大規模修繕の洗浄工事は仕上がりを左右する重要な工程！
【元大規模修繕業界担当者が教える知って得する豆知識-Column.19】
マンションで実施される大規模修繕では外壁改修や屋上防水改修を行いますが、それに伴って「洗浄工事」を行います。
大規模修繕はおおよそ12年周期で実施されますが、外壁や屋上は雨風の影響を12年間受け続けているため、汚れのほかにカビやコケなどが発生します。
そこで行われるのが洗浄工事になり、この工程が工事の仕上がりを左右するのです。
ということで今回は、大規模修繕の「洗浄工事」について分かりやすくご紹介していきます。
このページの目次
1. 大規模修繕の「洗浄工事」の種類と洗浄方法
2. 大規模修繕で洗浄工事を行うときの留意点
3. まとめ
1.大規模修繕の「洗浄工事」の種類と洗浄方法
「大規模修繕工事」は一般的に、12年周期で実施されるマンションの一大イベントです。マンション居住者の生活環境や資産価値の維持・向上のために実施され、月日の経過によって建物に生じた劣化や損傷・不具合の修繕工事を行います。
中でも外壁や屋上などの建物外部は、常に太陽の紫外線や雨風の影響を受けているので、汚れが顕著に表れる部分になります。
そこで、外壁のタイル面や屋上の修繕工事の前に行われるのが、高圧洗浄を含めた「洗浄工事」です。
1-1. マンション大規模修繕で洗浄工事を行う目的とメリット
マンション大規模修繕に伴って洗浄工事を行う一番の目的は、外壁塗装や屋上防水などの工事の精度を高めることにあります。
外壁塗装や屋上防水の施工にあたって、ゴミやコケ・ホコリなどが付着した状態で施工を行うと、どんな高価な塗料や防水材を使っても、下地との密着性が確保できずに直ぐに剥がれてしまう可能性があります。
そこで、塗装や防水などの工事に合わせて事前に洗浄工事を行うことで、下地との密着性が上がり、結果として工事全体の精度が上がります。簡単に洗浄工事といっても、塗装や防水など、工事の仕上がりを左右する重要な工程の一つなのです。
また、外壁など建物各所で洗浄工事を行えば、今まで蓄積していた汚れが落ちて美観が回復するメリットもあります。
1-2. マンション大規模修繕の2種類の洗浄工事
マンション大規模修繕での洗浄工事は、工事の仕上がりを左右する重要な工程ですが、大規模修繕工事では主に、以下の２種類の洗浄工事が行われています。
マンション大規模修繕に伴う洗浄工事
- 高圧洗浄工事
- タイル洗浄工事
以上の洗浄工事が各工事の施工前に行われますが、この洗浄工事は基本的に工事を依頼した施工業者が工程に合わせて行います。ここからは、それぞれの洗浄工事の特徴を簡単にご紹介します。
1-2-1. 高圧洗浄工事：高圧洗浄機で汚れやカビなどを除去
高圧洗浄工事は業務用の「高圧洗浄機」を使って、外壁や屋上・建物内部の廊下・階段・バルコニー床面・天井などの洗浄を行う工事になります。
業務用の高圧洗浄機は、モーターやエンジンを稼働させ高圧ポンプで水を加圧したのち、高圧水を噴射して洗浄を行う洗浄のための専用機器です。その高圧洗浄機は家庭用と違い、水道水を使用せず専用のバケツやタンクに高圧洗浄用の水を溜めて、そこから高圧ポンプに水を吸い上げ、洗浄機内部で加圧してから水を噴射する仕組みになります。
業務用で使用する高圧洗浄機は、家庭で使われる洗浄機よりもさらに「超」が付くほどの高圧の水を噴射するため、人に向けて噴射すると怪我では済まない程の威力があるのです。
また高圧洗浄工事は、外壁や床面に付着した汚れやカビなどに対して、高圧水を噴射して除去するとともに、劣化や損傷個所を露出させる目的もあります。
作業自体は、圧縮した水を噴射して汚れやコケなどを除去していくので、高圧の水流で削り落とすような要領で洗浄していきます。
1-2-2. タイル洗浄工事：高圧洗浄とともに専用の薬品で汚れを除去
一般的なマンションの外壁はタイル貼りになっていますが、タイト面もカビや排気ガスの汚れ、金属サビの雨だれ（茶褐色の縦線のシミ）などで酷い状態になっているケースが多々あります。
その外壁タイルも洗浄を行いますが、タイルの汚れは高圧洗浄とともに専用の薬品を使って落としていきます。
酸性の強い薬品を使うため、作業員はゴーグルや厚手の手袋などを付けて体に薬品が付着しないようにしっかり防備して汚れを除去していきます。
もちろん、その作業区間は立入禁止にして子供が間違って近付いたりしないように細心の注意を払って作業を行います。
大規模修繕の外壁改修や屋上防水工事などを行う際には、まず洗浄工事を行い下地の汚れをしっかり除去していきます。 外壁や屋上なとかなりの汚れが蓄積しているので、洗浄前後を比べるとビックリするくらいキレイになります。
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2. 大規模修繕で洗浄工事を行うときの留意点
マンション大規模修繕での洗浄工事は、各工事の精度を高めるために必要不可欠な工程の一つですが、先程説明した通り、家庭用の高圧洗浄機よりもさらに「超」が付くほどの高圧水を噴射して洗浄を行うため、当然ですが、人に向けて噴射するのは厳禁になっています。
この項では、上記以外の洗浄工事で留意するポイントをお話ししていきます。
2-1. 高圧洗浄機の騒音や薬剤を使った洗浄のときの配慮
高圧洗浄で外壁などを洗浄する際、高圧洗浄機はモーターやエンジンの力を使って高圧ポンプで水を加圧するため、作業中はモーター・エンジン音が発生します。
コンクリートを削るときのドリル音などの騒音より音は小さいですが、モーター・エンジン音が発生するので、作業する際は窓を閉めてもらうなどの配慮が求められます。
次に、高圧洗浄に伴って黒カビや青カビが発生しているときは、植物性のバイオ洗浄剤を使ってバイオ洗浄も行うほか、タイル洗浄工事でもタイルの汚れを、専用の薬品を使って除去していきます。
そこでタイル洗浄で説明した通り、薬品を使って洗浄工事を行うときは作業エリアを立入禁止にするほか、小さな子供が入らないように警備員を配置するなど、マンション居住者に危害が加わらないように配慮して作業が行われます。
基本的に施工業者は、マンション居住者に危害が加わらないように細心の注意を払って作業を行っているので、マンション側も、立入禁止区域に入らないよう、居住者に対して周知しておくなどの配慮は必要になります。
3.まとめ
大規模修繕では外壁や屋上などの改修も工事範囲に含まれますが、まずは「洗浄工事」を行います。
主に高圧洗浄機を用いた高圧洗浄を行い、建物内外に付着した汚れやカビなどを除去していきます。
この高圧洗浄が工事の仕上がりを左右するので、時間をかけて丁寧に行われます。
その高圧洗浄工事の際、高圧洗浄機のモーターやエンジン音がします。少し耳障りな音が継続して続きますが、仕上がりを良くするための大切な工程なので、その点は理解して協力するようにしましょう。
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