沖縄県の大規模修繕でよくある相談お問い合わせ＆トラブル事例

沖縄県の大規模修繕でよくある相談お問い合わせ＆トラブル事例

沖縄県の大規模修繕をこれからするお客様へ～相談・トラブル事例～

沖縄県は南西諸島の島々で構成される県です。沖縄本島と離島で構成され、人口の9割は沖縄本島に集中しています。沖縄県のマンションの特徴としてはリゾートマンションの割合が他の都道府県よりも高いことです。これは沖縄の主要産業が観光であることと関係しています。リゾートマンションは定住者が少ないことから修繕積立金の不足、理事のなり手が少ないこと、所有者の関心が低いことなどの問題があるのです。

沖縄県は国内でも温暖な場所に位置します。このため、シロアリ被害も多く、戸建住宅でも鉄筋コンクリート造が多くあります。また、台風の通り道でもあるため頑丈なマンションは人気があるのです。

沖縄県はリゾートマンション多くあります。また、リゾートマンションでなくともオーシャンビューをセールスポイントにしたマンションが数多く建設されました。海に近いマンションは塩害にもさらされます。計画的な修繕がされていれば問題ありませんが、リゾートマンションの場合、適切な管理ができていない場合もあります。沖縄県のマンションには、こうした県特有の事情も大きく絡んでいるのです。沖縄県は県外からの移住者も増えています。県外から移住してマンションに住む場合には注意が必要です。

1.沖縄県の大規模修繕工事のお問い合わせ例

沖縄県の大規模修繕工事のお問合せ事例！
過去のお問合せ対応内容をご参考ください！

ここでは沖縄県の大規模修繕工事に関わる大規模修繕支援センターにお問い合わせを頂いた事例をご紹介します。

1-1.問い合わせ1：大規模修繕が始められない

リゾートマンションの理事さんからの質問です。沖縄県にはリゾートマンションも多くあります。管理が良好なマンションもありますが、中には大規模修繕がうまくできないところもあるようです。リゾートマンションは一般のマンションとは異なり、所有者が常に住んでいるわけではありません。修繕積立金も一般のマンションよりも滞納されがちです。こうしたリゾートマンション特有の問題はどのように解決していけばよいでしょうか。

【お客様の基本情報】
建物種別：分譲マンション（RC造４階）
建物住所：沖縄県糸満市
相談カテゴリー：費用、修繕積立金
建物概要：築年数1998年、総戸数32戸

【お客様の悩み】
外壁の塗り替えを検討しています。ところが修繕積立金の滞納が多く、予算や業者の見積額よりも少ない金額しか貯まっていません。督促をしようにも所有者と連絡が取れず、部屋に来た人を捕まえても所有者でない場合もあります。このままだと大規模修繕工事を始めることができません。管理会社がいうには、工事業者を引き留めておくのも難しいので早く決定してほしいと言われています。修繕積立金の不足はどのように対応したらよいでしょうか。

【大規模修繕支援センターからのご返答】
リゾートマンションは居住している方も少なく、所有者同士の面識がない場合もあります。管理費や修繕積立金が滞納されることもあり、維持管理が難しくなっているマンションもあるくらいです。大規模修繕を計画的に行なっているマンションもあるなか、予算が足りないために工事がままならないマンションもあります。ご質問のように工事内容に対して修繕積立金が足りない場合は、いくつかの対処方法があります。予算内でできる工事内容に変更する、一時金を徴収する等です。一時金の徴収はリゾートマンションの性質上困難でしょうから、工事内容の見直しで対処するのが最善の方法になります。

【お客様の声（対応後のアンケート内容）】
回答ありがとうございました。外壁の塗り替え自体はやらなければならないので管理会社とも協議をして工事内容を調整したいと思います。

1-2.問い合わせ2：外壁が塩害で予想以上に早く傷みました

沖縄県は海に囲まれた県なので沖縄特有の事情も多くあります。海に近いことから塩害による外壁の傷みも他県よりも早く進行していくのです。今回のご質問は塩害で外壁が予想以上に早く傷んでしまったマンションの方からです。想定外の修繕についてどのように対処すべきでしょうか。

【お客様の基本情報】
建物種別：分譲マンション（RC造３階）
建物住所：沖縄県那覇市
相談カテゴリー：外壁、時期、修繕積立金
建物概要：築年数2010年、総戸数25戸

【お客様の悩み】
塩害で外壁が傷んでしまいました。当マンションは海辺に近く塩害はある程度覚悟していました。新築時の説明では、塩害に対しては特殊な塗料を塗っているので他のマンションよりも被害が出にくいとの話でした。その販売会社はすでに倒産しているので真相はわかりません。現実に被害が出ているので何らかの対処が必要です。修繕積立金はほぼ予定通りに貯まっていますが、築12年で大規模修繕を行うことに抵抗もあります。販売会社に対する不満も根強く残っているのです。少々時期が早くても大規模修繕に踏み切るべきでしょうか。

