバー工法でサッシ交換する場合、あくまで目安ですが「高さ180cm×幅170cm:12万円~」、「高さ70cm×幅90cm:7万円~」、「高さ120cm×幅170cm:10万円~」が目安と考えておきましょう。

4.まとめ

サッシの交換は12年で大規模修繕を計画しているマンションでは、3回目の大規模修繕のときに行うようになります。
サッシ枠や窓ガラスは「個人利用が認められた共用部分」なので、勝手にサッシ枠や窓ガラスの交換はできません。

そのサッシ交換は現在「カバー工法」が一般的に利用されます。
既存のサッシ枠の上から新しいサッシ枠を取り付けるだけなので、施工時間が短く騒音やホコリも発生しないという特徴があり、大規模修繕のときのサッシ交換では基本の工法になります。

また、サッシ交換の費用に関してはサッシやガラスの種類、グレードなどによって異なるので、ご紹介した費用目安を参考にしていただき、修繕計画の中で予算の計画をしっかり立てていきましょう。

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