栃木県の大規模修繕でよくある相談お問い合わせ＆トラブル事例
栃木県は関東地方の北部に位置する内陸県です。県庁所在地の宇都宮市を中心とした県央地域、足利市、小山市のある県南地域、那須や日光などの観光地のある県北地域などに分かれています。マンションは人口の多い宇都宮市、小山市を中心に多く建てられています。栃木県は北関東地域に属すため、東京までの通勤は厳しく、購入者層は県内で働くサラリーマンが中心です。
栃木県は宇都宮市周辺に人口が集中しています。マンションの建築、流通もこの地域が中心です。元々栃木県は戸建住宅指向の強い地域です。地価が安いため建売住宅でも余裕のある敷地をもつものも多くあります。無理にマンションを建築しても売れるとは限らない場所です。ただ、宇都宮市などの中心部ではマンションの建築も進められています。宇都宮駅東口周辺をはじめとして多くのマンションが建築され、または予定されてきました。こうした利便性の高いエリアにあるマンションの資産価値は高くなります。また、適切な大規模修繕が行われていれば資産価値は下がりにくくなるものです。経年劣化によって生じた建物の損傷や不具合を修繕・改修する工事を行なえばマンションな長持ちします。
このページの目次
1.栃木県の大規模修繕工事のお問い合わせ例
ここでは栃木県の大規模修繕工事に関わる大規模修繕支援センターにお問い合わせを頂いた事例をご紹介します。
1-1.問い合わせ1：工事の保証はありますか？
大規模修繕工事の保証について質問をいただきました。せっかく時間と手間をかけて工事をしても欠陥があっては困ります。やり直しを求めることができる保証期間は管理組合としても気になるところです。保証期間は工事業者やメーカーに異なる面もあるものの、一般的な基準をお示しすることはできます。工事個所によって保証期間が決まっていることがほとんどなので参考にしていただければと思います。
【お客様の基本情報】
建物種別：分譲マンション（RC造8階）
建物住所：栃木県宇都宮市
相談カテゴリー：瑕疵保険、不具合
建物概要：築年数2000年、総戸数82戸
【お客様の悩み】
外壁とベランダの修繕、屋上の防水工事を予定しています。理事会で修繕工事の保証期間が話題になりました。屋上の防水工事が10年保証なのはわかるが、シーリングの保証期間3年は少し短いのではないか、といった話です。こうした保証期間は業界団体などで決まっているものなのでしょうか。それとも業者によって多少違いがあるのでしょうか。
【大規模修繕支援センターからのご返答】
保証期間はメーカーによってまちまちですが、おおむねの基準はどの会社でも同じです。多くの会社では屋上防水工事の保証期間が長く、10年間保証が多くなります。雨漏りはマンションの寿命を大きく左右しますのでそれだけ防水工事に力を入れている証拠です。ベランダや外壁の塗装工事は5年の保証期間をよく見かけます。外壁は屋上よりも水はたまりにくいため短めの期間が設定されているのです。ご質問のシーリングの保証期間は3年設定が多くみられます。シーリングは防水工事よりも劣化が早いためかなり短めの保証期間です。したがって提案してきた工事業者の保証期間は業界一般のものとそれほど変わらない期間となります。
【お客様の声（対応後のアンケート内容）】
丁寧な説明ありがとうございました。やはり部位ごとに保証期間が違うのですね。工事業者が意図的に短くしたのではないことがわかっただけでも助かりました。理事会でも説明したいと思います。
1-2.問い合わせ2：何年目くらいにエレベーター・リニューアルが必要でしょうか？
エレベーターはマンションに欠かせない設備の一つです。エレベーターも電装の設備なので更新時期がやってきます。今回はエレベーターの更新が何年目くらいに行うのが適切なのか、という質問をいただきました。全更新をすると1,000万円では足らないと言われるエレベーター。なるべくなら長く使いたいものです。ただ、地震時の耐震性が向上したり、緊急時の閉じ込めを防止したりと機能は年々向上しています。そんなエレベーターの更新についてのご質問です。
【お客様の基本情報】
建物種別：分譲マンション（RC造8階）
建物住所：栃木県足利市
相談カテゴリー：エレベーター、工事方式
建物概要：築年数2000年、総戸数48戸
【お客様の悩み】
物件はまもなく築20年になろうかというマンションです。設置しているエレベーターのメーカーや設置しているメーカーとは違うメーカーからも営業が来ています。築年数をどこかで調べて営業を仕掛けているのでしょう。そこで質問なのですが、エレベーターはだいたいどれくらいで更新するものなのでしょうか。エレベーター会社の営業を聞いていると、すぐにでも更新しないと大変なことになります、といった焦りを煽るようなことをいうので内心心配になっています。
【大規模修繕支援センターからのご返答】
エレベーターは使用状況やメンテナンスの良否によって使用できる期間が大きく変わってきます。一概には言えない面もありますが、法定耐用年数が一つの目安です。エレベーターの法定耐用年数は17年ですので、このあたりから更新を考える必要があります。多くのマンションでは築17年頃から25年頃の間にエレベーターの更新を行うところが多いようです。更新せず長く使いたいのもとても理解できることですが、早めの更新のほうがトータルコストとしては安くなります。計画的に修繕積立金を計上し、早めの更新が望ましいでしょう。
