大規修繕委員会とは？修繕委員会の立ち上げ方を解説
マンションの大規模修繕は長期修繕計画に沿って行われます。
そこで、大規模修繕工事の時期が近くなれば、一般的なマンションでは「修繕委員会」を立ち上げています。
修繕委員会とは、名前の通り大規模修繕に関する計画や決定事項などを専門に行う委員会のこと。大規模修繕を計画通りに進めるためには必要不可欠です。
しかし、中には「修繕委員会では何をするの？」
など、委員会を立ち上げる目的や役割が分からない方もいるかと思います。
そこで、ここからは大規模修繕の修繕委員会の立ち上げ方で疑問に感じるポイントを挙げてご説明いたします。
このページの目次
1. マンション大規模修繕の「修繕委員会」の意味を理解しましょう
マンション大規模修繕は、月日の経過によって建物に発生する劣化や不具合の修繕を行い、資産価値と安全性を高めるために行われるマンション最大のイベントです。
大規模修繕は、マンション管理組合が作成する長期修繕計画に沿って実施しますが、多くの分譲マンションでは、大規模修繕の実施2年～1年前に「修繕委員会」を立ち上げて準備を進めていきます。
しかし、大規模修繕に伴って立ち上げる「修繕委員会とは何なのか？」と疑問がある方もいるのではないでしょうか？
そこでまずは、修繕委員会とは何かについて、立ち上げる目的やメリット・主な役割・委員の集め方など、修繕委員会について詳しくご紹介します。
1-1.マンション大規模修繕の修繕委員会とは？
修繕委員会とは、大規模修繕の実施に合わせてマンション居住者で構成する、大規模修繕のための専門委員会です。
構成する委員の人数に特別な決まりはありませんが、一般的に5人〜10人程度の人数で構成するのが望ましいとされています。
2.大規模修繕で「修繕委員会」を立ち上げるときのポイント
マンションの”大規模修繕”とは、建物の経年によって劣化した部分を修繕して新築当時の価値を回復する工事と、建物の機能や性能を向上するための改修を行う工事です。
基本はマンションの長期修繕計画に沿って計画されますが、大規模修繕の時期が近くなったときに修繕委員会を立ち上げます。
そこで、ここでは「修繕委員会とは？」について立ち上げ方や役割などをご紹介いたします。
2-1.大規模修繕で修繕委員会を立ち上げる目的
大規模修繕は準備から完成まで、2～3年程度かかるマンションの一大行事です。
その大規模修繕は、居住者が普通に生活する中で行われる工事なので、安全面や想定されるトラブルの対処法などを検討しなければならないほか、ある程度専門的な知識が必要になります。
そこで、大規模修繕に合わせて修繕委員会を立ち上げる目的は、工事の計画と実施をスムーズに進めるためです。
絶対に修繕委員会を立ち上げなければならない訳ではありませんが、修繕委員会を立ち上げることで工事の窓口として計画がまとめやすくなります。
また、居住者から有志を募って修繕委員会を立ち上げることで、住民目線での大規模修繕工事が可能になります。
2-2.大規模修繕の修繕委員会とは？委員を選出するときのポイント
大規模修繕の”修繕委員会”とは、マンション居住者で構成する大規模修繕工事を進めるための専門委員会です。
構成する委員の人数に関して特別な決まりはないですが、一般的に5人〜10人程度の委員で構成するマンションが多いです。
委員の募集についてもマンションによって違いがあり、エントランスの掲示板などで居住者から有志を募集するほか、階ごとに代表者を数名選出するなど決め方は色々あります。
ただし、公平性を保つために幅広い年代から委員を選出するのが理想です。
2-3. 大規模修繕で修繕委員会を立ち上げるメリット
修繕委員会は、管理組合や理事会の諮問機関という位置づけで、管理組合および理事会の負担を減らすとともに、適切に大規模修繕を進めるために大きな役割を果たします。
一般的に、マンションの管理組合の理事になる方の任期は1年～2年程度なので、大規模修繕の計画を進める途中で理事が変わってしまいます。そこで修繕委員会が、管理組合や理事会に変わって大規模修繕をとりまとめることで、大規模修繕の計画から完成まで、継続して工事に携わることができるのです。
つまり、修繕委員会を立ち上げる一番のメリットは、大規模修繕工事を計画から完成まで適切かつ、円滑に進められることです。
2-4.大規模修繕における修繕委員会の役割
修繕委員会の一番の役割は、大規模修繕工事を安全かつ、円滑に進めることにつきますが、具体的な役割として以下の項目が挙げられます。
修繕委員会の役割
・長期修繕計画の見直し
