静岡県の大規模修繕でよくある相談お問い合わせ＆トラブル事例
静岡県では美しい富士山だけでなく、ウナギの養殖が盛んな浜名湖も見られます。自然が豊かであるにも関わらず、関東方面へのアクセスが良い場所にあります。
そのため、県庁所在地の静岡市だけでなく、浜松市や沼津市、熱海市などにもマンションが数多く存在します。東京、名古屋ともに出やすい静岡県のマンションの需要は、今後も無くなることはないでしょう。
静岡県にマンションをお持ちの管理会社やオーナー様は、できる限り長期間マンションの資産価値を維持していきたいですよね。そのために、「大規模修繕工事」を行いましょう。
月日の経過とともに、マンションが傷んでしまうのはやむを得ません。しかし、何の対処も施さずにいると、資産価値はどんどん下がってしまいます。
このページでは、静岡県の大規模修繕工事における事例をご紹介します。実際にあった相談やお問い合わせ例だけでなく、トラブル事例もご承知おきください。そして、今後の大規模修繕工事で、少しでも知識をお役立ていただければ幸いです。
このページの目次
1.静岡県の大規模修繕工事のお問い合わせ例
数多くのマンションが存在する静岡県では、大規模修繕工事に関して多様なお問い合わせをいただきます。実際に大規模修繕支援センターには、どのようなお問い合わせがあったのでしょう。建築士や準備について、屋上の防水工事のことなど、これまでの事例をお伝えいたします。
1-1.問い合わせ1：大規模修繕工事の設計に資格は必要？
新築の場合、建築士の資格が無いと建物は設計できません。大規模修繕工事においても、建物を設計するタイミングかありますが、資格は必要なのでしょうか。静岡県浜松市の分譲マンションから、以下のようなお問い合わせがありました。
【お客様の基本情報】
建物種別：分譲マンション（RC造10階）
建物住所：静岡県浜松市
相談カテゴリー：確認申請、建築基準法、定義
お問い合わせ方法：メール
建物概要：築年数2009年、総戸数54戸
【お客様の悩み】
大規模修繕工事を控えており、建設コンサルタントに相談しています。担当者の名刺を見てみると、建築士の記載がありませんでした。
資格を持たずに設計をしていることは、問題にはならないのでしょうか。
【大規模修繕支援センターからのご返答】
建設コンサルタントを通して大規模修繕工事を行う場合に、よくいただくご質問です。建築基準法上の「大規模の修繕」とマンションの「大規模修繕」は、言葉は似ていますがイコールではありません。
そのため、大規模修繕工事の設計は、建築基準法の対象とならない場合があります。よって、建設コンサルタントの担当者が建築士の資格を持っていないからといって、問題にはなりません。
ただし、マンションの大規模修繕工事の中で、建築基準法上の「大規模の修繕」に該当する場合は、一級建築士が設計監理を行う必要が出てきます。
■ 建築基準法上の「大規模の修繕」：建築物の主要構造部（壁・柱・床・はり・屋根、・階段）のうち、一種以上について行う過半の修繕
上記に該当するかどうかの判断は、素人では難しいケースがあります。必ず建築主事の確認を取り、工事の設計を進めてください。
お客様のマンションにおける大規模修繕が、建築基準法上の「大規模の修繕」に該当すると分かったら、確認申請もお忘れなく。また、必ず建築士に工事の設計を依頼しましょう。
【お客様の声（対応後のアンケート内容）】
建築士の資格が無くても、大規模修繕工事の設計は行える場合があるとは初耳です。ただ、安全策として、一級建築士が設計監理を行うコンサルタントを選ぼうと思います。確認申請が必要かどうかのチェックも、頭に入れておきます。
1-2.問い合わせ2：大規模修繕工事の準備はいつ始めるの？
どのマンションも、建設時に長期修繕計画を立て、大規模修繕工事に備えます。大規模修繕工事は12年に1回が推奨されていますが、いつ頃から準備を始めるべきなのでしょう。静岡県静岡市のマンションから、大規模修繕工事の準備についてのお問い合わせがありました。
【お客様の基本情報】
建物種別：分譲マンション（RC造13階）
建物住所：静岡県静岡市
相談カテゴリー：工事方式、時期、工事の流れ
お問い合わせ方法：電話
建物概要：築年数2003年、総戸数98戸
【お客様の悩み】
長期修繕計画上の大規模修繕工事の時期が近づいてきました。大規模修繕工事は、いくつもの作業を同時に並行しなければなりませんよね。早目に準備をしておきたいのですが、いつ頃から始めれば間に合いますか？
【大規模修繕支援センターからのご返答】
大規模修繕工事を実施するにあたり、工事の内容から業者の選定、資金調達についてなど、多くの要素を吟味しなければなりません。
全ての要素を検討し、居住者の合意を得るまでに、約1年～2年はかかります。
以下では、準備の流れと内容を解説します。
まず、管理組合の理事会は、通常時の議題を抱えていますので、大規模修繕工事について集中的に話し合う「修繕委員会」の設置が必要です。そして、実際のマンションの劣化状況を把握するために、建物診断を行ってください。
建物診断により、必要な工事を見極めてからが本番です。近年、必要な工事を行うための費用が、積立修繕金で賄えないケースが多発しています。
もし、お客様のマンションでも、積立修繕金の不足が発覚した場合、居住者が納得する対策を講じなければなりません。
