新潟県の大規模修繕工事のお問い合わせ・工事情報のまとめ
新潟県は日本海側で最も人口の多い県で、上越新幹線と北陸新幹線が通ります。新幹線は東京や大宮と直通し、新潟駅からでも約2時間で都内に移動可能です。
新潟県には、「万代シティ」と呼ばれる大型ショッピングセンターや図書館、公園などがそろい生活には困りません。また、スキーや温泉などのレジャーも気軽に楽しめるエリアです。そのような新潟県で、マンションの建設や購入を検討している方もいるのではないでしょうか。
しかし、新築で綺麗なマンションでも、月日の経過とともに劣化・損傷していきます。折角マンションを所有したとしても、老朽化が進むとマンションの資産価値は下がってしまうのです。
ここでは、そのようなマンションの老朽化を補修する「大規模修繕工事」をご紹介します。ただ大規模修繕工事を進めようとしても、工事について理解が曖昧になっている人もいるのではないでしょうか。
そこで今回は、新潟県におけるマンションの大規模修繕に関する相談やお問い合せ例、よくあるトラブル事例をまとめました。
ぜひご参考にしてみてください。
このページの目次
1.新潟県の大規模修繕工事のお問い合わせ例
大規模修繕工事は建物の損傷や不具合を修繕・改修し、マンションの資産価値を維持する役目があります。
新潟県では、大規模修繕工事の流れや費用といった全国的にも多いご質問のほか、積雪時の工事の対応など特有のお問い合わせもいただきます。
ここでは、大規模修繕支援センターに寄せられた、新潟県の大規模修繕工事におけるお問い合わせ例を掲載します。
1-1.問い合わせ1：大規模修繕工事の流れは？
大規模修繕工事を初めて行うにあたり、工事の流れが曖昧な方もいるのではないでしょうか。
そこで、大規模修繕工事を控える新潟市のマンションのオーナー様からいただいたお問い合わせをもとに、大規模修繕工事の流れをご説明します。
【お客様の基本情報】
建物種別：分譲マンション（RC8階）
建物住所：新潟県新潟市
相談カテゴリー：工事の流れ、確認申請
お問い合わせ方法：メール
建物概要：築年数2011年、総戸数62戸
【お客様の悩み】
数年後に初の大規模修繕工事を控えているのですが、工事の流れがイメージできていません。
時期が来たらひとまず、管理会社に連絡すれば良いのでしょうか。
今後、スムーズに進められるように、大規模修繕工事の流れを事前に知っておきたいです。
【大規模修繕支援センターからのご返答】
まず、お客様のマンションの適切な工事時期を把握するために、管理会社もしくは調査会社に事前調査を依頼してください。一般的に、新築から12年が大規模修繕工事を行う時期とされていますので、工事自体は数年後になるかもしれません。しかし、マンションの状態によって工事の時期は変わってくるため、事前にお客様のマンションの状態を知っておくべきでしょう。
事前調査よって適切な工事時期が決定したら、依頼先によって修繕基本計画・修繕仕様書・積算資料などが作成されます。それらをもとに施工会社の募集を行い、工事の見積もりをとります。施工会社が決まり、工事の費用や期間の説明を受けた後、修繕委員会にて検討。
総会を開き、居住者へ工事内容やスケジュール、会計などを説明し、承認をもらうのです。居住者からの承認が得られれば、工事契約を締結し、工事の実施へと移ります。
工事が実施されてからも、定期的に委託会社からの報告内容を確認しましょう。そして、スケジュールに遅延が無いかチェックを行い、居住者への配慮を怠らないようにしてください。
追加工事が必要になった場合は、文書で取り交わすことを忘れずに。工事終了後も次回に備えて、5年に1度を目安に定期的に劣化チェックを行うことをオススメします。
【お客様の声（対応後のアンケート内容）】
なんとなく工事が進んでいくと思っていましたが、事前に調査が必要なのですね。調査や工事の依頼先も、慎重に選べるよう早めに準備していきます。また、居住者の理解を得られるような丁寧な対応を心掛けていきます。
1-2.問い合わせ2：積雪でも大規模修繕工事は行える？
積雪が多い新潟県では、冬場に大規模修繕工事を行う際のお問い合わせをいただきます。新潟県の中でも特に豪雪地は、冬場に大規模修繕工事を行えるのでしょうか。新潟県妙高市のマンションの管理組合から寄せられた、積雪での大規模修繕工事に関する疑問です。
【お客様の基本情報】
建物種別：分譲マンション（RC造15階）
建物住所：新潟県妙高市
相談カテゴリー：工事方式、屋根（屋上）、時期
お問い合わせ方法：電話
建物概要：築年数2009年、総戸数56戸
【お客様の悩み】
大規模修繕工事を行うにあたり、冬場は閑散期のため費用が抑えられると聞きました。ただ、当マンションは新潟県の豪雪地帯にあり、冬場の工事に耐えられるのか疑問に感じました。積雪の場合でも、大規模修繕工事を行えますか？
【大規模修繕支援センターからのご返答】
結論からお伝えすると、積雪時でも大規模修繕工事は可能ですが、冬季の工事はオススメしません。まず、一般的に冬施工は管理が難しく、工事の質が下がってしまいます。具体的には、補修や塗装などが完全に固まる前に氷点下にさらされ、凍害により建物の品質が悪くなってしまうのです。
どうしても冬場に工事を行う場合は、凍害を防ぐための措置や除雪を施す必要が出てきます。その分のコストがかさみ、閑散期とはいえ工事費は高くなってしまうでしょう。
お客様のマンションは豪雪地帯にあるということで、冬季の工事はさらにリスクが伴います。10年に1度の重要な工事ですので、冬場を避けて工事の計画を進めていただいた方が無難です。