【お客様の声（対応後のアンケート内容）】
回答ありがとうございました。早めの更新よい、というのはエレベーター会社の営業文句だけではなかったのですね。いつかはやらなければならない工事ならば、早めにやったほうがよいかもしれません。
1-3.問い合わせ3：汚水管の工事中家にずっと居なければなりませんか？
汚水管の更新工事の際に在宅が必要かどうかのご質問です。汚水の配管は室内の柱内を通っています。柱内の竪管につながる各戸の排水管はトイレやバスからつながっています。工事をするにはこれらの管も触る必要があります。このことから工事をするには室内への立ち入りが必要です。ではこの工事期間中はずっと部屋にいなければいけないのでしょうか。休日ならばともかく、平日はお仕事という方も多くいるはずです。汚水管の工事は入居者にも負担がかかります。
【お客様の基本情報】
建物種別：分譲マンション（RC造6階）
建物住所：栃木県宇都宮市
相談カテゴリー：汚水設備、工事方式
建物概要：築年数1988年、総戸数54戸
【お客様の悩み】
マンション内の排水管をリニューアルしようと検討を進めています。築30年近くになるので更新することになるでしょう。ここで問題になるのが工事中に在宅をする必要があるのか、ということです。今や共働きが当たり前なので平日の昼間は人がいない部屋もあります。在宅しなければならない場合、どれくらいの期間在宅していなければいけないでしょうか。
【大規模修繕支援センターからのご返答】
汚水管を更生したり更新したりする場合には、入居者の方に在宅をお願いしています。専有部分にも配管が通っていることもあるからです。その在宅をお願いする期間ですが、管の更生の場合は1日、管の更新の場合は4日から7日程度になります。更生はクリーニングなので管の洗浄が済めば使用可能です。管の更新の場合は大掛かりな工事になります。このためどうしても時間がかかってしまうのです。ちなみに汚水管の工事は竪管ごとに行っていくのでフロアごとではなく、同一の竪管を使用している上階から下階までの縦のラインが同時に工事を行うことになります。
【お客様の声（対応後のアンケート内容）】
丁寧な回答ありがとうございました。やはり更新は時間がかかるものです。4日から7日も在宅をお願いするのは大変なことですが、汚水管がそろそろ危ないことはマンション内の住民なら誰しも知っています。住民説明会などを通じてしっかりと説明していきたいと思います。
大規模修繕支援センターって何をやってるところ？
- 優良コンサルタントや施工会社を無料紹介している
- 専門相談員による無料相談ができる
- 大規模修繕工事についての情報を集約している
大規模修繕支援センターで大規模修繕のことに関してお気軽に相談することが可能
2.栃木県の大規模修繕工事で多く見られるトラブル事例
2-1.トラブル事例1：空き巣被害
【トラブルカテゴリー】：トラブル、空き巣被害
【建物概要】：栃木県小山市、築年数2001年、総戸数45戸
【トラブル内容】：大規模修繕工事中に空き巣被害に遭いました。仮設の足場を使って上階に侵入したようです。ベランダから窓ガラスを破られて部屋に入られてしまいました。大きなものは取られなかったのは不幸中の幸いです。工事期間中は工事業者などの住民以外の部外者も敷地内に入ってきます。多くの人の出入りがあるので怪しまれないようです。足場の管理は工事業者なので担当者は平謝りでした。工事業者に足場に侵入できないように対策を取ってもらうことが必要です。管理組合も普段よりも空き巣のリスクが高いことを住民に注意喚起すべきでした。
2-2.トラブル事例2：近隣の方らのクレーム
【トラブルカテゴリー】：トラブル、工事の方式
【建物概要】：栃木県佐野市、築年数1996年、総戸数32戸
【トラブル内容】：外壁の塗り替えを行いました。事前に住民説明会を何度も開き、チラシなどでアナウンスにも努めました。マンション内からはクレームはほとんどありませんでしたが、近隣住民の方からいくつかのクレームをいただきました。多くは騒音でした。仮設の足場を設置するときはどうしても騒音が発生します。普段は閑静な住宅街なのでトラックが何台も入ってくることもありません。近隣の方にも説明はしに行ったのですが、納得されていない方がいたかもしれません。
2-3.トラブル事例3：駐車場問題
【トラブルカテゴリー】：トラブル、工事の方式
【建物概要】：栃木県矢板市、築年数1997年、総戸数55戸
【トラブル内容】：仮設の足場の一部が駐車場にかかるため、工事期間中は移動をお願いしていました。ところが海外に赴任している方がいらっしゃってその方の車が移動されていませんでした。仮設足場を設置する前に発覚し、車の所有者に連絡を試みました。何とか連絡がつき、親族の方が鍵を手配してくださいました。仮設足場の設置前には撤去することができ、事なきをえました。これで連絡がとれなかったらどうなっていたかわかりません。
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4.大規模修繕支援センターの4つのお約束
5.大規模修繕支援センターのご利用の流れ
5.栃木県の大規模修繕対応エリアについて
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