富山県でよくある相談お問い合わせや工事情報のまとめ
富山県は自然が豊かで、主要都市の富山市でも美しい景観が見られます。また、暮らしに便利な補助制度が整っており、安心して妊娠や出産、子育てなどが可能です。
富山県の新築マンションの供給量は限られますが、土地の価格が北陸の中でも安く、利回りが良いことで知られます。北陸新幹線で東京と約2時間で結ばれたことで、今後さらに発展が見込めるエリアでしょう。
現在、富山県に見た目が綺麗なマンションを所有していたとしても、老朽化を止めることはできません。劣化・損傷したマンションは資産価値が下がってしまうため、「大規模修繕工事」を行う必要が出てきます。大規模修繕工事により、建物の劣化・損傷を補修することで、マンションの価値を維持できるのです。
長期修繕計画などで大規模修繕工事について目にしたことがあっても、どのように進めるべきなのか不明点も多いことでしょう。
この記事では、富山県のマンションで大規模修繕工事を検討中の方に向けて、これまでの相談やお問い合せ例、よくあるトラブル事例をご紹介します。
ぜひ、大規模修繕工事を円滑に進める手助けにしてください。
このページの目次
1.富山県の大規模修繕工事のお問い合わせ例
建物の損傷や不具合を修繕・改修し、マンションの資産価値を維持するために大規模修繕工事を行いましょう。
以下では、富山県の大規模修繕工事におけるお問い合わせ例をまとめました。
大規模修繕支援センターに寄せられたお問い合わせの中でも、疑問を持たれやすい3例をご紹介します。
1-1.問い合わせ1：大規模修繕工事の費用が足りない場合は？
大規模修繕工事の費用は、長期修繕計画に基づき居住者から徴収した修繕積立金によって賄われます。
しかし、長期修繕計画はマンション建設当初のものであり、正確な工事費用をはかれるわけではありません。
富山市のマンションで、以下のような工事費用が不足する事例がありました。
【お客様の基本情報】
建物種別：分譲マンション（RC18階）
建物住所：富山県富山市
相談カテゴリー：費用、修繕費、修繕積立金
お問い合わせ方法：電話
建物概要：築年数2007年、総戸数129戸
【お客様の悩み】
居住者からの修繕積立金をもとに、大規模修繕工事を進めていましたが、修繕積立金だけでは工事費が賄えないことが発覚しました。
工事費用が足りない場合、どのような対処方法がありますか？
【大規模修繕支援センターからのご返答】
全国的に、修繕積立金が不足する問題が多々生じています。対処としては、以下の3つが挙げられす。
1. 工事の内容を見直す
大規模修繕工事はいくつもの要素を組み合わせて工事を行うため、必然的に費用も高くなります。費用が不足している場合、項目ごとに工事の必要性の有無を再度チェックしてください。工事期間を短縮することで、費用を抑えることができるかもしれません。
2. 工事資金を借り入れる
工事費用を削れない場合は、金融機関や行政などから「リフォームローン」として借り入れを検討しましょう。この場合、管理組合が借り入れるため、総会での決議が必要です。ただし、借り入れた場合は返済の義務が生じるため、修繕積立金の値上げは避けられないでしょう。
3. 居住者から一時金を集める
毎月の修繕通積立金に加え、居住者から一時金として工事費を徴収する方法もあります。ただし、長期修繕計画の甘さを指摘され、居住者から理解を得られるとも限りません。全区分所有者から、遅滞なく費用を集めることは難しいでしょう。
いくつかの対処を組み合わせて今回は解決できたとしても、大規模修繕工事は定期的に必要です。
そのため、今後は同じことが起こらないよう、長期修繕計画の見直しをこまめに行い、余裕を持って修繕積立金を回収してください。
【お客様の声（対応後のアンケート内容）】
大規模修繕工事の費用が不足するケースは、全国的に多いのですね。今回はご提示いただいた解決法により、何とかしてみます。
いきなり大金を集めることは難しいので、今後は精度の高い長期修繕計画を作っていきます。
1-2.問い合わせ2：管理組合と修繕委員会の違いは？
通常、大規模修繕工事を進める時期になったら、管理組合の下に「修繕委員会」を設置します。初めて大規模修繕工事を迎える管理組合は、修繕委員会の意味が曖昧かもしれません。2010年竣工の分譲マンションからの質問をもとに、修繕委員会の定義を確認しましょう。
【お客様の基本情報】
建物種別：分譲マンション（RC造12階）
建物住所：富山県高岡市
相談カテゴリー：委員会、定義、工事の流れ
お問い合わせ方法：電話
建物概要：築年数2010年、総戸数40戸
【お客様の悩み】
大規模修繕工事を行うために、修繕委員会を設立するという話を聞きました。管理組合と修繕委員会では、何が違うのでしょうか。
修繕委員会の定義や意義など、根本的なことを知りたいです。
【大規模修繕支援センターからのご返答】
まず、管理組合とは、通常マンションを購入した全員が自動的に加入する組織です。建物自体が共同の所有物のため、本来居住者1人1人が区分所有者としてマンションの保全に関わり、資産価値を維持していく必要があります。
ただ、大規模修繕工事は10年単位の大規模な工事ですので、決定事項が数多くあります。管理組合全員では話が進みにくくなってしまいますし、活動に積極的でない居住者もいるでしょう。また、管理組合の理事会は普段の議題を抱えていますし、定期的に人の入れ替えがあるため工事の話が進みづらくなる可能性があります。
