宮城県の大規模修繕でよくある相談お問い合わせ＆トラブル事例
宮城県の県庁所在地である仙台市は東北地方で最大の都市であり、唯一の政令指定都市でもあります。
その規模は、宮城県の全人口の40％以上を占めています。これまで人口は微増で推移していましたが、今年から来年にかけて頭打ちとなり、減少に転じると見られています。
復興需要はピークアウトしましが、好調な個人消費や設備投資の後押しがあり、高水準な経済活動が続いています。不動産の市況環境としては、賃貸・売買とも住宅のニーズは旺盛です。
特に中心地（仙台駅）に近い青葉区は、非常に人気の高いエリアとなっています。都市としての機能もさることながら緑も豊かで、「杜の都」に相応しい街と言えます。
このページでは、宮城県内で大規模修繕を考えているマンション・アパート管理者の方へ、ほかのマンションからの大規模修繕に関する相談お問い合せ例と、よくあるトラブル事例をご紹介いたします。
このページの目次
1.宮城県の大規模修繕工事のお問い合わせ例
宮城県では仙台市を中心にマンション・アパートが乱立しています。また、東北地方では高層マンションの多い地域でもあります。震災以降、自然災害への関心も高く、大規模修繕に関するお問い合わせも数多くいただいております。
ここでは宮城県内で大規模修繕工事に関わる大規模修繕支援センターにお問い合わせを頂いた事例の中から、天井の修繕工事と工事に関するチェックポイント、および業者選定のポイントについてご紹介いたします。
1-1.問い合わせ1：ビル・マンションの屋上の防水工事はどの程度まで行えば良いの？
屋上の老朽化により防水工事を検討していますが、いろいろ調べていると工法により費用がピンキリであることが分かりました。当方のマンションでは、どの程度の工事を行えば良いのか知りたいとの問い合わせでした。
【お客様の基本情報】
建物種別：分譲マンション（SRC造10階）
建物住所：宮城県仙台市
相談カテゴリー：工事方式、屋根（屋上）、塗装、天井、不具合、老化
建物概要：築年数1985年、総戸数124戸
【お客様の悩み】
マンションの屋上に老朽による劣化が見られ、防水工事を検討しています。事前に情報を集めている中で、工法により費用に開きがあることが分かりました。当方に最適な工法がどれか判断がつかず困っております。
【大規模修繕支援センターからのご返答】
まず、屋上防水の種類をご紹介いたします。
・塗膜防水
液状の防水材料を塗り、化学反応で防水膜をつくることで水の侵入を防ぎます。フェンスの基礎など塗装面が複雑な形状の屋根やベランダなど歩行する場所の防水に有効です。現場施工ですので均一の厚みで塗装するのは難しいですが、施工しやすいメリットがあります。
・アスファルト防水
アスファルトは、世界最古で最も信頼性の高い防水材料です。液状の溶解アスファルトと、防水性の高いシートを積層して防水層をつくります。水密性・耐久性とも高く、施工の不具合が出にくい工法です。施工時に臭いと煙が発生しましたが、近年では臭いや煙の出ない工法が開発され作業環境が改善されています。
・シート防水
ゴムや塩ビ（塩化ビニル）のシートを下地に貼りつけて施工するだけです。非常に簡単に施工できる反面、外部損傷にやや弱く、施工管理がより重要になってきます。
工法は大きく上記の3点ですが、どの工法を選ぶにしても、ひび割れがある場合はその補修および下地処理がしっかりできないと良い施工ができません。
ヒアリングや目視チェック、場合によっては散水試験などにより、事前の調査・診断が非常に重要です。業者選定の際は、この点をどの程度対応するか確認した方が良いでしょう。
【お客様の声（対応後のアンケート内容）】
防水工事のことばかりに気が向いていて、事前の調査や診断のことが漏れていました。今回アドバイスいただいた内容を参考に確認事項の洗い出しを行い、施工業者と打合せを行います。
1-2.問い合わせ2：大規模修繕を実施する際のチェックポイントを教えてください
2度の大規模修繕工事を経験しましたが、様々なトラブルに振り回されたとの事。事前に回避できるトラブルもあるため、次回はよりスムーズに運営するために、大規模修繕工事を行う際のチェックポイントを教えて欲しいとの問い合わせをいただきました。
【お客様の基本情報】
建物種別：分譲マンション（SRC造8階）
建物住所：宮城県仙台市
相談カテゴリー：費用、修繕積立金
建物概要：築年数1992年、総戸数62戸
【お客様の悩み】
これまで2度の大規模修繕工事を行いましたが、毎回トラブルが発生します。特に2度目は前回の経験があったので、スムーズに進むものと思いましたが、予定通りには全く進みませんでした。工事して発覚するものは別として、事前に回避できたトラブルもあったと思います。大規模修繕工事において、管理組合としてチェックすべきポイントを再度洗い出ししたいと考えています。どのような項目があるのかアドバイスをいただきたいです。
