ビルの大規模修繕工事には定義がないの？一般的な修繕周期と費用目安

ビルの大規模修繕工事の定義？一般的な修繕周期と費用目安

街中に建設されるどんな建物も、経年劣化は避けられません。

そこで、分譲マンションで行われるのが「大規模修繕工事」ですが、テナントが入居する商業ビルやオフィスビルでも、大規模修繕のような工事が行われるのか？疑問に感じる方もいるのではないでしょうか？

マンションで大規模修繕を行っている光景は見かけますが、商業ビルやオフィスビルでそのような光景をあまり見かけないので、大規模修繕のような工事が行われていないように感じます。

そこでこの記事では、商業ビルやオフィスビルの一般的な修繕工事の周期や、実施する際の費用目安などご紹介します。

このページの目次

1. 商業ビル・オフィスビルの大規模修繕には決まった周期はない？

「大規模修繕工事」といえば、マンションをイメージする方が多いのではないでしょうか？
実際、ほとんどの分譲マンションでは長期修繕計画の中に、大規模修繕の計画が盛り込まれ、一般的に12年周期で工事が行われています。

そこで、商業ビル・オフィスビルでもマンションと同じように「定期的に大規模修繕を行う必要があるのでは？」と感じる方もいるでしょう。

1-1. 商業ビル・オフィスビルにはマンションのような「12年周期」という定義はない

多くのマンションでは、12年前後の10年～15年の周期で大規模修繕工事が行われていますが、商業ビルやオフィスビル・公共施設などの建物では、マンションのような周期的な大規模修繕は行われていません。

言い換えれば、マンション以外の商業ビル・オフィスビルに関しては、12年周期で修繕工事を実施するという定義がないのです。

では「なぜマンションだけ12年周期で大規模修繕を実施するの？」という疑問は誰でも感じるでしょう。
その理由として、築10年を超える外壁がタイル貼のマンションについて、建築基準法の中で、3年以内・正確には築13年目までに、外壁の全面打診調査を行うように定められていることが、大きく関係していると言われています。

しかし商業ビルやオフィスビルなどの建物も、マンションと同じように月日の経過に伴う経年劣化は避けられないので、定期的な補修や修繕は当然必要になります。

そこで、商業ビルやオフィスビルなどの建物に関しては、建物各部の劣化状況や部材の耐用年数によって、所有者（オーナー）の判断で修繕工事を行う必要があるのです。

1-2. 中・長期修繕計画の策定が重要

分譲マンションでは「長期修繕計画」の中で、定期的な修繕工事や大規模修繕工事が計画され、それを基に修繕工事が行われています。一方商業ビルやオフィスビルには、マンションのように周期的な大規模修繕を行うような規定はありませんが、建物の劣化や入居テナントのニーズに合わせた「中・長期修繕計画」の策定が重要になります。

特に商業ビルやオフィスビルのような事業用建物で、建物の老朽化によって漏水などのトラブルが発生し、万一入居しているテナントに損害を与えてしまった場合、所有者（オーナー）が損害をすべて補償しなければならなくなります。

そこで、5年～10年の中期修繕計画・10年～20年の長期修繕計画を策定したうえで、建物の耐久性・機能性の維持・入居テナントの安全性を確保するために、計画的な建物の大規模修繕を行う必要があるのです。

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2. 商業ビル・オフィスビルの一般的な大規模修繕周期と費用目安

商業ビルやオフィスビルのオーナーは、入居しているテナント部分以外の共用部分に関して、定期的な修繕とともに修繕計画を基に、部分的な大規模修繕を行う義務があります。

ここからは、商業ビル・オフィスビルなどの事業用建物で大規模修繕を行う目的や、一般的な大規模修繕サイクルと費用目安をご紹介します。

2-1. 商業ビル・オフィスビルで大規模修繕を行う目的

商業ビル・オフィスビルで大規模修繕を行う目的は、マンションで行われる大規模修繕と同じで、主に以下のようなポイントが挙げられます。

商業ビル・オフィスビルで大規模修繕を行う目的

・建物の耐久性・美観の維持向上
・入居テナントの安全性の確保
・建物機能のグレードアップによる資産価値の向上

マンションで行われる大規模修繕は、発生した劣化や損傷を修繕することで、建物の耐久性および外観の回復、さらに、マンション居住者や時代のニーズに応じたグレードアップ工事による、資産価値の向上を目的に行われています。

そこで、商業ビル・オフィスビルも大規模修繕を実施することで、建物の耐久性や美観が維持向上すれば同時に、入居テナントの安全性が確保できるようになり、さらに建物の機能性をグレードアップさせれば、資産価値（売れる価格）の向上に繋がり、結果として入居率にも良い影響を与えてくれるのです。

2-2. 商業ビル・オフィスビルの一般的な修繕周期と費用目安

一般的に12年周期で行われるマンションでの大規模修繕は、外壁や屋上・共用廊下・階段といった、マンションの共用部分すべての範囲を対象に修繕工事を行います。

それが商業ビル・オフィスビルでは、共用部分に対して、中期・長期修繕計画を基に一定期間の周期で、部分的に修繕工事が行われています。その修繕サイクルはビルによって当然異なりますが、一般的な修繕サイクルは以下のようになり、その際の修繕費用の目安と合わせてご紹介します、

商業ビル・オフィスビルの一般的な修繕周期

修繕周期	工事範囲	費用目安
10年～15年	外壁・屋上改修など	1,000万円～
15年～20年	空調設備更改など	2,500万円～
25年～30年	エレベーターのリニューアルなど	1,000万円～
30年～35年	グレードアップ工事など	1,000万円～

あくまで目安となりますが、上記のような周期で部分的な大規模修繕の実施が理想とされ、中期・長期修繕計画の中で、予算計画を立てておくことが重要になります。

その工事予算に関して説明すると、マンションでは大規模修繕の工事費用として、居住者が毎月積み立てる「修繕積立金」で賄われます。しかし、商業ビル・オフィスビルには修繕積立金のような制度がないので、ビルのオーナーはテナントから支払われる賃貸料を計画的に積み立てて、大規模修繕に備える必要があります。

また、大規模修繕に伴う工事費用に関しては「資本的支出」で処理する必要があります。
部分的な修繕工事なので「修繕費」で一括経費処理できると考えている方もいますが、1千万円以上の工事費がかかる固定資産の耐用年数を延長したり、資産価値を増加させたりする修繕工事を行うときは「資本的支出」で処理しなければなりません。

しかし、資本的支出で計上した場合、建物の償却期間に応じて減価償却が可能になります。

大規模修繕工事に伴う工事費用の会計処理については「マンション大規模修繕の減価償却とは？計算のポイントは耐用年数」こちらで詳しく説明しているので、会計処理の方法が分からないという方は参考にご覧ください。