大規模修繕の修繕積立金とは？積立方式や積立金の目安・相場を解説

修繕積立金とは？積立方式や積立金の目安・相場を解説

マンションで積み立てられる「修繕積立金」が何のためのお金なのかご存知でしょうか？

マンションの快適な生活や資産価値を維持・向上するためには、計画的な”修繕”が必要不可欠です。
一般的な分譲マンションでは将来予想される定期修繕や大規模修繕を盛り込んだ長期修繕計画が策定され、それに基づいて「修繕積立金」の額を設定します。

しかし、初めてマンションに入居する方の中には「修繕積立金は何に使われるのか？」と、何のためのお金なのか疑問を感じている方もいるのではないでしょうか。

ということで今回は、大規模修繕の修繕積立金とは？について、積立方式や積立金の目安や相場など詳しくご紹介いたします。

1.大規模修繕の修繕積立金とは？

最初に、これからマンションに入居する方へ「修繕積立金とは？」について説明いたします。
また、修繕積立金には2種類の積立方式があるほか、一般的なマンションは修繕積立金とは別に「管理費」も必要になるので、その点も詳しく見ていきましょう。

1-1.大規模修繕の「修繕積立金」とは？

マンションなどの建物では経年劣化や自然災害による損傷などが発生します。

そこで、居住者の快適な生活や資産価値の維持・向上のために、定期的な修繕とともに一般的に12年周期で大規模修繕を行います。中でも大規模修繕は「一戸あたり：75万円～100万円」が目安になり、50戸のマンションでも3,750万円～5,000万円もの費用が必要になります。

そこで、一般的な分譲マンションでは長期修繕計画が策定され、その中で定期的な修繕工事と12年周期で行う大規模修繕の計画を立案するとともに、修繕工事で必要になる費用を予想して月々積み立てる「修繕積立金」の額を設定しています。

つまり、修繕積立金とはそのままの意味で、マンションで行う修繕工事で必要になる費用をまかなうために、毎月居住者から徴収して積み立てるお金になります。

1-2.修繕積立金の2種類の積み立て方式

修繕積立金は大規模修繕などに必要な費用をまかなうために積み立てるお金ですが、積み立て方には「均等積立方式」、「段階増額積立方式」という2つの方式があります。

名前で見れば何となく、均等積立方式は修繕積立金を均等に積み立てる方式で、増額積立方式は一定期間ごとに増額していく方式だとイメージできるかと思いますが、それぞれどんな積立方式なのか詳しく確認していきましょう。

1-2-1.均等積立方式とは？

一般的なマンションでは12年周期で大規模修繕計画を立てますが、その12年という期間中に修繕積立金を均等に積み立てる方式が「均等積立方式」になります。

基本は定額負担になるので、安定して修繕積立金を積み立てられるほか、居住者側も長期的に金額の変更がないので、未払いや滞納といった事態を避けられるメリットがあります。

しかし、長期修繕計画はおおよそ５年で見直しをしますが、それに合わせて修繕積立金の増額が必要になるケースがあります。

1-2-2.段階増額積立方式とは？

段階増額積立方式はイメージ通り、最初は修繕積立金の額を安く設定して、3年・5年・10年などの一定期間ごとに段階的に増額していく方式です。

居住者側はマンション入居時の負担が減るメリットがある一方で、段階的に修繕積立金の額が増額されていくので、最終的な負担は均等積立金よりも大きくなる特徴があります。

また、段階的に値上げに伴う居住者との合意形成が難しく、大規模修繕のときに予算不足になるケースが多いといいます。

修繕積立金は基本どちらかの方式で居住者から徴収していきます。
そこで上記で説明した通り、段階増額積立方式は居住者との合意形成という難しい問題があるため、修繕積立金を安定して積み立てることができ、さらに居住者の負担が少ない「均等積立方式」を採用しているマンションが多いようです。

1-3.マンションでは修繕積立金とは別に「管理費」も必要

修繕積立金の話とは違いますが、一般的な分譲マンションでは修繕積立金とは別に「管理費」というお金も必要になります。

修繕積立金は修繕工事の費用をまかなうためのお金ですが、管理費は日常的な管理や設備の維持などにかかる費用をまかなうためのお金です。

管理費は一般的にマンションの「共用部」の維持管理のために使われ、共用部分の清掃業務に始まり、水道光熱費、エレベーターの定期点検、火災保険などの損害保険料、突発的に損傷が発生したときの補修費などに使われます。