【お客様の声（対応後のアンケート内容）】
冬場に工事を行うことで費用を抑えたかったのですが、安易な考えでした。積雪だけではなく、凍害が起きることも想定しなければなりませんね。当マンションの立地を考慮し、スムーズに工事が行える時期を選択したいと思います。
1-3.問い合わせ3：大規模修繕工事の費用が高くなる場合って？
大規模修繕工事は大掛かりな工事であるため、費用についてのお問い合わせを多くいただきます。近年、修繕積立金だけでは工事費用を賄えず、費用が不足するトラブルが多発しています。築10年を超え、始めて大規模修繕工事を迎える新潟市のマンションから、以下のようなお問い合わせがありました。
【お客様の基本情報】
建物種別：分譲マンション（SRC造14階）
建物住所：新潟県新潟市
相談カテゴリー：費用、修繕積立金
お問い合わせ方法：メール
建物概要：築年数2008年、総戸数71戸
【お客様の悩み】
大規模修繕工事を本格的に進めていくにあたり、修繕積立金で足りるのか不安になってきました。実際に工事に着手した後、費用がかさむこともあるのでしょうか？大規模修繕工事の費用が高くなるケースを教えてください。
【大規模修繕支援センターからのご返答】
まず、大規模修繕工事の費用目安をご存知でしょうか。
実は、国土交通省の実態調査から、おおよそ「一戸あたり75～100万円」が多いことが分かっています。お客様のマンションの場合、71戸×75～100万円＝5,325～7,100万円を目安になさってください。
今回は、目安より費用が高くなってしまうケースをご紹介します。
1. 外観の形状が複雑であったり、超高層マンションであったりする場合
この場合、建物の周囲に設置する仮設の足場やゴンドラなどの設置費用が高くつくうえ、工事期間も長くなるため工事費が高くなってしまします。
2. 居住者への配慮を優先する場合
大規模修繕工事を行うにあたり、居住者への配慮は欠かせないでしょう。ただし、どの程度措置を施すかによって、工事費は変わっています。
例えば、防犯のためのセキュリティー設備の強化や、生活の利便性を考慮した付加設備の設置などを行う場合、工事費は高くなるといえます。
3. 機械式駐車場の場合
お客様のマンションの駐車場が機械式の場合、別項目で加算額が設けてあります。機械式駐車場はメンテナンス費が高額になるため、修繕のタイミングで撤去されることも多いです。
ただし、具体的な費用は、マンションの築年数や状況などによって異なります。そのため、施工業者に見積もりを出してもらうことが、工事費を知るうえで最も正確です。
【お客様の声（対応後のアンケート内容）】
大規模修繕工事の一戸あたりの費用目安があるとは知りませんでした。費用が高くなるケースも分かり、スッキリしました。
当マンションの具体的な費用を知りたいので、早速施工業者に見積もりを出してもらいます。
大規模修繕支援センターって何をやってるところ？
- 優良コンサルタントや施工会社を無料紹介している
- 専門相談員による無料相談ができる
- 大規模修繕工事についての情報を集約している
大規模修繕支援センターで大規模修繕のことに関してお気軽に相談することが可能
2.新潟県の大規模修繕工事で多く見られるトラブル事例
いざ大規模修繕工事を進めていくと、トラブルに直面することがあります。以下では、実際に新潟県の大規模修繕工事で起こったトラブル事例をお伝えします。起こりうるトラブルを想定することで、未然に防げるよう準備を行ってください。
2-1.トラブル事例1：冬季の工事で失敗！
【トラブルカテゴリー】：トラブル、時期
【建物概要】：新潟県長岡市、築年数2006年、総戸数36戸
【トラブル内容】：
リスクは承知で、冬場に大規模修繕工事を行うことに。その年は積雪が多く、除雪に時間がかかり工事期間が長引いてしまいました。
費用もかさんでしまったので、次回からは冬場の工事は避けようと思います。
2-2.トラブル事例2：異臭で生活ができない！
【トラブルカテゴリー】：外壁、塗装、トラブル
【建物概要】：新潟県新潟市、築年数1993年、総戸数158戸
【トラブル内容】：
大規模修繕工事の外壁塗装を行っていたところ、臭いに敏感な居住者からクレームがきました。工事ではどうしても臭いが発生してしまう旨をご説明しましたが、異臭で生活どころではないとご立腹。工事期間中は実家に帰られたようでしたが、臭いについて事前にご案内をしておけばクレームにはなっていなかったかもしれません。
2-3.トラブル事例3：工事費用が足りない！
【トラブルカテゴリー】：修繕費、修繕積立金
【建物概要】：新潟県新潟市、築年数2003年、総戸数83戸
【トラブル内容】：
大規模修繕工事に着手しようとしたところ、工事費用がとても足りないことが判明。長期修繕計画に沿って修繕積立金を徴収しているから大丈夫だと、実際にかかる費用の確認を怠っていました。結果的に工事の実施時期を遅らせることになってしまい、長期修繕計画をこまめに見直しておけばよかったと反省しました。
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4.大規模修繕支援センターの4つのお約束
5.大規模修繕支援センターのご利用の流れ
5.新潟県の大規模修繕対応エリアについて
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