・大規模修繕工事の計画立案
・コンサルタント会社（設計事務所など）の選定
・建物診断への依頼および調査立合
・工事費用の調整
・施工業者の選定
・居住者向けの工事説明会の開催
・工事中のクレーム対応や進捗管理
このように修繕委員会は、工事の計画から工事期間中の窓口としての役割を果たしますが、委員への報酬などは基本的にありません。また、大規模修繕工事を計画するうえで、建築に関する専門的な知識がある程度必要になるため、コンサルタント会社の担当者の助言を仰ぎながら、修繕計画を作成していきます。
コンサルタントの選定については「マンション大規模修繕のコンサルタント選定方法を詳しく解説！」 こちらで詳しく紹介しているので、コンサルタント選びでお困りなら合わせてご覧ください。
2-5.修繕委員会を立ち上げるときに必要なもの
修繕委員会の立ち上げに際しては、大規模修繕に詳しい専門家を探しておく必要があります。
招集する委員の中に建築関係者や有資格者がいない場合、大規模修繕が計画通りに進められない可能性があります。
先程の役割の一つになりますが、適切な大規模修繕計画を立てるためには、第三者の目線で指導してくれる設計事務所や建築士事務所などのコンサルタントを探しておく必要があります。
その際、依頼するコンサルタント会社に丸投げするのではなく、大規模修繕に関して専門家の目線でアドバイスをしてもらう立場で依頼することが大切です。
2-6. 修繕委員会のメンバーの集め方と応募がないときの対処法
繕委員会は5人〜10人程度が望ましいと説明しましたが「どのように委員を集めたらいいのか？」とお困りのマンションも多いのではないでしょうか？
基本的に修繕委員会の委員の募集方法は、マンションによって異なりますが、エントランスの掲示板などで居住者から有志を募集するほか、各階ごとに代表者を数名選出するなど、決め方は様々あります。
その際、委員の募集にあたっては意見や考え方の公平を保つために、できるだけ幅広い年代から委員を選出するのが理想ですが、責任を持って活動できる方や、建築の専門的な知識を持った方であれば、男女年代に関係なく積極的にお願いするようにしましょう。
とはいっても、現実的に修繕委員会の委員に応募する方は少なく、募集しても委員が集まらないマンションが多いといいます。
そのようなマンションでは、管理組合や理事会が主導して工事を進めなければなりませんが、その分の負担が大きくなるため、管理会社に工事を任せるケースがほとんどです。
しかし、管理会社が主導して大規模修繕を実施するケースでは、工事費が高くなるなど、様々な弊害が発生する可能性があるので、できるだけマンション居住者から委員を選出することが重要だといえます。
3. マンション大規模修繕での修繕委員会と理事会との関係性
ここまで、修繕委員会について説明しましたが、修繕委員会では管理組合の理事会との意見の相違で対立するケースが多くあります。
そのため、修繕委員会の立ち上げにあたっては、修繕委員会はあくまで理事会の諮問機関という位置づけになることは、認識してもらう必要があります。諮問（しもん）は「有識者などに意見を求めること」を意味しており、行政などでは学識経験者などが審議・調査を行い、意見を答申する機関が諮問機関になります。
それが大規模修繕の修繕委員会では、理事会の業務の中で大規模修繕に関して、専門的に調査および調整を行い、理事会の意思決定をサポートする立場だと理解しておくことが重要になります。
そこで、修繕委員会を運営していくにあたって、理事会の代表者に、修繕委員会の会合に積極的に参加してもらうなど、理事会との関係を維持しながら協力して、大規模修繕を進めていくことが重要です。
また理事会によっては、理事長や理事の勝手な振舞いでトラブルになることもしばしばあります。大規模修繕時に起きるかもしれない事例を4つのポイントにまとめてみましたので、下記の記事も併せてご確認ください。
4.まとめ
ここでは、大規模修繕のときに立ち上げる修繕委員会について詳しくご説明しました。
マンションの大規模修繕は長期修繕計画に則って計画を進めますが、その計画を適切に進めるためには「修繕委員会」の立ち上げが必須になります。
大規模修繕は準備から完成まで2年～3年程度かかるマンションの一大イベントです。
その大規模修繕をトラブルなく完成させるためには修繕委員会は必要不可欠であり、居住者や施工業者の調整役としても大きな役割を果たします。
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