岡山県の大規模修繕でよくある相談お問い合わせ＆トラブル事例
岡山県は中国地方の瀬戸内海に面し、中国・四国地方の交通もの拠点になります。
マンションは、県庁所在地であり中国地方で2番目に人口の多い岡山市や中国地方で人口が3番目に多い倉敷市に集中しています。岡山市は政令指定都市でもあり各企業や工場などが多く設置されています。倉敷市は本州と四国を結ぶ瀬戸大橋もあり、西日本を代表する工業都市です。
マンションは完成した当初は綺麗ですが、月日の経過とともに経年劣化や損傷などがどのマンションでも目についてきます。特にメンテナンスや手を施さなければ老朽化が進んでいきます。
島根県は日本海側特有の強い風などによって劣化が変わってくることがありますし、雪などの影響も出てくるでしょう。
そこで行われるのが「大規模修繕工事」になります。
しかし、マンションの管理組合は「どこに依頼したら良いのか？」「どのような手続きが必要なのか？」がわからないと思います。一生で一番大きい買い物と言われる住まいであるマンションの大規模修繕を何度も経験することは稀なことでしょう。
岡山県では、古いマンションから新しいマンションまで幅広くあります。大規模修繕を必要とする築年数のマンションも多くあります。
このページでは、岡山県内で大規模修繕を考えているマンションの方へ、他のマンションからの大規模修繕に関する相談お問い合わせ例と、よくあるトラブル事例をご紹介いたします。
このページの目次
1.岡山県の大規模修繕工事のお問い合わせ例
大規模修繕工事は、経年劣化によって生じた建物の損傷や不具合を修繕・改修する工事です。
岡山県は県庁所在地の岡山市と第二の都市倉敷市にマンションが集中しており、その地域でマンションの大規模修繕が行われます。そのほか、1990年以前や1990年前半のマンションもあり、大規模修繕の計画を確認する必要があります。
最近は地震に備えるための耐震補強についての問い合わせも増えています。ここでは岡山県の大規模修繕工事に関わる大規模修繕支援センターにお問い合わせを頂いた事例をご紹介します。
1-1.問い合わせ1：マンションの修繕積立金が足りなくなる？
1987年完成の8階建てマンションで数年前に大規模修繕を行いました。次回の修繕で必要な計画は立てられているのですが、経年劣化や要望等によって必要な修繕が出てくるのか心配になります。
【お客様の基本情報】
建物種別：分譲マンション（RC造8階）
建物住所：岡山県岡山市北区
相談カテゴリー：修繕積立金
建物概要：築年数1987年、総戸数34戸
【お客様の悩み】
数年前に大規模修繕工事を終えてはおりますが、さらに何年後かに修繕が必要になることはわかっています。しかし、経年劣化や法的な更新の他に管理組合への要望などを反映すると修繕費が足りるのか不安を覚えます。
【大規模修繕支援センターからのご返答】
一度大規模修繕工事を行なった後に修繕積立金の見直しを行なうことをお勧めします。
経年劣化や法的な更新が必要な項目については、計画の中に入っていると考えられます。その他、入居されている方々の要望によって様々な修繕工事が考えられます。入居者の方々の使い勝手が変わってきたものや高齢化が進むことで手すりなどが必要になったり、逆に不要になったので撤去することも考えられます。
管理組合や入居者で相談して必要な設備を選別しながら、マンションの資産価値を守るような大規模修繕工事を行われているようです。
【お客様の声（対応後のアンケート内容）】
マンションの入居者は年齢が上がってきて、生活様式も変わってきているのが現状です。既存の設備の耐用年数も考えて劣化が進む前に必要な設備と不要な設備を考えて行きたいです。また、これからの入居者の年齢なども考慮して住みやすい建物にして行きたいです
1-2.問い合わせ2：マンションの給水配管は更新するのか？
マンション給水管も劣化が進んで行きます。漏水が起きたりと不具合が生じる恐れがありますので日々の確認が必要です。更新を考えるときにどのくらいの周期で更新するのでしょうか。
【お客様の基本情報】
建物種別：分譲マンション（RC造9階）
建物住所：岡山県岡山市北区
相談カテゴリー：給水設備、工事の流れ
建物概要：築年数1982年、総戸数70戸
【お客様の悩み】
1982年に竣工したマンションですが、これからも住み続けていくために1回目の大規模修繕工事は終えています。その際には修繕工事を行なっていない給水配管の更新は必要なのか疑問です。2回目の大規模修繕工事を計画していくにあたって給水配管の更新が必要なのか知りたいです。生活で使用する水ですので気にはなるのですが必要性がわからないです。
【大規模修繕支援センターからのご返答】
給水配管の更新は30年から40年ほどと言われております。古い建物だと鉄管を使っていることもありますので腐食することも考えられます。配管本体が腐食することよりも配管同士の接続箇所から腐食してくることがあります。現在では給水配管として塩化ビニルライニング鋼管を使うことが一般的です。この配管ですと耐久性は高い配管ですが、水道水は塩素にて消毒されて配水されています。
2回目または3日目の大規模修繕工事の際には更新を検討した方が良いと考えております。水漏れなどの問題が生じる前に手をかけておきたい設備です。
修繕計画などに載っているかもしれませんが、先送りにされることが多い部分ですので検討してみてください。
【お客様の声（対応後のアンケート内容）】
マンションの住戸内や共有部分で漏水や水道が出なくなることは生活に不具合を生じさせてしまいます。管理会社による点検などによって状態を確かめながら、施工会社などと相談して修繕予定を立てたいです。