【大規模修繕支援センターからのご返答】
大規模修繕の時期はそのマンションの状態や修繕箇所の具合にも左右されますので一概にはいえません。ただ、多くの設備部分や外壁の法定耐用年数は15年程度です。早めに修繕を行うことで傷が小さいうちに修理することができます。ここから考えると、築10年から15年程度が一つの目安になります。築10年未満での大規模修繕はやや早い印象ですが、早すぎるわけではありません。実際に塩害が発生しているのであれば早めの対処が望まれます。今後、外壁は早めに修繕するよう修繕計画の見直しを行ったほうがよいでしょう。

【お客様の声（対応後のアンケート内容）】
回答ありがとうございました。販売会社の説明とはかなり違いますが、仕方のないところです。幸い、予算はゆとりがないながらも外壁塗り替え工事分くらいは捻出できます。今後は早めに外壁の工事ができるよう、管理会社と相談して修繕計画を変更したいと思います。

1-3.問い合わせ3：ご高齢の方や身体が不自由な方に対して配慮するには

バリアフリー化に関するお問い合わせです。マンション居住者の方の中には高齢者や体の不自由な方も住んでいます。マンションの場合、居室の室内はバリアフリー化が進んでいる印象です。最新のマンションは共用部分もスロープを設置したり、手すりを設けたりとバリアフリーを意識しています。築年数の古いマンションほどこうしたバリアフリー設備は少なくなるのが現実です。大規模修繕とバリアフリーはどのように関連していけばよいでしょうか。

【お客様の基本情報】
建物種別：分譲マンション（RC造8階）
建物住所：沖縄県那覇市
相談カテゴリー：エレベーター設備、外構・土木・造園
建物概要：築年数1992年、総戸数58戸

【お客様の悩み】
マンション内のエレベーター及びエントランスホールのリニューアルを検討しています。具体的には手すり、スロープの設置、エレベーターの更新です。バリアフリーの要望が多いための措置ですが、具体的に高齢の方や身体が不自由な方にはどのような設備が必要でしょうか。また最近のエレベーターは車いすの方用に低い位置にもボタンがあるものがあります。こうした設備も導入すべきでしょうか。

【大規模修繕支援センターからのご返答】
元々マンションはバリアフリーの考え方が浸透しています。ただ、古いマンションは設備が整っていない場合もあるもの。ご質問のようにスロープや手すりの設置、共用廊下とドアとの段差解消などがバリアフリー化工事としてよく行なわれます。バリアフリーと似た概念としてユニバーサルデザインもあります。これは老若男女問わず誰でも使いやすいようなデザインのことです。エレベーターのボタンが下のほうに追加されているのもこの考え方に基づいています。エレベーターもバリアフリー、ユニバーサルデザインを取り入れた製品が開発されています。こうした製品を導入するのも一つの手段です。せっかくの更新工事なのでエレベーターメーカーに相談してみるとよいでしょう。

【お客様の声（対応後のアンケート内容）】
ありがとうございました。10年に一度もない機会なのでユニバーサルデザイン仕様のエレベーターを検討してみます。まずはメーカーと管理会社に相談します。

大規模修繕支援センターって何をやってるところ？

1. 優良コンサルタントや施工会社を無料紹介している
2. 専門相談員による無料相談ができる
3. 大規模修繕工事についての情報を集約している

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2.沖縄県の大規模修繕工事で多く見られるトラブル事例

2-1.トラブル事例1：理事推薦の工事業者がひどかった

【トラブルカテゴリー】：トラブル、業者の選び方
【建物概要】：沖縄県那覇市、築年数1998年、総戸数36戸
【トラブル内容】：ある理事さんが推薦した工事業者に外壁の塗り替え工事を依頼しました。ところがこの業者、段取りが悪い。スケジュールはいいかげん、無断でベランダに立ち入る等マンションの居住者からはクレームの嵐でした。どうも理事さんとその会社の社長が知り合いだったらしく、その縁で推薦したようです。工事業者はせめて相見積もりをとり、業者は修繕委員会や理事会できちんと承認をしたほうがよいでしょう。

2-2.トラブル事例2：コンサルタントが工事会社からキックバックを得ていた

【トラブルカテゴリー】：トラブル、工事業者の選び方
【建物概要】：沖縄県宜野湾市、築年数1996年、総戸数48戸
【トラブル内容】：コンサルタントに依頼し、工事業者の選定を行いました。少々割高だったのですが、コンサルタントが推薦するのでその業者としました。ところが、後日コンサルタントがその工事業者からキックバックをもらっていたことがわかりました。工事自体に問題はないのですが、少々高かったこと、コンサルタントと工事業者が癒着していたことがわかって理事会では皆さん憤慨していました。

2-3.トラブル事例3：塗料が飛散して車に付着

【トラブルカテゴリー】：トラブル、外壁
【建物概要】：沖縄県那覇市、築年数1993年、総戸数55戸
【トラブル内容】：外壁の塗り替えと屋上の防水工事を行いました。養生シートや飛散防止ネットはしていました。ある風の強い日の作業中に塗料が飛散し、駐車場の車と近隣敷地の車にその塗料が付着してしまいました。工事業者と理事で謝りに行き、工事業者が洗浄代と再塗装料を支払うことで合意しました。台風が接近することも多い沖縄なので風対策はしっかりやってほしいものです。

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