あくまで共用部分の管理のためのお金であり、個人の専有部分の維持管理や補修などの費用は当然その部屋の入居者が個別に負担しなければなりません。

このように、マンションでは「修繕積立金＋管理費」が毎月必要になるということです。 その点はしっかり認識してマンションを購入すると思いますが、毎月の負担額の確認とともに、修繕積立金に関しては積立方式のチェックはしておきましょう。

1-4.修繕積立金は返却されるのか？

分譲マンションにお住まいの方は、上記でご紹介した修繕積立金を毎月納めていると思いますが「今まで支払った修繕積立金は返却されるのか？」と、疑問をお持ちの方もいるのではないでしょうか？

本来、積立金といえば返却されるイメージはありますが、分譲マンションで支払う修繕積立金は返却されません。一般的な分譲マンションの管理規約には、返却されない旨の規定が設けられているはずです。

なぜ返却されないのか？については、積み立てられた修繕積立金は、大規模修繕工事や定期的な建物の修繕に使われるお金です。そこで、一旦積立てた修繕積立金をその都度返却してしまうと、大規模修繕工事のときに資金不足の事態を招いてしまうため、修繕積立金は基本的に返却されないのです。

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2. マンション大規模修繕の修繕積立金不足が問題視されている

近年、マンション大規模修繕工事の実施にあたって、修繕積立金が不足する分譲マンションが多いといいます。分譲マンション全体の約3割以上で修繕積立金が不足しているという調査結果がでているなど、近年特に問題視されているのです。

修繕積立金は先程も説明した通り、分譲マンションでは「長期修繕計画」の中で策定され、定期的な修繕工事とおおよそ12年周期で実施する大規模修繕工事で、必要になる費用を予想して月々積み立てる額を設定しています。

2-1.修繕積立金が不足する理由と対処法

長期修繕計画の中で策定され、毎月計画通りに積み立てているのに、なぜ修繕積立金が不足するのか？と疑問をお持ちの方も少なくないでしょう。

実は、修繕積立金が不足する一番の原因となっているのが、マンション分譲時に販売促進を目的に修繕積立金を低く設定することにあります。本来、上記で説明した通り長期修繕計画の中で適正額を設定しなければならないところを、ただ販売促進のために何も考えずに修繕積立金を安く設定すれば、不足するのは当然だといえます。

また国土交通省では、長期修繕計画の見直しについて概ね、5年ごとに実施することを推奨しており、その際に修繕積立金の見直しも図る必要があります。しかし、適切に見直しが行わなければ「大規模修繕工事の際に予算が足りない！」という自体を招くことが考えられます。

そこで、もし修繕積立金の不足が発覚したとき、どのように対処すればいいのか？について、大きく以下の4つの対処法が挙げられます。

以上の4つの対処法があり、修繕積立金が不足した分譲マンションの多くは、借り入れ、および一時金を徴収する対処を行っています。

マンション大規模修繕の費用や、修繕積立金の不足したときの対処法については「マンション大規模修繕の費用目安とできるだけ安く抑えるポイントhttps://large-scale-repair.com/list/cost/#heading2」こちらで詳しく解説しているので、修繕積立金の不足が懸念されるマンションの関係者の方は是非参考にご覧ください。

3. 大規模修繕の修繕積立金の目安（計算式）と相場および適正額

前項では「修繕積立金とは？」について説明してきましたが、実際どれくらいの修繕積立金を徴収するのか気になるのは当然です。前項では「修繕積立金とは？」について説明してきましたが、実際どれくらいの修繕積立金を徴収するのか具体的に理解していない方もいるのではないでしょうか？

基本は長期修繕計画の中で策定しますが、大規模修繕工事に伴って修繕積立金が不足する事態を回避するためには、修繕積立金の目安や一般的な相場を理解しておくことが重要だといえます。

そこでこの項では、国土交通省が公開している「マンションの修繕積立金に関するガイドライン」および「平成25年度マンション総合調査結果」を基にして、修繕積立金の目安や相場をご紹介いたします。

