評判のよいコンサルタントの選び方や費用・相場を解説
マンションなどの大規模修繕を行う際に、専門知識がないため不安になる場合も多く悩む方も多くいます。そんな場合におすすめなのがコンサルタントに依頼することです。
ここでは大規模修繕の際に専門のコンサルタントに依頼する必要性、大規模修繕コンサルタントの業務の流れなどをご紹介します。
このページの目次
1.大規模修繕のコンサルタントとは
マンションなどの大規模修繕を行う際に依頼する専門知識を持ったコンサルタントとはどんな職業の人たちを指すのでしょうか。ここではコンサルタントとはどんな職業なのか、どんな役割を持っているのかをご紹介します。
1-1.大規模修繕のコンサルタントとはどんな職業なのか
大規模なマンションでは、経理・経営などさまざまなコンサルタントが必要な場面があります。
そのなかで最も活用される専門家は、大規模修繕の際のコンサルタントとされています。大規模修繕コンサルタントは、その専門的な知識と技術で資産価値を守るサポート役です。主に一級建築士がその任につきます。
1-2.大規模修繕工事の内容も変化している
マンションの管理組合は、今どんな修繕か必要なのか、何を見送るのか、修繕を行うことでどんな改善が見込めるかを判断しなくてはいけません。
しかし近年マンション修繕工事は目的や内容が多岐にわたり、修繕工事の技術開発も日進月歩です。さまざまな新しい工法や建材が生み出されており、選択肢も増えています。
そのたけ設計監理方式の導入も広がりました。一級建築士が修繕工事を設計し、それに基づいて施工業者の選定、竣工を行います。
マンションだけでなくビルや公共施設などにも採用されています。特にマンションに改修や修繕では、保有者の合意が求められるため、設計監理方式やコンサルタントを導入することが主流となっているのです。
1-3. 大規模修繕工事の2つの施工方法
大規模修繕工事で「設計監理方式」の導入が広がっていると説明しましたが、マンション大規模修繕には大きく以下の2種類の施工方式があります。
大規模修繕工事の施工方式
・責任施工方式
・設計監理方式
そこで、それぞれどんな施工方式なのか簡単にご紹介します。
1-3-1. 責任施工方式
責任施工方式は、特定の施工会社に建物診断・劣化診断から図面・仕様書の作成、工事の施工管理まで、大規模修繕工事の全てを一任する施工方式です。
依頼する施工会社にすべてお任せになるので、安心して任せられる施工会社の選定が重要になります。
その選定方法として「見積もり合わせ方式」「入札方式」「特命随時契約方式」という3つの方法がありますが、最も安心で確実な方法は「見積もり合わせ方式」になります。
1-3-2.設計監理方式
設計監理方式は、建物診断・劣化診断、図面・仕様書の作成・工事施工の監理を依頼するコンサルタント会社と、工事施工を依頼する施工会社を別々に契約する施工方式です。
まさに「コンサルタント方式」とも呼ばれ、コンサルタント会社は図面・仕様書の作成から工事の監理までお任せするパートナー的な存在になるので、責任施工方式と同じように信頼できる会社を選ばなければなりません。
以上の２種類の施工方式が大規模修繕工事では採用されますが、設計監理方式が主流になっています。
設計監理方式でコンサルタント会社と契約すれば、建物診断や図面・仕様書の作成とともに、施工会社の選定もコンサルタント会社がアドバイスしてくれます。
1-4.マンション修繕工事専門のコンサルタントの役割とは
マンションの大規模修繕工事コンサルタントは「どんな工事が必要か」「費用は妥当なのか」など専門家によるサポートを行います。
これまでは管理組合がそうした業務を担うこともありました。しかしマンションの管理組合だけでは、専門的な知識がなく、「修繕は行いたいがどの部分が本当に必要なのか分からない」ということもあります。その結果、意見の相違からなかなか工事の内容が決まらないこともあり、第三者の意見を参考にすることが求められます。そこで登場するのか大規模修繕に関するコンサルタントです。
コンサルタントは現場を実際に調査し、本当に必要な修繕はどんなものか、どのくらいの費用が必要なのかを報告書にまとめます。
専門家である第三者の意見を参考にすることで管理組合も安心して大規模修繕工事に望めるのです。
1-5.マンションの修繕工事には大規模修繕工事と小規模修繕工事がある
大規模修繕工事は、マンションの性能を維持するために計画的に行われる工事です。多額の費用が必要な際に用いられる言葉で、少額の際は「小規模改善」と呼ばれます。外壁塗装工事、屋上防水工事、鉄部塗装工事、給水管工事などを行います。