次に回せる工事を省いて費用を抑えるのか、一時金や借入により資金を得るのか…。
マンションの資産価値を維持する目的を忘れず、居住者の負担が大きくならないような答えを出せて初めて、工事に着手できるのです。
【お客様の声（対応後のアンケート内容）】
積立修繕金が不足するケースは、耳にしたことがあります。当マンションでは積立修繕金の未納者も存在するため、早目に見積と比較・検討しなくてはならないですね。結局は、居住者の承認を得られないと工事が進められないので、理解を得られるような対応を取りたいです。
1-3.問い合わせ3：屋上にはどのような工事が施される？
普段はあまり目にすることのない、マンションの屋上。大規模修繕工事では、補修工事を施すことがあります。屋上ではどのような工事が行われるのか、確認していきましょう。
【お客様の基本情報】
建物種別：賃貸マンション（SRC造13階）
建物住所：静岡県熱海市
相談カテゴリー：屋根（屋上） 、定義、工事の流れ
お問い合わせ方法：LINE
建物概要：築年数2005年、総戸数47戸
【お客様の悩み】
大規模修繕工事の工事項目に、屋上の防水工事とありました。いつもはあまり気に留めない屋上ですが、どのような工事が施されるのでしょうか。気になったので、教えてください。
【大規模修繕支援センターからのご返答】
あまり登ることのないマンションの屋上ですが、日々直射日光を浴びたり雨風を受けたりしています。そのため、他の部分に比べて劣化・損傷しやすいにも関わらず、普段は目の届かない場所ありますよね。そのような場所にもチェックを行い、工事を施せることが大規模修繕工事の醍醐味でもあります。屋上の役割として重要なのが、防水機能。屋上の防水性能が落ちてしまうと、建物全体に漏水が発生してしまう危険性が高まってしまいます。
そのような深刻な被害を防ぐために行われるのが、屋上の防水工事です。
下記の2種類の工法があります。
● 撤去工法：既存の防水層を一旦全て撤去する工法
● かぶせ工法：既存の防水層の上から新たな防水層を設ける工法
近年の主流はかぶせ工法ですが、劣化がひどい場合は撤去工法を採用します。
【お客様の声（対応後のアンケート内容）】
普段は目にしないので頭にありませんでしたが、屋上は毎日マンションを守ってくれているのですね。
その分、大規模修繕工事では費用をかけようと思います。
2種類の工法があることも知れて勉強になりました。
大規模修繕支援センターって何をやってるところ？
- 優良コンサルタントや施工会社を無料紹介している
- 専門相談員による無料相談ができる
- 大規模修繕工事についての情報を集約している
大規模修繕支援センターで大規模修繕のことに関してお気軽に相談することが可能
2.静岡県の大規模修繕工事で多く見られるトラブル事例
静岡県の大規模修繕工事において、どのようなトラブルが発生してきたのでしょうか。下記では、大規模修繕支援センターが把握するトラブル事例を3例まとめました。同様のトラブルが起きないよう、教訓にして大規模修繕工事にあたってください。
2-1.トラブル事例1：確認申請を忘れそうになった！
【トラブルカテゴリー】：工事方式、トラブル、確認申請
【建物概要】：静岡県浜松市、築年数2006年、総戸数85戸
【トラブル内容】：大規模修繕工事にも、確認申請がいるなんて知りませんでした。ぎりぎりになって周囲が気付き、慌てて建築主事に連絡。
何とか間に合いましたが、これから大規模修繕工事を行う方は気を付けてください。
2-2.トラブル事例2：リゾートマンションで積立修繕金の滞納が多発！
【トラブルカテゴリー】：費用、修繕費、積立修繕金
【建物概要】：静岡県熱海市、築年数1992年、総戸数38戸
【トラブル内容】：リゾートマンションでは、毎月の管理費が高額なうえ、積立修繕金も徴収されます。当マンションではバブル崩壊後、空き物件が増えるとともに、積立修繕金の滞納が多発。大規模修繕工事は12年に1回が推奨されていますが、工事資金が集められず工事に着手できていません。大規模修繕工事を行えないと、資産価値が下がる一方で、さらに空き物件が増加してしまいます。この悪循環を止めるために、管理費の削減に努めているところです。
2-3.トラブル事例3：工事終了後に近隣からクレームが！
【トラブルカテゴリー】：トラブル、不具合
【建物概要】：静岡県沼津市、築年数2000年、総戸数42戸
【トラブル内容】：工事が完成して、ほっとしたのも束の間。近隣住宅の方から、工事の振動の影響で窓の立て付けが悪くなり、隙間風が入るようになったと苦情が入りました。調査を依頼したものの、中に入ることは拒否されてしまい…。「弁償して欲しい」との一点張りですが、調査をしないことには話が進まず、困り果てています。工事期間前から積極的にコミュニケーションを取り、トラブルが起きないような関係を作っておくべきでした。
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4.大規模修繕支援センターの4つのお約束
5.大規模修繕支援センターのご利用の流れ
5.静岡県の大規模修繕対応エリアについて
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