【大規模修繕支援センターからのご返答】
費用の面でも、仕事の面でも、精神的にも負担の大きい大規模修繕工事。事前に押さえるべきポイントはいろいろございます。施工前・施工中・施工後に分けて注意すべきポイントを説明します。
施工前
大規模修繕は期間の長い工事になります。小規模マンションで3カ月間程度、大規模マンションの場合は1年間を超えることもあります。入居者は勿論のこと近隣住民に対しても、事前に案内し理解していただくことがスムーズに進めるポイントです。
・入居者に対しては資料の配布と工事説明会
全体スケジュール
注意や作業協力が必要な内容とタイミング（バルコニーの整理、物干しの制限など）
足場の架設に伴う安全対策（セキュリティーやプライバシー関連） など
・入居者の費用負担
バルコニーの整理の業者委託
エアコン室外機の脱着作業など
・近隣の挨拶まわり
管理組合としての近隣挨拶
施工中
入居者・近隣住民への配慮が最大のポイントになります。工事の進捗や状況を常に把握するように努めましょう。
・入居者と施工会社の調整（音、臭い、作業者のマナーなど）
・足場解体前の検査（足場解体後には作業できない部位の確認）
施工後
マンションの維持管理のスタートになります。大規模修繕完工後の対応に注意しましょう。
・保証期間を組合員へ案内（大規模修繕の施工部位に関する保証の案内）
以上、をチェックポイントの参考に、ご検討ください。
【お客様の声（対応後のアンケート内容）】
プロセスの順に説明いただき、頭の中を整理することができました。今回実施した大規模修繕工事の反省点と、このアドバイスを合わせてオリジナルのチェックポイントを作れるよう検討いたします。
1-3.問い合わせ3：業者選定する際のポイントを教えてください
2回目の大規模修繕計画を進める時期になり、前回は建築に携わった業者に依頼しましたが、今回も同じで良いか悩んでいます。1社からの提案だけでは最適かどうか分からないため、複数社から提案を受けたい思いはあるものの、建築時の内容を知らない業者に対応ができるのでしょうか？との問い合わせをいただきました。
【お客様の基本情報】
建物種別：分譲マンション（RC造7階）
建物住所：宮城県石巻市
相談カテゴリー：業者の選び方、コンサルタントの選び方
建物概要：築年数1994年、総戸数35戸
【お客様の悩み】
1回目の大規模修繕工事から11年が経過して、次の計画を始める時期になりました。前回は建築に携わった業者に依頼しましたが、
1社からの提案だけでは内容の精査ができません。他の業者も検討しようかと考えましたが、建築時の内容を知らない業者に対応ができるのか不安があります。どのように考えればよろしいでしょうか？
【大規模修繕支援センターからのご返答】
大規模修繕工事を施工する業者の選定は、管理組合にとって非常に重要な業務です。そこで、業者選定において、注意すべきポイントをご紹介します。
● 入居者や管理組合のコネは避ける
入居者や管理組合とつながりのある業者を選定すると、お互いに気を遣うので仕事が緩み、結果として双方にとって良い結果をもたらしません。管理組合と施工業者が高いレベルで議論を交わすことで良い仕事ができ、良い結果が生まれます。関係のある業者で結果が思わしくないと、入居者間の人間関係がこじれることになり、マンション全体の雰囲気に悪い影響を及ぼすことになってしまうのです。
● フラットな目線で検討する
業者の選定は、どうしても建築に関わった業者を優先的に考えがちです。しかし、大規模修繕で行う工事は様々ありますが、その工法は概ね確立しており、建築した会社でしかできない工事はありません。良い提案・プランの提示を受けるためにも、選択肢を増やし様々な業者をフラットな目線で検討するのが得策です。勿論、建築に関わった業者も選択肢の一つとして検討すると良いでしょう。
● 施工業者について確認する
可能な限り以下の５項目を確認することをお勧めします。
・実 績・・・施工実績のある建物の規模や施工内容。業者によって得手不得手がありますので、施工実績をよく確認しましょう。
・系 列・・・大手の系列の場合は、その看板がある種の保険になりますが、得意な仕事に偏りがみられるケースがあります。
独立系は依存するところがないので、地力をつけている業者はレベルの高いスキルやノウハウを持っています。
・規 模・・・大きい会社は管理費が高いのでコスト高の傾向がありますが、マンパワーがあります。
小さい会社は管理費が安いのでコスト安の傾向ですが、マンパワーに不安があります。
・組織体制・・・プロジェクトを遂行するための適度な体制が取れることが理想です。掛け持ちが多いと仕事が滞る可能性があります。
・業 績・・・直近3～5年間の経営状態を見ましょう。可能であれば簡易調査を依頼しましょう。
会社の看板や規模ではなく、プロジェクトに合った業者を選定することをお勧めします。
● プレゼンテーションから会社を知る
ある程度目途を付けた段階で、管理組合や修繕委員会でプレゼンをしてもらいましょう。