大規模修繕工事を行うには、マンションの管理組合が「修繕計画」を作り、適切に修繕積立金を集めておく必要があります。そのためマンションの大規模修繕には、管理組合の可決が必要になるのです。一般的に区分所有者数の過半数かつ議決権の過半数が賛成することで決定します。
マンションの大規模修繕工事はおよそ10～15年サイクルで行われます。修繕が必要な場所の工事を行うだけでなく、資産価値を高めるためにも行われています。
1-6.オーナーの高齢化問題による管理者相続の経験不足
現代ではマンションのオーナーの高齢化も問題となっています。管理組合全体が高齢化することにより、大規模修繕工事に必要な費用の見積もりやコンサルタントの選定が困難になっている場合もあるのです。そこで2代目や3代目などに相続することもありますが、それまでマンションの管理をしたことのない人がいきなり管理を任されるのです。
そのため何をしていいか分からず、業者任せになってしまい、結果的に不具合だらけという事態に陥る可能性もあります。
そんな事態を防ぐために必要なのがコンサルタントなのです。
大規模修繕支援センターって何をやってるところ？
- 優良コンサルタントや施工会社を無料紹介している
- 専門相談員による無料相談ができる
- 大規模修繕工事についての情報を集約している
大規模修繕支援センターで大規模修繕のことに関してお気軽に相談することが可能
2. 大規模修繕のコンサルタントを選ぶ3つのポイント
大規模修繕工事のコンサルタントとは何かを説明しましたが、どうやってコンサルタントを選定すればいいのか？
何も考えずに選んでしまうと、後々トラブルを引き起こす危険があるため、コンサルタントを選ぶときは以下の3つのポイントを実践しましょう。
2-1. PONT1：コンサルタントとしての過去の実績
コンサルタント会社を選ぶうえでまず確認してほしいのが、そのコンサルタント会社のコンサルタントとしての過去の実績です。
具体的には、過去に担当したマンション大規模修繕工事のコンサルタント業務の実績を確認しますが、何事においても経験や実績が豊富であれば豊富であるほど、安心感や信頼感が得られます。
選定の際、過去のコンサルタント実績を提出してもらうほか、その中でリピート案件が含まれているかも確認しましょう。
コンサルタント業務をリピートされるということは、それだけ信頼されているという証になるので、リピート案件の有無は大きな判断材料になります。
実績と経験を具体的にできますでしょうか。
2-2. POINT2：ポイントを絞って比較する
コンサルタント会社を選ぶうえで、複数の会社を比較検討することも重要になります。
例えば、資本金、従業員数、有資格者の有無および人数、コンサルタント実績件数など、数値で比較できるポイントを絞って比較してみます。
そして、ランキング形式にまとめて比較するとより選定しやすくなります。
その際、上記にご紹介したコンサルタントとしての過去の実績件数は、特に重要なポイントにして、総合的に優れたコンサルタント会社を選ぶことが重要です。
2-3. PONT3：マンション運営の知識
3つ目のポイントとして、マンション運営の知識を持っているかの確認も重要になります。
コンサルタント会社は、マンション側と施工会社のパイプ役としての役割も果たすため、コンサルタント会社がマンション運営の知識を持っていれば、マンション側の意向を理解して施工会社に的確に伝えられるようになります。
ただし、依頼するコンサルタント会社の技術者によっても知識の有無は分かれるので、できるだけ経験が豊富な技術者に担当してもらうようにしましょう。
3. 大規模修繕をコンサルタントに依頼する3つのメリット
マンション大規模修繕工事にあたって、コンサルタント会社と契約するメリットはあるのか？と、疑問を持たれる方もいるかと思います。
基本的に、コンサルタント会社はマンション側の立場で、大規模修繕工事がトラブルなく円滑に進められるようにしてくれるパートナー的な存在です。
そこで、マンション大規模修繕工事でコンサルタント会社を選定するメリットとして、以下の3つのポイントが挙げられます。
3-1. メリット1：工事に精通した専門家のアドバイスやサポートが得られる
マンションで行う大規模修繕工事は建築的な知識が求められるため、素人では判断できないポイントが多々あります。
そこで、コンサルタント会社を選定することで、建築に精通したプロの専門家の適切なアドバイスが得られるようになるのです。
コンサルタントの担当者は、基本的に一級建築士などの有資格者なので、建物診断・劣化診断、図面・仕様書の作成、施工会社の選定など、重要なポイントのすべてにおいて的確にサポートしてくれます。
3-2.メリット2：マンション側の立場で修繕計画を考えて的確に施工会社に伝えてくれる