3-1.修繕積立金の目安額

修繕積立金の適正額の目安は、「マンションの修繕積立金に関するガイドライン」で公開されている内容を基にご紹介します。

まず、修繕積立金の適正額を進出するときの計算式は以下のようになります。

修繕積立金の額の目安

・計算式：修繕積立金の額の目安＝ＡＸ（+Ｂ）

この計算式の詳細は以下の通りです。

・Ｘ：購入予定のマンションの専有床面積（ｍ²）

・Ｂ：機械式駐車場がある場合の加算額
Ｂ＝　機械式駐車場の１台あたりの修繕工事費（下表）×　台数　× 購入を予定する住戸の負担割合

（参照：国土交通省｜マンションの修繕積立金に関するガイドライン）
http://www.mlit.go.jp/common/001080837.pdf

以上のような目安が算出されており、例題を見て確認していきましょう。

例：8階建てで建築延床面積6,000 ｍ2のマンションの専有床面積60ｍ2の部屋を購入し、敷地には２段（ピット１段）昇降式の機械式駐車場が30台分あることを想定して計算してみます。

ここでは、上記のＡ：専有床面積当たりの修繕積立金の額の中で「平均値」のみで計算します。
また、機械式駐車場の購入を予定する住戸の負担割合については、専有床面積が60ｍ2でマンション全体の専有床面積の合計が 5,000ｍ2として、負担割合を「60÷5,000＝0.012」と想定します。

目安の平均値：　Ａ：202／ｍ2・月　✕　Ｘ：60ｍ2　＝　12,120円／月
機械式駐車場：7,085／台・月　✕　30台　✕　負担割合0.012　＝　2,550円／月
合計　14,670円／月

以上、単純な例えでしたが、このように計算すれば修繕積立金の目安が算出できます。

3-2.修繕積立金の戸数・完成年次別の相場

上記では修繕積立金の目安やその計算方法をご紹介しましたが、気になる実際の修繕積立金の相場について、こちらは国土交通省の「平成25年度マンション総合調査結果（http://www.mlit.go.jp/jutakukentiku/house/torikumi/manseidata.htm）」を参照してご紹介いたします。

基本的な目安はあるもののマンションの築年数や戸数で異なるため、ここでは「戸数」と「完成年次」別の修繕積立金の相場をご覧いただきます。ご紹介する金額は「1ｍ²あたりの相場」です。

3-2-1.修繕積立金の「戸数別」の相場

マンションの総戸数別に1ｍ2あたりの相場になりますが、先程ご紹介した目安の「ＡＸ（+Ｂ）」のＡに該当します。

以上のように、501戸以上のマンションの数は少ないと思いますが、それ以外では20戸以下のマンションが191円／ｍ2と一番高く、次いで一般的な51戸～75戸の中規模マンションは169円／ｍ2と高く設定されています。

3-2-2.修繕積立金の「完成年次別」の相場

次に、マンションの完成年次別の1ｍ2あたりの相場をご紹介いたします。

完成年次別の相場では、築年数が古い物件ほど修繕工事の内容が増えていくため修繕積立金の額も高くなります。

以上、修繕積立金の戸数・完成年次別に1ｍ2あたりの相場をご紹介しました。
単純に購入するお部屋の延べ面積を掛ければ修繕積立金が算出できるので、マンションを購入する際はどれくらいの積立金が必要になるのか確認のために計算しておくとことをおすすめします。

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4. 大規模修繕の修繕積立金が値上がりする4つの理由と対策法

マンションの修繕積立金は、長期修繕計画を策定するときに額が決められます。

長期修繕計画は、マンション内で組織される管理組合が作成する長期的な修繕計画です。
10年～30年程度の期間を設定して、マンションの経年劣化や損傷などの修繕を、どの時期にどの程度の費用で実施するのかを計画するために作成されます。

その長期修繕計画はおおむね5年ごとに見直しをしなければなりません。
そこで、修繕積立金の徴収は前項でご紹介した修繕積立金を均等に積み立てる「均等積立方式」を採用しているマンションは多いですが、長期修繕計画に見直しの際、将来の修繕工事費用が不足すると予想されるときに値上がりすることがあります。