1-3.問い合わせ3：外壁塗装工事の周期はどのくらいか？
雨や風などの経年劣化で外壁がくすんでくるとマンションとしての価値も低下するように感じられます。実際、マンションを選定するときに同じような間取りなら外観や雰囲気で選ぶのではないでしょうか。
【お客様の基本情報】
建物種別：分譲マンション（RC造7階）
建物住所：岡山県倉敷市
相談カテゴリー：塗装、周期
建物概要：築年数2002年、総戸数47戸
【お客様の悩み】
築後15年以上が経過しているマンションですので外観の色合いがくすんできています。マンションの外観が古くなって見た目が悪いですが、建物へのダメージも気になります。塗装はどのくらいの周期で行うのが良いのでしょうか？
【大規模修繕支援センターからのご返答】
外壁材に塗られている塗料が剥げてくると外壁材だけではなく、外壁材が劣化することによって躯体にも影響を与える可能性があります。雨などが侵入して躯体に影響を与えてしまうと、マンションの耐用年数を短くしてしまいます。
外壁塗料の種類は多くありますが、塗料によって5年から15年ほどの耐用年数になっています。塗料の価格と耐用年数は比例しますので修繕費用と検討して決定してください。耐用年数はその地域の気候によっても変わってきます。管理会社と日々のメンテナンスや目視点検等を行なっていく必要があります。
【お客様の声（対応後のアンケート内容）】
このマンションの地域性も含めて考えて行きます。耐用年数が長い塗料は価格が高いので予算を確認しながら進めて行きたいです。日々の点検が必要なことを再認識しました。
大規模修繕支援センターって何をやってるところ？
- 優良コンサルタントや施工会社を無料紹介している
- 専門相談員による無料相談ができる
- 大規模修繕工事についての情報を集約している
大規模修繕支援センターで大規模修繕のことに関してお気軽に相談することが可能
2.岡山県の大規模修繕工事で多く見られるトラブル事例
マンションの大規模修繕にはトラブルがつきものです。準備段階から工事が完了するまで期間も長くなりますし、多くの人が関わりますのでトラブルになりやすいです。
ここでトラブル事例を3例ご紹介いたします。
2-1.トラブル事例1：施工会社の対応
【トラブルカテゴリー】：施工会社、管理組合
【建物概要】：岡山県倉敷市、築年数1991年、総戸数69戸
【トラブル内容】：外壁工事の工事範囲で施工会社と管理組合でトラブルがあります。外壁工事の範囲について施工会社によって変更を求められました。外壁塗装に伴って周囲の付属金物なども更新することを提案されましたが、その提案が施工するギリギリのタイムテーブルで予算などを検討する時間が少なかったです。提案するまでに現場調査等も行い、時間があったのに遅かったことが管理組合や入居されている方からは不評でした。
みなさんが納得しないと進められないですので、必要性や再び必要になる仮設工事などを説明して納得してもらいました。早めに打ち合わせを進めていくことが必要になります。
2-2.トラブル事例2：工事の時期の決め方は難しい
【トラブルカテゴリー】：工事の流れ、時期
【建物概要】：岡山県岡山市、築年数2000年、総戸数26戸
【トラブル内容】：大規模修繕工事を行う時期について折り合いがつかないことがありました。外壁塗装工事で、当初の工程では終了する予定でしたが、冬の時期にも重なったことで工事の進捗がよろしくありませんでした。風や雪が舞う日にはあまり進捗がよろしくありませんが、それも考慮して工程を考えているものだと思っています。しかし、進捗がよろしくない施工会社が途中で工期延長の要求をしてきました。
工期延長は受け入れられないため、どうにか終わらせる方法を考えてもらい、どうにか工事は終了しましたが、工事の時期を選ぶことも必要だと痛感しました。
2-3.トラブル事例3：施工会社の選び方
【トラブルカテゴリー】：施工会社、選び方
【建物概要】：岡山県倉敷市、築年数2002年、総戸数34戸
【トラブル内容】：マンションの大規模修繕を行う際の施工者選定で管理組合の中で話がまとまりませんでした。マンションを建設した当時の施工会社に依頼すると主張する方々と実績のある他の会社に見積もりを取って検討する必要があるとする方々で分かれました。
実際、建設当時の施工会社でも実績は十分ですのでそのままお願いしても良いとは思います。しかし、あまりにも関係性が近いため適切な修繕工事価格で発注できているのか、説明資料として必要なものをもらえるのか、不安があるようです。住人の方にも納得してもらうことが必要ですので、近すぎる関係性ですと理由付けをするときに在らぬ疑いが生じることを嫌がるということは理解できます。結局、竣工当時の施工会社に依頼していましたが、納得してもらっているようで一安心です。
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4.大規模修繕支援センターの4つのお約束
5.大規模修繕支援センターのご利用の流れ
5.岡山県の大規模修繕対応エリアについて
岡山市 / 倉敷市 / 津山市 / 玉野市 / 笠岡市 / 井原市 / 総社市 / 高梁市 / 新見市 / 備前市 / 瀬戸内市 / 赤磐市 / 真庭市 / 美作市 / 浅口市 / 和気町 / 早島町 / 里庄町 / 矢掛町 / 新庄村 / 鏡野町 / 勝央町 / 奈義町 / 西粟倉村 / 久米南町 / 美咲町 / 吉備中央町 /
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