先程も説明した通り、コンサルタントはマンション側と施工会社のパイプ役も担ってくれます。
マンション側の意見や要望を踏まえたうえで、大規模修繕工事の修繕計画を一緒に考えてくれるほか、施工会社にその修繕計画を的確に伝えて、その通りの施工が行われているのか監理してくれます。
3-3.メリット3：修繕積立金を無駄なく効率的に使えるようになる
修繕積立金は、まさに大規模修繕工事を賄うためのお金です。長期修繕計画の中で金額が設定され、12年～15年周期で実施する大規模修繕工事に合わせて積み立てられます。
その修繕積立金の中で、大規模修繕工事の費用を納めなければなりませんが、修繕工事の優先順位や、先送りできる部分などの判断は素人では困難だといえます。
そこでコンサルタントが、建物診断・劣化診断で発見された劣化や不具合を精査して、優先順位を判断してくれます。 それにより、一度の工事で無駄なく修繕工事ができるようになるほか、工事を先送りできる箇所の判断もできるので、工事費用を抑えることも可能になります。
このように、マンション大規模修繕工事では建築的な知識が求められるため、パートナーとなるコンサルタントは欠かせない存在だと言えます。
4.大規模修繕のコンサルタントの業務の流れ
実際に、コンサルタントはどのような業務を行うのか？について、ここからは一般的なマンション大規模修繕工事でのコンサルタント業務をご紹介していきます。
4-1.施工業者選定サポート
まず、大規模修繕の施工を依頼する施工業者の選定をサポートしてくれますが、具体的には以下のような流れで施工業者の選定を行っていきます。
施工業者選定の流れ
➀施工業者の公募
工事内容をもとに基準を決めて、見積参加業者を一般公募（新聞、インターネット）します。
➁見積依頼業者の決定
➂見積提出業者の会社概要および見積内容の比較
➃比較検討後、ヒアリング業者の決定およびヒアリングの実施
工事に取り組む姿勢や技術者の能力、安全対策などのヒアリングを行い、施工業者を決定するまでサポートしてくれます。
4-2.調査診断業務（外壁・設備などの事前調査）
コンサルタントの重要な業務の一つが「調査診断業務」になり、マンション敷地内のすべての箇所の劣化や不具合を確認します。主に以下のようなポイントの調査を行います。
コンサルタントが実施する調査診断業務
・事前調査およびアンケート調査の実施
・外壁や屋上などの劣化調査
・その他の部分の建物内調査
・設備関係（電気・空調など）調査
・外構および外部造作設備調査
このような調査を行いますが、具体的内容は以下の通りになります。
4-2-1. マンション管理組合と打合せ後、事前調査およびアンケート調査の実施
まずはマンションの理事会や管理組合とヒアリングを行い、現在の状況を確認します。
そして、マンションに保管されている長期修繕計画、完成図（竣工図）および仕様書、修繕履歴などの事前調査を行います。
併せて、コンサルタントでは見抜けないような劣化・不具合箇所を把握するために、居住者アンケート調査を実施したのち、集計・分析を行います。その結果は有益な情報として、修繕計画の中に盛り込まれます。
4-2-2.外壁や屋上などの劣化調査
外壁や屋上、バルコニーなど、特に防水に関して劣化状況の確認を行います。
目視調査のほか、打診棒を使った打診調査や専門機器を使った分析調査を行い、劣化状況を把握していきます。
専門機器を使った分析調査は、主に以下のようなものがあります。
専門機器を使った分析調査
・コンクリート中性化試験
・外壁タイルの付着力試験
・シーリンク材引張力試験
・塗装表面の塗膜引張力試験
・バルコニー立入調査 など
4-2-3.その他の建物内調査
マンション内の共用廊下や階段の床、壁、天井を含めて、手摺、建具、鉄部の劣化状況の確認を行います。
目視、触診、打診によって劣化や不具合を把握していきます。
4-2-4.設備関係調査
マンションの電気、給排水、消防などの設備関係の劣化状況も、目視と専門機器を使って把握していきます。
目視で確認できない給排水管に関しては、内視鏡を使って内部を調べるほか、一部を抜管して管の状態を把握していきます。
4-2-5.外構および外部造作設備調査
エントランスやアプローチのほかに、敷地内の舗装やフェンスなど、外構および外部造作設備全般の目視確認を行い、劣化状況を把握していきます。
以上のように、調査診断業務ではマンション敷地内すべての箇所の劣化や不具合を把握していきます。
4-3.改修工事業務（設計図面・仕様書の作成）
マンションの劣化・不具合箇所が把握できたら、それを基に大規模修繕工事の図面および仕様書を作成します。