そこで、スムーズに大規模修繕工事を進める部隊として、5人程度の「修繕委員会」を設立します。
修繕委員会は、長期修繕計画の見直しや工事計画の立案のほか、業者と打ち合わせをしたり住人へ説明会を開いたりします。
大規模修繕工事という1つの目的に向けて動ける組織を作ることで、効率的に工事を進めていくことができるのです。
修繕委員会は、工事を行う1年半ほど前には設立できるよう、前広に検討しましょう。
【お客様の声（対応後のアンケート内容）】
管理組合の理事会と修繕委員会は分けるべきなんですね。修繕委員会の意義が曖昧でしたが、大規模修繕工事を進める重要な組織だと分かりました。早目に修繕委員会を設置し、スムーズに工事を進めていこうと思います。
1-3.問い合わせ3：瑕疵（かし）保険とは？
大規模修繕工事の瑕疵（かし）保険をご存知でしょうか？大規模修繕支援センターへ、下記のようなお問い合わせがありました。
知っておいて損はない保険なので、ぜひチェックしてみてください。
【お客様の基本情報】
建物種別：分譲マンション（SC造18階）
建物住所：富山県富山市
相談カテゴリー：瑕疵保険
お問い合わせ方法：メール
建物概要：築年数2012年、総戸数71戸
【お客様の悩み】
大規模修繕工事はまだ先にはなりますが、知り合いから瑕疵（かし）保険を勧められました。そもそも、瑕疵保険とは何ですか？また、マンションの管理組合が加入するものなのでしょうか。
【大規模修繕支援センターからのご返答】
瑕疵（かし）とは、建物に何らかの欠陥があることを意味します。瑕疵保険は、瑕疵が見つかった際に補修を行い、必要な性能を確保する保険です。
大規模修繕工事においても、瑕疵が発生する可能性があるため、瑕疵保険が存在します。大規模修繕工事の瑕疵保険は、管理組合ではなく施工会社が加入します。そして、瑕疵が見つかった場合、施工会社は保険金から損害を支払うことが可能です。
瑕疵保険は、万が一の場合の施工会社の負担を減らすだけでなく、管理組合としても損害を補償してもらえる安心感があります。
また、大規模修繕工事の質が約束されることになり、マンションの資産価値を落とすリスクも減ります。
以上から、大規模修繕工事に着手する前に、管理組合は施工会社に瑕疵保険の加入を希望してみてはいかがでしょうか。
保険期間は、工事終了から5年が一般的です。
【お客様の声（対応後のアンケート内容）】
瑕疵保険について、理解を深めることができました。管理組合ではなく、施工会社が加入するものなのですね。施工会社を決定する際の条件にしても良さそうです。
大規模修繕支援センターって何をやってるところ？
- 優良コンサルタントや施工会社を無料紹介している
- 専門相談員による無料相談ができる
- 大規模修繕工事についての情報を集約している
大規模修繕支援センターで大規模修繕のことに関してお気軽に相談することが可能
2.富山県の大規模修繕工事で多く見られるトラブル事例
大規模修繕工事は大規模で長期に渡ることもあり、トラブルは避けられません。富山県の大規模修繕工事では、どのようなトラブルが発生しているのでしょうか。3例のトラブルをもとに、どうすればトラブルを防ぐことができるのか検討してみてください。
2-1.トラブル事例1：修繕積立金の不足が判明！
【トラブルカテゴリー】：費用、修繕費、修繕積立金
【建物概要】：富山県富山市、築年数2003年、総戸数74戸
【トラブル内容】：
長期修繕計画に沿って、居住者から修繕積立金を回収していました。特に計画を疑わずに工事を進めようとしたところ、想定していなかった工事が発生し、修繕積立金では足りない状況に。一旦は金融機関から借り入れることで賄いましたが、結果的に修繕積立金の値上げをする羽目になりました。
2-2.トラブル事例2：工事のために勝手に侵入された！
【トラブルカテゴリー】：ベランダ・バルコニー、トラブル
【建物概要】：富山県富山市、築年数1991年、総戸数34戸
【トラブル内容】：
居住者から、施工会社の人が勝手にベランダに入り、物の位置を変えられていたとの苦情がありました。その方は工事の説明会に不参加で、掲示板も確認されていないとのこと。個別でもチラシを入れるなどして、大規模修繕工事の重要性をお伝えしておくべきでした。
2-3.トラブル事例3：テレビが映らなくなった！
【トラブルカテゴリー】：TV受信設備、トラブル
【建物概要】：富山県黒部市、築年数1994年、総戸数102戸
【トラブル内容】：
大規模修繕工事中、テレビが映らなくなったと居住者からクレームが。工事を進めるにあたって、テレビのアンテナに影響があったようでした。
施工会社からは知らされていなかったので、工事前に行程を確認しておけばよかったです。
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4.大規模修繕支援センターの4つのお約束
5.大規模修繕支援センターのご利用の流れ
5.富山県の大規模修繕対応エリアについて
富山市 / 高岡市 / 魚津市 / 氷見市 / 滑川市 / 黒部市 / 砺波市 / 小矢部市 / 南砺市 / 射水市 / 舟橋村 / 上市町 / 立山町 / 入善町 / 朝日町 /
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