プレゼンテーションの資料には、会社案内の他、工事中の安全対策や打合せで確認が漏れていた情報が書かれていることもありますので、最終選考の参考資料として役立ちます。
● 現場監督者（予定）の人柄・能力を知る
打合せもしくはプレゼンテーションの場に、施工会社の営業担当だけでなく、現場責任者（予定者）にも出席してもらうように促すことをお勧めします。工事が決定すると、営業担当よりも工事責任者とのコミュニケーションが多くなるので、人柄・能力を見極める意味でも接点を持っておくことは重要です。
● 工事に関する保証やアフターサービスの内容を知る
まずは、工事期間中の保証を確認しましょう。特に、大規模修繕工事瑕疵保険の加入を依頼することをお勧めします。この保険が、施工時や施工後の不具合で最悪のケースの保険になります。
次に、工事終了後、マンションの維持管理に移行してからの確認事項がございます。ある意味、工事以降の方が長い付き合いになります。数十年という長いスパンで見ると、必ず何か起こります。その時に備えて、保証の内容・期間、今回の施工部分の寿命、サービス内容と体制などは、必ず確認しましょう。
以上が施工業者の選定ポイントになります。大規模修繕工事は一大イベントですので、様々な切り口で確認することが重要です。
【お客様の声（対応後のアンケート内容）】
全く初めて聞く意見もあり、非常に参考になりました。今後の施工業者の選定のものさしの参考にさせていただきます。
大規模修繕支援センターって何をやってるところ？
- 優良コンサルタントや施工会社を無料紹介している
- 専門相談員による無料相談ができる
- 大規模修繕工事についての情報を集約している
大規模修繕支援センターで大規模修繕のことに関してお気軽に相談することが可能
2.宮城県の大規模修繕工事で多く見られるトラブル事例
マンションの大規模修繕では、準備の段階から工期・工事終了後も含めて、実に様々なトラブルが起こります。ここでは、宮城県内で発生したトラブルの事例を3件ご紹介いたします。
2-1.トラブル事例1：売買契約時には聞かされていなかった一時金の徴収
【トラブルカテゴリー】：修繕積立金、トラブル
【建物概要】：宮城県大崎市、築年数1985年、総戸数56戸
【トラブル内容】：管理会社から長期修繕計画を見直しが必要とのことから提案を受けました。現在の長期修繕計画および修繕積立金のままでは、大規模修繕工事の際に1世帯あたり約35万円の一時金を徴収するという内容でした。管理組合員一同、想像を超える金額に息をのみました。老朽化の進行が早いこと、想定外の不具合が発見されたことなど、理由の説明はありましたが、到底納得できるものではなく現在も紛糾しています。
2-2.トラブル事例2：外壁塗装の修繕工事契約締結後、他社と比べて高額だと分かりる！
【トラブルカテゴリー】：外壁、塗装、費用、修繕費、トラブル
【建物概要】：宮城県仙台市、築年数1998年、総戸数118戸
【トラブル内容】：外壁に漏水が見つかり塗装工事を行うことになりました。施工は以前よりお世話になっている業者から見積を取得し契約しました。施工開始の前々日に、管理組合のメンバーがWebサイトで、1平方メートル換算で契約金額より大幅に安い業者を発見しました。契約した業者に価格交渉を持ちかけましたが、すでに契約済みとして相手にされませんでした。契約解除も頭をよぎりましたが、違約金がかかるので良い選択しではありません。相見積もりを取るべきであったと後悔しています。
2-3.トラブル事例3：外壁タイルに焼きつきが見られる！
【トラブルカテゴリー】：外壁、塗装、トラブル
【建物概要】：宮城県石巻市、築年数1997年、総戸数24戸
【トラブル内容】：大規模修繕工事で交換した外壁タイルの一部が、施工後1週間で変色しました。業者にて確認したところ、タイル表面に残っていた糊に直射日光が当たり変色したとの事。足場を組む大がかりな手直しになりますが、今回は業者の施工ミスとして対応いただくことになりました。
- お客様に合った施工会社・コンサルタントを
- 無料にてご紹介させて頂きます！
4.大規模修繕支援センターの4つのお約束
5.大規模修繕支援センターのご利用の流れ
5.宮城県の大規模修繕対応エリアについて
仙台市 / 石巻市 / 塩竈市 / 気仙沼市 / 白石市 / 名取市 / 角田市 / 多賀城市 / 岩沼市 / 登米市 / 栗原市 / 東松島市 / 大崎市 / 富谷市 / 蔵王町 / 七ヶ宿町 / 大河原町 / 村田町 / 柴田町 / 川崎町 / 丸森町 / 亘理町 / 山元町 / 松島町 / 七ヶ浜町 / 利府町 / 大和町 / 大郷町 / 大衡村 / 色麻町 / 加美町 / 涌谷町 / 美里町 / 女川町 / 南三陸町 /
- お客様に合った施工会社・コンサルタントを
- 無料にてご紹介させて頂きます！
見積要領書テンプレート
住居者アンケートテンプレート
