大分県の大規模修繕でよくある相談お問い合わせ＆トラブル事例

大分県の大規模修繕をこれからするお客様へ～相談・トラブル事例～

大分県は九州地方の東部に位置しています。別府温泉や由布院温泉をはじめとする日本一の温泉県です。

マンションは、県庁所在地である大分市と別府市に集中しています。大分市には県内の人口の40％以上が住んでいます。

大分県は瀬戸内海気候の地域です。
マンションは完成した当初は綺麗ですが、月日の経過とともに経年劣化や損傷などがどのマンションでも目についてきます。特にメンテナンスや手を施さなければ老朽化が進んでいきます。

そこで行われるのが「大規模修繕工事」になります。
しかし、マンションの管理組合は「何をしたら良いのか？」「どのような手続きが必要なのか？」がわからないと思います。一生で一番大きい買い物と言われる住まいであるマンションの大規模修繕を何度も経験することは稀なことでしょう。

大分県では、大分市には1990年以前や1990年代に建てられたマンションも多くあり、すでに大規模修繕が行われているマンションもあると考えられます。

このページでは、大分県内で大規模修繕を考えているマンションの方へ、他のマンションからの大規模修繕に関する相談お問い合わせ例と、よくあるトラブル事例をご紹介いたします。

このページの目次

1.大分県の大規模修繕工事のお問い合わせ例

大分県の大規模修繕工事のお問合せ事例！
過去のお問合せ対応内容をご参考ください！

大規模修繕工事は、経年劣化によって生じた建物の損傷や不具合を修繕・改修する工事です。

大分県では大分市にマンションが集中しており、その地域でマンションの大規模修繕が行われます。そのほか、1990年以前や1990年前半のマンションもあり、大規模修繕が済んでいるのかどうかを確認することも重要になります。また、新しいマンションも建てられている地域ですので、既存のマンションの大規模修繕工事も増えてくるのではないでしょうか。最近では地震に備えるための耐震補強についての問い合わせも増えています。

ここでは大分県の大規模修繕工事に関わる大規模修繕支援センターにお問い合わせを頂いた事例をご紹介します。

1-1.問い合わせ1：修繕計画の通りに修繕を行う必要があるのか？

マンションでは修繕計画を作ってあります。この修繕計画は一般的に考えられている目安の数字です。経年劣化がひどくなる前に修繕を行うことを考慮して計画されています。

【お客様の基本情報】
建物種別：分譲マンション（RC造9階）
建物住所：大分県大分市
相談カテゴリー：修繕計画
建物概要：築年数1990年、総戸数63戸

【お客様の悩み】
このマンションでも大規模修繕計画が作られています。疑問なのですが、修繕計画通りの時期に修繕を行わなければならないのでしょうか？

【大規模修繕支援センターからのご返答】
マンションの修繕計画は一般的な修繕計画をもとに、その土地の気候などを加味して作られます。

修繕計画は各材料の寿命や劣化が進んでいく時期を目安に作られますので、使用する材料によっても変わってきます。
修繕計画どおり修繕工事を行うことが良いとは考えられますが、修繕積立金などの問題もあります。10年後に行う計画でも、その間に予期せぬ修繕が何度か発生してしまうこともあります。そうすると修繕積立金だけでは工事費用が足りなくなることも考えられます。

お金の部分はトラブルになりやすいので、注意が必要です。
計画を見直しするマンションも多くあります。その際には専門家に相談しながら変更して行きます。
修繕計画どおりに修繕することが良いとは思いますが、その時々に専門家も交えて見直ししながら進めていくことが良いと考えられます。

【お客様の声（対応後のアンケート内容）】
管理組合だけではなく、管理会社やコンサルタントに相談して修繕計画の変更を考えて見ます。現状にあった計画なら、他の入居者の方々も納得すると思います。

1-2.問い合わせ2：外壁塗装工事の工事の流れは？

外壁塗装工事を行う際には手順があります。新しい塗料を外壁に塗るだけではありません。
工事期間をなるべく短くしたいと考える入居者や管理組合から問い合わせがあることも多いです。

【お客様の基本情報】
建物種別：分譲マンション（RC造12階）
建物住所：大分県大分市
相談カテゴリー：外壁、塗装、工事の流れ
建物概要：築年数1997年、総戸数46戸

【お客様の悩み】
マンションの大規模修繕工事として外壁塗装を行います。なるべく早く足場の撤去などを行ってもらいたいのですが、工事の流れを知りたいです。

【大規模修繕支援センターからのご返答】
外壁塗装工事の工事の流れは以下の通りです。
・外部足場・シート養生設置する
施工する外壁部分に足場を設置します。この時、飛散防止や塗料が周囲に飛び散ることを防ぐためにシートを設置して行きます・
・高圧洗浄で外壁を洗浄する
既存の外壁に付着している汚れやゴミなどを高圧洗浄機で洗浄します。汚れがついている状態ですと、新たな塗料が付着しにくくなりますので丁寧に除去します。
・既存外壁下地処理
既存の外壁にクラックなどで傷んでいる際に補修します。すでに傷んでいる場合、補修してあげることで進行させないことが必要です。
・養生してコーキング打ち直し
不要な箇所に塗料が付着しないように養生を行います。
そして、既存コーキングを撤去してコーキングを打ち直しを行います。コーキングの打ち増しでも可能ですが、足場を設置して修繕を行うことを考えると10数年後まで劣化しないようにした方が良いと思います。
・下塗り・中塗り・上塗り
基本的には3回塗ります。下塗りは、外壁材と塗料を密着させるために行います。ここをしっかりと行わないと塗料の付着具合がよろしくなく、数年後に塗装の剥離が起こる可能性もあります。
・養生撤去・足場解体・清掃
塗装が終わったら仮設資材の撤去に入ります。

