大規模修繕の必要性とは？知っておきたい3つのポイント
完成から10年以上が経過したマンションで実施されるのが「大規模修繕工事」です。
その大規模修繕工事の実施にあたっては、高額な工事費が必要になるうえに、居住者が普段の生活をしているなかで工事が実施されるので、工事期間中は騒音や臭いなど、何かと居住者に負担がかかってしまいます。
そのようなことから、これから分譲マンションを購入する方や、既にお住まいの方の中には
「そもそも何で大規模修繕工事を行うのか？」
と、工事の必要性に疑問がある方もいるのではないでしょうか？
そこでこの記事では、マンションで実施する大規模修繕工事の必要性についてお話ししていきます。
このページの目次
1. マンション大規模修繕工事の必要性３つのポイントとは？
マンションに限らずどんな建物も、季節の変化や太陽光の影響による経年劣化が避けられません。さらに、地震や台風などの自然災害によって建物が損傷するケースも多々あります。
そこで、10年を超えたマンションで実施されるのが「大規模修繕工事」です。
しかし地震などで大きく損傷したマンションは別ですが、何もなければ「完成から10年以上経過したからといって、外観も綺麗なのに大規模修繕工事が必要なのか？」と疑問をお持ちの方もいるでしょう。
ここからは、マンション大規模修繕の一般的な実施周期と工事範囲を説明したあと、工事の必要性に関する3つのポイントをご紹介します。
1-1.マンション大規模修繕工事の一般的な実施周期と工事範囲
一般的に、マンション大規模修繕工事を実施する目安として言われているのが「12年」です。
国土交通省からも、マンション大規模修繕工事の実施目安として「12年周期」が推奨されています。
もちろん絶対に、12年周期で実施しなければならないという訳ではありませんが、平均すると12年前後の、10年～15年の周期でマンション大規模修繕が行われています。
例えとして、12年周期で大規模修繕を計画しているマンションでの工事サイクルは以下のようになります。
12年周期のマンション大規模修繕工事
・12年目：1回目の大規模修繕工事
・24年目：2回目の大規模修繕工事
・36年目：3回目の大規模修繕工事
基本はこのような工事サイクルになり、特徴として回を重ねるごとに工事範囲が広がっていきます。
その大規模修繕の工事範囲についての基本は、マンションの「共用部分」に発生した劣化や損傷の修繕を行い、区分所有者であるマンション居住者の専有部分は、工事範囲に含まれません。
実際に行われる一般的なマンション大規模修繕の工事範囲は、以下のようになります。
マンション大規模修繕の一般的な工事範囲
・外壁：下地コンクリート補修工事・タイル補修および貼替工事・塗装工事
・屋上：防水改修工事
・共用部廊下・階段・バルコニー：防水工事および塗装工事
・鉄部：錆（さび）部や塗装剥離部の塗装工事
・設備関係：電気・給排水・消防などの設備関係工事
工事範囲はマンションによって当然異なりますが、標準的な工事内容については「マンション大規模修繕で実施する標準的な工事内容のまとめ」こちらのページで工事内容を紹介しているので参考にご覧ください。
1-2. マンション大規模修繕工事の必要性3つのポイント
マンション大規模修繕は、おおよそ12年周期で共用部分に発生する劣化や損傷の修繕を行いますが 「そもそも何で大規模修繕が必要なのか？」
と、外観や内部にそれほど損傷がないマンションにお住まいの方は、工事の必要性に疑問を感じるのではないでしょうか？
そこで、ここからは大規模修繕工事が必要な3つのポイント、言い換えれば実施する目的を3つご紹介します。
1-2-1. 必要性ポイント➀：建物の維持と安全の確保
マンションの多くは鉄筋コンクリート（RC）で造られ、耐久性とともに耐火性、遮音性に優れています。
しかし一見とても頑丈に見えるコンクリートも、月日の経過とともに気温の変化や太陽の紫外線などの影響によって、少しずつ劣化が進んでしまいます。
さらにマンションの外壁は、仕上げ材としてタイルが広く使われていますが、気温の変化に伴うコンクリートの伸縮・膨張によって、タイルとコンクリートの接着力が少しずつ衰えてきます。
完成から10年以上が経過したマンションでは、コンクリートの劣化に伴う建物の耐久性の低下や、タイルの剥離・落下などの危険が生じてきます。
そこで、コンクリートの劣化部分の補修、およびタイル剥離などの危険を予防するために行うのが「大規模修繕工事」になるのです。