4-1.修繕積立金が値上がりする4つの理由とは？

修繕積立金の値上げは、大規模修繕工事を実施するときに不足することが予測される場合に実施されますが、その大元の原因として以下の4つの理由が挙げられます。

4-1-1.当初の設定金額が目安額よりも安く設定されている

修繕積立金の値上げの原因となるのが、2の項で紹介した販売促進を目的に、修繕積立金を低く設定していることが一番の原因として挙げられます。

国土交通省のガイドラインでは、15階未満で延床面積5,000～10,000㎡のマンションは202円／㎡となっていましたが、例えば分譲時に100円／㎡と設定していれば、大規模修繕工事のときに修繕積立金の不足が考えられます。

このように、適正額よりも低く設定しているマンションでは、将来的に修繕積立金が値上がりしてしまうのです。

4-1-2.「段階増額積立方式」を採用している

修繕積立金の積立方式として「均等積立方式」および「段階増額積立方式」という2つの方法があると説明しましたが「段階増額積立方式」を採用しているマンションでは、3年・5年・10年など、一定期間ごとに段階的に修繕積立金の値上げが行われます。

段階増額積立方式は、一定期間ごとに段階的に増額していく方式なので、値上がりするのは当然といえます。 現在多くの分譲マンションでは、均等積立方式を採用していますが、マンション購入の際は修繕積立金の積立方式の確認を行う必要があり、最終的な負担は段階増額積立方式のほうが、均等積立金よりも大きくなる特徴があるので注意しておきましょう。

4-1-3.工事費用相場の高騰

現在の建築業界は人手不足が深刻な問題になっています。 それに伴って工事に関わる人件費が高騰していることから、工事全体の費用が高くなる傾向があります。

そこで、長期修繕計画の中で全体の工事費を想定して、適切額の修繕積立金を設定していても、工事費用相場が高騰してしまえばおのずと、修繕積立金を値上げしなければならなくなります。

マンション大規模修繕の工事費は、築年数や工事範囲・劣化状況によって異なるため、施工業者に見積もりを出してもらわないと正確な数字は分かりませんが、ある程度工事費の高騰を考慮して計画を立てておくことが重要になります。

4-1-4.長期修繕計画に組み込んでいない工事の実施

マンションに限らずどんな建物でも、築年数が長くなれば最新だった設備も古くなってきます。 そこで多くの分譲マンションでは、2回目以降の大規模修繕工事で、バリアフリー化などのバリューアップ工事を合わせて実施していますが、長期修繕計画の中にバリューアップ工事の計画を組み込んでいないマンションが多いといえます。

このような長期修繕計画に組み込んでいない、バリューアップなどの工事を実施すれば、工事費は当然当初計画よりも高くなってしまうので、結果として修繕積立金の値上げに繋がってしまうのです。

長期修繕計画は、30年程度の期間を対象として計画を立案しますが、2回目以降の大規模修繕の計画の中に、将来的なバリューアップ工事を含めた計画を立てておくことが重要だといえます。

4-2.修繕積立金の値上げを防ぐポイント

修繕積立金の値上げに関して賛否両論あるかと思いますが、値上げしないことに越したことはありません。

修繕積立金の値上げを防ぐポイントは、長期修繕計画を策定するときにマンションに合わせた適正額の修繕積立金を徴収することに尽きますが、それに合わせてマンションの支出を減らすことも重要になります。

そのマンションの支出を減らす対策として挙げられるのが、管理会社へ支払う管理委託費を削減することです。

マンションの支出の中で管理委託費が大部分を占めています。 そこで、管理会社に交渉して管理委託費の見直しを行い、削減できればその額を修繕積立金に充当できるようになるので値上げを回避することが可能。実際に管理委託費を見直して2割〜3割の削減に成功しているマンションは多いといいます。

以上のように、修繕積立金の値上げを回避するためには、長期修繕計画を策定するときに適正額の修繕積立金を設定することはもちろん、管理委託費などの支出を減らしていくことが重要になります。

5.まとめ

今回は、マンションの修繕積立金とは？について色々な角度からご紹介しましたが理解できたでしょうか？ 修繕積立金は、マンションで行う定期的な修繕工事や大規模修繕工事をまかなうための重要なものであり、長期修繕計画の策定の中で最も慎重かつ適切に額を設定する必要があります。

ここでは、国土交通省から公開されている「マンションの修繕積立金に関するガイドライン」および「平成25年度マンション総合調査結果」を基にして目安や相場をご紹介しました。

参考にすればある程度の金額が算出できるので、マンションを購入するときはどれくらいの修繕積立金が必要になるのか一度計算してみることをおすすめします。

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