重要事項説明書の重要性とは？内容確認は必須！
【元大規模修繕担当者が最新ニュースを独自の見解で分析！-NO.11】
2019/7/23(火) のニコニコニュースの記事の中に「重要事項説明書をチェックして失敗のない住宅選びを」という記事を見かけました。タイトル通り、マンション購入時の重要事項説明書のチェックポイントを紹介している内容ですが、その中に大規模修繕に関係したポイントも書かれてあるので皆さまにも情報として共有いたします。
マンションを購入するとき「重要事項説明書」の説明および交付があるのはご存知でしょうか？
マンションの売買契約のとき、重要事項説明書に関わる説明・交付の重要性は高いといえます。
そこでこの記事では、マンション売買契約時の重要事項説明書の重要性の解説と、大規模修繕に関わるチェックポイントをご紹介していきます。これからマンションの購入を予定している方は是非参考にご覧ください。
このページの目次
1.重要事項説明書とは？内容をしっかり確認して契約しよう！
重要事項説明書とは、マンションの売買契約のときに交付される「取引物件に関する事項」と「取引条件に関する事項」が記載された書面です。
通常、マンションの売買契約を締結する前に、不動産会社の宅建（宅地建物取引士）保有者から購入予定者に対して説明するときに使われます。その内容に納得できれば、重要事項説明書に署名・捺印をして手続きは完了です。
重要事項説明と書面の交付は「宅地建物取引業法」で義務として定められています。
1-1.重要事項説明書の主な記載内容
これからマンションを購入する方は重要事項説明書にどんなことが記載されているのか気になると思います。
まず、重要事項説明書の記載事項は大きく「取引物件に関する事項」と「取引条件に関する事項」に分けられます。
ここでは、参考にそれぞれの事項ごとに記載されている主な記載内容をご紹介します。
「取引物件に関する事項」の記載内容
・登記された権利の種類、内容など
・私道に関する負担
・都市計画法、建築基準法等の法令に基づく制限の概要
・飲用水・電気・ガスの供給・排水施設の整備状況又はその見通し
・宅地造成又は建物建築の工事完了時における形状、構造など
・敷地に関する権利の種類及び内容
・共有部分に関する規約などの定め
・専有部分の用途その他の利用の制限に関する規約などの定め
・専用使用権に関する規約などの定め
・修繕積立金等に関する規約などの定め ※
・通常の管理費用の額 ※
・マンション管理の委託先
・建物の維持修繕の実施状況の記録 ※
「取引条件に関する事項」の記載内容
・代金、交換差金以外に授受される金額及びその目的
・契約の解除に関する事項
・損害賠償額の予定又は違約金に関する事項
・手付金等の保全措置の概要（業者が自ら売主の場合）
・支払金又は預り金の保全措置の概要
・金銭賃借の斡旋
・瑕疵担保責任の履行に関して講ずる措置の内容
（参照：国土交通省｜重要事項説明・書面交付制度の概要）
http://www.mlit.go.jp/common/001037688.pdf
重要事項説明書は項目の数が多いうえに専門用語も多いので読むのは億劫になりますが、「取引物件に関する事項」の※印の3項目と「取引条件に関する事項」のすべての項目はしっかりチェックする必要があります。
「国土交通省｜重要事項説明・書面交付制度の概要」を見れば、不動産取引（売買）の流れなども紹介されているので、一度目を通しておくことをおすすめします。
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2.重要事項説明書の大規模修繕に関係した項目のチェックポイント
重要事項説明書の記載内容の中で大規模修繕に関係した項目として、「取引物件に関する事項」の記載内容の中に、「修繕積立金などに関する規約などの定め」と「建物の維持修繕の実施状況の記録」があります。
2-1.「修繕積立金などに関する規約などの定め」のチェックポイント
一般的な分譲マンションでは概ね12年～15年周期で大規模修繕工事が長期修繕計画の中で計画され、その中で修繕積立金の額も設定されます。
そこで、重要事項説明書の中で修繕積立金の額の説明および記載があるのか確認するとともに、積立金の値上げや追加徴収などの予定がないのかしっかり確認しなければなりません。説明も記載もないときは口頭で質問して正確な回答を求めるようにしましょう。
2-2.「建物の維持修繕の実施状況の記録」のチェックポイント
マンションなどの建物は経年劣化が避けられないので、上記で説明した通り12年～15年周期で大規模修繕工事と定期的に修繕工事が行われます。その修繕内容は「修繕履歴」として記録されます。
重要事項説明の中にも、修繕履歴として工事概要や実施年月が具体的に書かれてあるか確認する必要があります。 大規模修繕は建物に生じた劣化や損傷、不具合を修繕する工事になり、工事範囲は劣化状況によりますが、建物全体におよびます。
その修繕履歴とともに確認したいのが今後の大規模修繕工事の実施予定です。
実施予定があるときは、予定年月、工事内容、工事費および一時金などの予定も確認するようにしましょう。
以上の大規模修繕に関係した修繕積立金や大規模修繕工事の実施予定は、今後の生活に直結する重要なポイントなので、記載の有無はもちろん説明および記載内容はしっかり確認しましょう。
3.まとめ
重要事項説明書はマンションの売買契約の前に不動産会社から説明とともに配布される重要な書類です。
ニコニコニュースの記事でも紹介されていますが、大規模修繕に関係した部分はチェックが必要になります。
重要事項説明書は項目数が多いのでどこに注目すればいいのか分からなくなりますが、大規模修繕工事は生活に直結するポイントなのでしっかり確認しなければ入居したあとでトラブルが発生する可能性があります。
専門用語など分からないことがあれば、不動産会社の説明担当者に分かるように説明してもらいましょう。
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