その際、修繕積立金の予算内に納まるように、工事範囲や工法・仕様の検討を行いつつ、マンションの生活環境や資産価値が向上するように考慮しながら作成が進められます。そのため、コンサルタント会社およびその担当者には、高い改修設計能力が求められます。
4-4.工事監理業務（工事の監修など）
図面を作成し、工事会社が決まったらいよいよ修繕工事です。コンサルタントは、修繕工事が仕様書通りに行われているか監修します。また工事の段階ごと検査を行い、しっかりチェックします。
たとえば足場架設時の段階で劣化部分の調査を行ったり、塗装の品質が均一であるかを確認したりします。監理シートを元に工事状態をチェックし、何か問題があれば工事会社に修正を指示します。コンサルタントが総合的に管理するので、品質が担保されることがメリットです。
工事説明会にはコンサルタントも立ち合い、居住者への説明や理解を得られるようにサポートする業務も行います。
また居住者への対応策も提案、指導します。
4-5.アフター点検（定期点検の立ち合いなど）
大規模修繕工事が終わった後のアフター点検を行っているコンサルタント会社も多いです。工事会社によって行われる定期点検の立ち合いや、管理組合からの相談、問い合わせなどに応えます。
4-6.長期修繕計画の重要性
マンション大規模修繕を計画するうえで、長期修繕計画が重要になります。
長期修繕計画は、マンション管理組合が中心になって作成する長期的な修繕計画になり、10年～30年程度の期間を対象として、経年劣化や不具合の修繕をどの時期に、どの程度の費用で実施するかを計画するために作成されます。
基本は「快適な居住環境を確保し、資産価値を維持するための修繕」や「建物及び設備の性能向上を図る改修」を適切に計画するものであり、マンションでは長期修繕計画が必要不可欠といえます。
そこで、コンサルタントは長期修繕計画が正しく作成されているのかの確認を行うとともに、その計画をもとに大規模修繕工事を進める必要があります。
5.コンサルタント業務を請け負う会社の種類
大規模修繕のコンサルタント業務を請け負う業種は一種類だけではありません。どんな会社がコンサルタント業務を行っているのかご紹介します。
5-1.一級建築士事務所
大規模修繕工事のコンサルタントで一番多いのが一級建築士です。設計の専門家なので、工事監理を行ます。ただし一般的に一級建築士が行うのは新築の設計なので、建築士や建築士事務所によっては大規模修繕工事に携わったことがない場合もあります。依頼する前には大規模修繕工事のコンサルタント業務を行っているかどうか確認しましょう。
また大規模修繕工事の監理業務には、一級建築士の資格が必ず必要なわけではありません。建築士事務所に依頼する際には、有資格者と無資格者どちらが業務を行うのか確認しておきましょう。
5-2.専門コンサルタント会社
大規模修繕のコンサルト業務を専門に行う会社です。建設会社やマンション管理業務を行ったことがある人が独立して作った会社などがあります。
会社内に一級建築士やマンション管理士がいるので、マンション管理に関わる業務を一手に引き受けることができるのが特徴です。
専門コンサルタント会社も多くあるので、信頼する会社を見つけることが大切です。有資格者かどうか、コンサルタント業務経験がどのくらいあるかを確認しましょう。
5-3.管理会社
普段はマンションの管理業務を行っている会社です。大規模修繕工事の際にはコンサルタント業務を行うこともあります。基本的に賃貸マンションの大規模修繕工事を行う場合は、管理会社がコンサルタント業務を請け負うことが多いです。
その場合、大規模修繕の工事は管理会社の工事部門や関連の施工会社が行います。
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6.評判のよいコンサルタントの選び方
コンサルタントの業務や必要性についてご紹介しましたが、実際にコンサルタントはどのようにして選べばいいのでしょうか。コンサルタントを選ぶ時の基準やチェックポイントについてご紹介します。
6-1.コンサルタントの選定基準
コンサルタントを選ぶ時にまず注意することは、業務の目的、契約期間、報酬の設定について明確にしておくことです。コンサルタント業務は専門家でないかぎり分かりづらいため、業務内容をできるだけ具体化し、定期的に業務内容について報告してもらいましょう。
また過去の実績についても確認します。大規模修繕工事のコンサルタント業務の経験がどのくらいあるか、どのくらいリピートされているかは重要な判断材料です。
またコンサルタント業務は無資格者でも行うため、一級建築士などの有資格者が業務を行うのかも確認する必要があります。
