管理費や大規模修繕の積立金などの滞納トラブル!適切な対処法を解説

管理費や積立金などの滞納トラブル!適切な対処法を解説

【元大規模修繕業界担当者が教える知って得する豆知識-Column.9】

マンションに入居している方は、毎月「管理費」を支払っていると思います。
また、マンションにはもう一つ大規模修繕などで使われる「修繕積立金」も毎月支払う義務はありますが、問題になっているのが「滞納」です。

今回は「管理費」に焦点をあててお話していきますが、管理費とはマンションを維持管理で使われるお金です。

管理費はマンション内の清掃や電球の取替えなどマンションの維持管理で使われるので、滞納する人が増えれば維持管理が疎かになります。その結果、大規模修繕の工事範囲が広まるほか、資産価値の低下を招く危険もあるのです。

ここからは、マンションの管理費滞納が起こる割合や理由、合わせて管理組合が取るべき滞納への対策をご説明します。

1.管理費と大規模修繕積立金の滞納割合と滞納が起こる理由

マンションの管理費は建物の維持や管理のために使われ、毎月一定額を居住者から納められます。

その管理費と合わせて、定期的な修繕とともに大規模修繕の工事費用として使われる「修繕積立金」も納めるようになります。
支払い方はマンションによって異なりますが、一般的なマンションは「口座引き落とし」が採用されています。
この管理費と修繕積立金に関係する問題が「滞納」です。

そこで、実際どれくらいの割合で滞納が起こっているのか?
ここからは、国土交通省の「平成30年度マンション総合調査結果(平成31年4月26日公表)」を参考にご紹介していきます。

添付資料の「平成 30 年度マンション総合調査結果からみたマンション居住と管理の現状http://www.mlit.go.jp/common/001287570.pdf)」では以下のような調査結果が出ています。

管理費などの滞納戸数割合では「滞納が発生しているマンションの割合は24.6%」になっており、平成25年度と平成30年度を比較すると管理費等の滞納が発生しているマンションの割合は減少しているとされています。

また、完成年次別で比較すると、完成年次が古いマンションほど管理費などの滞納があるマンションの割合が高くなる傾向があります。

1-1.管理費と大規模修繕積立金の滞納が起こる理由

なぜ管理費および修繕積立金の滞納が発生するのか?
という問題ですが、まず考えられるのは居住者が経済的に困窮しているケースです。

家庭によって経済事情は当然違うので、失業などのトラブルで滞納が発生するケースはよくありますが、期間を置けば問題が解決することも考えられます。

次に、問題なのが管理費などの支払い自体に納得していない「お金はあるのに支払わない」というケースです。
管理組合に不満があるなど滞納している理由は様々ですが、このケースでは滞納者と丁寧に話し合い厳正に対処することが重要になります。

以上のように、マンションの管理費などの滞納は減少傾向といっても、滞納が発生しているマンションは全体の24.6%と決して少ない数字ではありません。このような管理費などの滞納については管理組合で対策を講じる必要がありますが詳しくは事項にて。

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2.管理費や大規模修繕積立金の滞納者への対処法は?

管理費・修繕積立金の滞納が発生しているマンションでは、管理組合が対策を考えなければなりません。

そのまま放置していれば、しっかり支払っている家庭との公平性が失われることでトラブルが発生するほか、管理費の不足からマンションの維持・管理が機能しなくなり、結果として大規模修繕の工事範囲拡大や資産価値の低下にも繋がっていきます。

そこで管理組合は口頭注意から段階を踏んで、最終的には法的措置まで視野を入れて慎重に対応する必要があります。
ここで、参考に一般的に採用されている滞納者への督促手順をご紹介します。

滞納者への督促手順

手順➀ 納入締切日から10日以内:口頭または電話で催促
手順➁ 納入締切日から40日以内:文書による催促
手順➂ 納入締切日から60日前後まで:訪問による催促
手順➃ 納入締切日から90日以内:内容証明郵便による督促
手順➄ 納入締切日から120~150日以内:共用施設の使用制限措置
手順➅ 納入締切日から180日前後:法的措置の実施

手順➂までは管理組合が滞納者と丁寧に話し合いながら慎重に行います。
それでも滞納が続くときは、弁護士に相談として内容証明を出してもらい、180日の半年以上滞納が続くときは弁護士を通して法的措置を実施するという流れで、丁寧かつ厳正な対応で催促を進める必要があります。

管理費などの滞納者はマンション内の一部の人なので、滞納者への対応は手続きを踏んで公平で毅然とした態度で臨むことが大切です。それに合わせて、管理費などをしっかり納付してもらえるようなシステム作りが求められます。

例えば、納入をすべて銀行口座からの自動引き落としでマンション全戸統一するなど、滞納がなくなるようにシステム作りが重要になります。その際、システムを突然変えると居住者の反感をかってしまうので、住民説明会を開催するなどして居住者に納得してもらうことが最も大切です。

3.まとめ

マンションでは「管理費」と「修繕積立金」を居住者から毎月納めてもらいますが、問題になっているのが「滞納」です。

今回は管理費に焦点をあてて説明してきましたが、滞納者をそのまま放置して管理費不足になれば最終的に資産価値の低下を招く危険があります。

そこで管理組合は、滞納者に対して手続きを踏んで公平で毅然とした態度で臨むことが重要になります。また、滞納が発生しているマンションは、滞納がなくなるようなシステム作りも合わせて検討していきましょう。

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