建築基準法の中では、外壁がタイル貼のマンションは、築10年を経過して13年までに外壁の「全面打診調査」が義務付けられています。
外壁タイルは専用の接着剤で貼り付けてあるので、月日の経過とともに接着力が弱まり、タイルと下地コンクリートの間に隙間が生じて「浮き」と呼ばれる状態になります。すぐに剥がれ落ちる危険はありませんが、浮きの状態を長期間放置しておくと剥がれ落ちる可能性が高く、万一歩行者に当たってしまったら大惨事になってしまいます。
そこで、建物の耐久性の維持と安全の確保のために、大規模修繕工事の必要性が高くなるのです。
具体的には、建物を快適な状態に保つとともに、普段の生活で危険を生じさせないために大規模修繕が行われています。
1-2-2. 必要性ポイント➁：資産価値の維持向上
上記の必要性ポイント➀と内容は似ていますが、コンクリートの劣化に伴ってひび割れが発生したり、タイルの剥離や色褪せがあったりすれば、マンションの景観を損ねるとともに耐久性の低下を招いてしまいます。
マンションの見た目が悪いうえに耐久性が低下していれば資産価値の低下が懸念されるため、大規模修繕の必要性が高くなるのです。劣化したコンクリートや外壁タイル、内部の劣化・損傷個所を修繕することで、マンションの景観、耐久性、機能性が回復するため、結果としてマンション自体の資産価値の維持向上に繋がっていきます。
1-2-3. 必要性ポイント➂：時代のニーズに応じた建物のバリューアップ
マンションが完成してから10年・20年が経過したマンションでは、建物に発生した劣化や損傷の修繕だけでなく、マンション居住者や時代のニーズに応じた「バリューアップ工事」の必要性も高くなります。
超高齢化社会となった現代において、エントランスなどの共用部分をバリューアップする「バリアフリー化」が求められます。
共用部分で実施する主なバリアフリー化として、以下の項目が挙げられます。
マンション共用部分のバリアフリー化
・段差解消（公道と敷地の段差）
・点字ブロックの設置
・玄関部分にスロープを新設
・エントランスに自動ドアを設置
・各所に手すりを設置（廊下、階段、エレベーター内など）
・床のノンスリップ化（滑り止め）
それらの工事を実施することで、マンション居住者がより快適に生活できるようになるほか、高齢者に優しいマンションとして認知されれば、資産価値の向上にも繋がっていきます。
1-3. 大規模修繕の実施にあたっては工事範囲の見極めが重要
マンション大規模修繕は建物の耐久性や安全の維持向上、資産価値の向上のために必要性が高いと説明しましたが、実施に当たっては工事範囲の見極めが重要になります。
大規模修繕を行うには高額な工事費用が必要になりますが、その工事費用はマンション居住者が毎月支払っている「修繕積立金」から支払われます。
そこで、上記で紹介した一般的なマンション大規模修繕の工事範囲に対して、すべての範囲を実施しようとすれば、修繕積立金が不足する可能性があります。事実、分譲マンション全体の約3割以上で修繕積立金が不足していると言われているのです。
大規模修繕の実施にあたっては事前に劣化診断を行うので、その診断結果を基にコンサルタントなど専門家の助言を仰ぎながら工事範囲を見極めなければなりません。
また、長期修繕計画の作成にあたっても、大規模修繕の1回目だけでなく、2回目・3回目を見据えた適切な予算計画、および見直しが必要になるため、次の回に修繕積立金が残せるような予算計画を立てておくことが重要だといえます。
大規模修繕支援センターって何をやってるところ？
- 優良コンサルタントや施工会社を無料紹介している
- 専門相談員による無料相談ができる
- 大規模修繕工事についての情報を集約している
大規模修繕支援センターで大規模修繕のことに関してお気軽に相談することが可能
2. まとめ
ここまでマンション大規模修繕の必要性についてお話ししてきましたが、建物の耐久性と安全性・資産価値の維持・向上のために大規模修繕は必要な工事になります。
大規模修繕を実施する一番の目的は、建物の耐久性の維持になりますが、劣化や損傷を修繕することで景観や機能性が回復し、結果として資産価値の向上にも大きく関わってくるのです。
もちろん工事を実施するためには高額な工事費が必要になるので、修繕積立金の範囲の中で工事範囲を見極めて、建物の維持向上に繋げていきましょう。
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