さらにコミュニケーション能力も必要です。コンサルタント業務は、管理組合と工事会社の間に入って調整する必要が生じてきます。そのためある程度のコミュニケーション能力があるかどうかも確認しておきましょう。
選定する際には何社か見積もりをしてもらい、そのなかから比較検討するのがおすすめです。
6-2. 「公募」 で広く施工業者を募集する
コンサルタントの選び方として、一般公募という方法もあります。
公募の方法として、地域の新聞やインターネットから公募する方法があります。
『一般社団法人 マンション大規模修繕協議会』
当協議会に会員登録（無料）すれば公募情報を掲載してもらえます。
必要書類の提出期日や提出先も自由に設定できるので、コンサルタント会社を探す方法として活用すれば、広く募集することができます。
6-3.設計コンサルタントなどの紹介サイトを利用する
マンションの管理組合でコンサルタント会社が探せない・選べないときは、紹介サイトの利用がおすすめです。
当サイト「大規模修繕支援センター」 まで、お電話もしくはメールにてお問い合わせいただければ、担当者が希望を伺ったのち、最適なコンサルタント会社を無料でご紹介いたします。
そして、依頼したいコンサルタント会社が決定したら、そのまま契約を結んでいただけます。
どのコンサルタント会社にするのか困っているなら、大規模修繕支援センターをご利用になってはいかがでしょうか。
7.マンション大規模修繕工事のコンサルタント費用相場
ではコンサルタント費用はどのくらいかかるものなのでしょうか。実際の費用はマンションの規模や修繕範囲によって異なりますが、平均的費用の考え方をご紹介します。
7-1. 大規模修繕工事のコンサルタントの平均費用
マンション大規模修繕工事を施工するにあたってコンサルタントに依頼したとき、費用が気になりますが、担当する業務内容や携わる期間によって変動するため、マンションによってコンサルタント費用は異なります。
ですが、一般的に以下のような平均費用相場が算出されています。
コンサルタントの平均費用相場
・一戸あたり：約２～3万円
・合計で総工事費の約5～10％
このように、一戸あたり2～3万円が費用相場として考えられ、例えば50戸の中規模マンションでは、約100万円～150円の費用が必要になります。ただし、上記の金額はあくまで平均的な費用相場なので、まずは見積もりを依頼しましょう。
7-2. 大規模修繕工事のコスト
マンションで実施される大規模修繕工事の費用は、マンションの規模や施工範囲および劣化状況によって異なりますが、一般的に「一戸あたり：75万円～100万円」と言われています。
50戸の中規模マンションの場合、単純計算で3,750万円～5,000万円の費用が必要になります。
そこで、コンサルタント費用をできるだけ抑えるためには、複数の会社に相見積もり（複数の業者から見積もりを取ること）を依頼することが重要であり、数社を比較することで適正な価格で依頼することができます。
8.その他のコンサルティング業務
コンサルティング業務はマンションの大規模修繕工事だけでなく、他の業務も行います。
8-1.設備修繕コンサルティング
給水・配水設備・電気設備などの修繕・更新・改修工事の監理業務を行います。またエレベータ設備などの更新や改修工事のコンサルティング業務を行う場合もあります。
マンション修繕コンサルタントはマンションに関わる全てのものについて監理業務を行いますが、設備修繕コンサルティングは設備に特化したコンサルティングを行うのが特徴です。
8-2.災害対策コンサルティング
マンションに必要な防災対策についてのコンサルティング業務を行います。マンションが抱える問題をいったん整理した上で、具体的な対策を提案します。
地震・火災・水害・防犯・共用部安全対策などについてのコンサルティング業務を行います。専門家が提案し、大規模修繕工事と同時に災害対策を行うことで、耐久性と安全性を向上させることが可能です。
9.まとめ
大規模修繕工事はマンションを存続させる上で欠かせない工事です。しかし専門家でない人間が見積書や計画書を見ても適切かどうか分からない場合も多いため、なかには悪徳コンサルタントに引っかかる場合もあります。
適切なコンサルタント会社に依頼することで大規模修繕工事内容が専門知識のない人間にも分かりやすくなり、適切な工事を行ってもらえます。コンサルタント会社を選ぶ際には相見積もりをとり適正な価格で依頼するように気を付けましょう。
またコンサルタント会社によっては、不正な競争入札を行うなど選定時には細心の注意が必要です。下記ページには業者選定時に注意するべきポイントをまとめたので、併せてご確認ください。
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