【お客様の声（対応後のアンケート内容）】
外壁塗装の工程を入居者にも説明します。外壁に塗装するだけなら早く終わると考えていましたが、3回塗りなら時間も必要ですね。

1-3.問い合わせ3：修繕積立金が足りない時の対処法

大規模修繕工事が計策されていても、修繕積立金が足りないことが判明することがあります。
修繕積立金が足りない場合の対処法を考えて行きましょう。

【お客様の基本情報】
建物種別：分譲マンション（RC造13階）
建物住所：大分県大分市
相談カテゴリー：修繕積立金
建物概要：築年数1998年、総戸数65戸

【お客様の悩み】
マンションの大規模修繕工事を計画していますが、修繕積立金が足りないことが判明しました。この場合の対処法として考えられることはありますか？

【大規模修繕支援センターからのご返答】
マンションの大規模修繕工事を行う際は、工事費が数千万円から数億円にもなります。
数年後に計画されている場合、足りないことが確定的であれば計画を見直しすることもできます。積立金が貯まるまで待つか、用意できる金額ごとに分割して数年計画で修繕工事を行うことも可能です。

工事を分割すると、全体としての工事費用は高くなりますが、工事費用が用意できるまでの猶予を持つことができます。
また、足りない分のお金を一時金として入居者の方々に納めてもらう方法もあります。この手法ではトラブルも多く聞きますので管理組合や入居者でしっかり打ち合わせをしてください。

全てを後回しにしていくと、経年劣化が進んでしまうことがありますので、その点については注意してください。

【お客様の声（対応後のアンケート内容）】
劣化が進む前に工事を行いたいと考えていますので、一時金も含めて協議したいです。分割して何年かの計画でこなしていくことも考えて行きます。

大規模修繕支援センターって何をやってるところ？

優良コンサルタントや施工会社を無料紹介している
専門相談員による無料相談ができる
大規模修繕工事についての情報を集約している

大規模修繕支援センターで大規模修繕のことに関してお気軽に相談することが可能

大規模修繕支援センターにお問い合わせする

2.大分県の大規模修繕工事で多く見られるトラブル事例

大分県の大規模修繕工事であったトラブル事例です！未然に防げるようにしましょう！

マンションの大規模修繕にはトラブルがつきものです。準備段階から工事が完了するまで期間も長くなりますし、多くの人が関わりますのでトラブルになりやすいです。

ここでトラブル事例を3例ご紹介いたします。

2-1.トラブル事例1：排水配管修繕中に電気の配線を断線

【トラブルカテゴリー】：修繕、排水設備、電気設備
【建物概要】：大分県大分市、築年数1990年、総戸数59戸

【トラブル内容】：排水設備の修繕を行っていた際に、テレビ共聴設備の配線を傷つけてしまいました。
排水配管の修繕の際に、コア抜きが必要な箇所がありました。鉄筋探査などで鉄筋を傷つけないように慎重に施工していたようです。
しかしその後、入居者からテレビが見れなくなったとの問い合わせがありました。
調査した結果、一部のエリアに伸ばしている配線を傷つけてしまったようです。
修繕中に電気工事も同時に行ったいましたので、すぐに電気工事屋さんが対応してくれて長時間テレビが見れない状況にはならなかったのでそれはよかったです。トラブル後の対応が早く、入居者への説明も的確に行っていました。

2-2.トラブル事例2：排水工事中に水を流す？

【トラブルカテゴリー】：トラブル、排水設備
【建物概要】：大分県大分市、築年数1989年、総戸数49戸

【トラブル内容】：排水配管の修繕を行っている際に、上階の入居者が水を流してしまったようです。その下の階で作業中の作業員さんが苦笑いで報告してきました。注意するべく、お宅に伺って状況を説明しました。個別のチラシや掲示板などで工事の予定表をお知らせしていました。キッチンに水を流しただけのようで、大惨事には至りませんでした。

これがトイレで流すと水量も多く大変でしたが、水を少し流しただけで良かったです。
工事予定の周知には苦労します。

2-3.トラブル事例3：搬入作業でエレベーター使用

【トラブルカテゴリー】：エレベーター、トラブル
【建物概要】：大分県大分市、築年数2001年、総戸数37戸

【トラブル内容】：施工会社が修繕工事中に材料や工具等の搬入の際に、エレベーターを使って上階に運んでいました。管理組合では了解していて、入居者にもお知らせしていました。入居者によっては、作業員さんがエレベーターに乗っていることをよろしく思わない方がいたようです。泥だけの作業着を着ているわけでもないので了解していましたが、エレベーターを使うことができないと工程表通りに作業を進めることは難しくなります。

入居者には工程や作業内容を説明して了解してもらいました。マンションのように多くの方が住んでいると説明が難しいと感じます。