京都府の大規模修繕でよくある相談お問い合わせ＆トラブル事例
京都府には有名な寺社が多く、国内外からの観光客で賑わいます。四季を通して、和の心に触れられる京都府は魅力的ですよね。
京都市は交通面・生活面ともに便利で住みやすいため、マンションの需要は高いことでしょう。11の区からなる京都市ではマンションも数多く存在し、容易に物件を見つけることができます。
魅力的な京都府にマンションをお持ちの管理会社やオーナーの皆様へ。建設時は綺麗で安心して住めるマンションも、月日の経過とともに劣化・損傷し、資産価値は下がってしまいます。
そこで、「大規模修繕工事」を施すことで、マンションの資産価値を維持・向上ができるのです。ただ、いざ大規模修繕工事を進めようと思っても、数多くの不明点が出てくるのではないでしょうか。
このページでは、京都府で大規模修繕工事を行う方に向けて、これまでの相談やお問い合わせ、トラブル事例をまとめました。実際の事例を知ることで、少しでも大規模修繕工事への疑問をクリアにしていただければ幸いです。
このページの目次
1.京都府の大規模修繕工事のお問い合わせ例
京都府の大規模修繕工事に関して、どのようなお問い合わせがあるのでしょうか。以下では、大規模修繕支援センターに寄せられたお問い合わせを3つご紹介致します。皆様の大規模修繕工事においても、ご参考くださいませ。
1-1.問い合わせ1：大規模修繕工事の管理会社主導方式とは？
大規模修繕工事を発注する際、いくつか方式があります。今回はその中でも、「管理会社主導方式」について以下のようなお問い合わせがありました。ぜひ参考にしてみてください。
【お客様の基本情報】
建物種別：分譲マンション（RC造11階）
建物住所：京都府京都市
相談カテゴリー：工事方式、定義、工事の流れ
お問い合わせ方法：電話
建物概要：築年数2005年、総戸数48戸
【お客様の悩み】
そろそろ大規模修繕工事の準備を進めようと思います。管理会社に依頼するのが手っ取り早いと思っているのですが、どうなのでしょう。
メリットやでデメリットを知っておきたいです。
【大規模修繕支援センターからのご返答】
お客様がご質問されている大規模修繕工事の発注方法は、「管理会社主導方式」と呼ばれます。管理会社が主体となって、建物の劣化チェックから設計、工事までを進めるのです。以下では、「管理会社主導方式」のメリット・デメリットをまとめました。
【メリット】
● 管理会社に一任でき、窓口が一本化する
大規模修繕工事は、計画から工事完了、アフターメンテナンスまで作業範囲が大変広い工事です。
また、専門的な知識も必要となるため、かかる時間も甚大です。
管理会社に一任することで、理事会や修繕委員会の負担を減らすことができますし、窓口が一本化するため分かりやすいですよね。
日頃から費用を払っている管理会社にはお願いをしやすく、融通も利きやすいでしょう。
● 責任の所在が明確
工事期間中や工事終了後に建物に問題があった場合でも、責任は管理会社にあると分かっているので、迅速に対応してもらえます。
また、アフターフォローも受けやすくなりますよね。
管理会社へ一任していない場合は、それぞれの担当会社に連絡をする手間が生じてしまいます。
【デメリット】
● 工事費用が高くなる
管理会社は、常日頃マンションを管理していますので、管理組合の資金状況をよく知っています。
そのため、手持ちの積立修繕金に合わせて見積を作ってしまえるわけです。
他社との価格競争も起こらないため、過剰な工事を組んで工事費用を割高にされてしまうかもしれません。
● 健全なチェック機能が働かない
実際の工事においても、設計・施工・監理それぞれの責任を管理会社のみで負うため、健全なチェック機能が損なわれる可能性があります。
その結果、手抜き工事が発生しないとは言い切れません。
工事の品質が落ちてしまうことは避けたいですね。
【お客様の声（対応後のアンケート内容）】
手軽なので管理会社に委託しようと思っていたのですが、デメリットも気になりますね。管理組合の負担が減る点は魅力的なのですが…。
他の工事方式とも比較・検討して決めようと思います。
1-2.問い合わせ2：大規模修繕工事の資金はどうやって蓄えるの？
全国的に、大規模修繕工事の費用に関するお問い合わせを多くいただきます。大規模修繕工事には多額の費用がかかりますが、どのように資金を蓄えていくのでしょうか。以下のお問い合わせをもとに、大規模修繕工事の資金を貯める方法を確認しましょう。
【お客様の基本情報】
建物種別：分譲マンション（RC造14階）
建物住所：京都府京都市
相談カテゴリー：費用、修繕費、積立修繕金
お問い合わせ方法：メール
建物概要：築年数2006年、総戸数120戸
【お客様の悩み】
大規模修繕工事を行うためには、多くの費用がかかりますよね。どのように資金を集めていくのでしょうか。根本的なことも知らないので、分かりやすく教えてください。
【大規模修繕支援センターからのご返答】
どのマンションも建設時に、大規模修繕工事に向けて長期修繕計画を立てます。そして、その長期修繕計画に沿って、毎月居住者から積立修繕金を毎月徴収していますよね。その積立修繕金が、大規模修繕工事の一番の資金です。
ただし近年、全国的に積立修繕金が不足するケースが多発しています。これは、長期修繕計画が正しくなかったり、積立修繕金の滞納者がいたりするためです。
実際に蓋を開けてみると、思った以上に工事が必要であることや、改修が必要な場合があります。そういった不測の事態に備えるためにも、なるべく工事資金を蓄えておいた方が良いです。
そのために、電気料金を見直すことで管理費を抑え、積立修繕金に回す方法があります。具体的に、以下のような取り組みをしてみてはいかがでしょうか。
● 電力会社の見直し
2016年4月より、電力の自由化が導入されました。価格競争が起こっているため、他の電力会社に乗り換えることで電気料金が安くなるかもしれません。
● 電気ブレーカーの導入
電気ブレーカーを導入することで、契約電力の基本電力を下げることができます。初期導入費がかかりますが、約2～3年で償却でき、その後は黒字化していきます。
● 電気機器のLED化
蛍光灯からLEDに電気を変更することで消費電力が抑えられ、管理費の削減につながります。こちらも初期費用はかかりますが、今後LEDの価格は下がる可能性が高いです。
【お客様の声（対応後のアンケート内容）】
積立修繕金が不足する可能性があるなんて知りませんでした。他の方法でも、工事資金を貯めておくべきですね。早速、電気料金の見直しを行おうと思います。
1-3.問い合わせ3：仮設工事ではどのような作業が行われる？
大規模修繕工事が始まると、まず「仮設工事」を行います。仮設工事では、どのような工事が施されるのでしょうか。
京都府京都市の分譲マンションから、下記のような質問がありました。
【お客様の基本情報】
建物種別：分譲マンション（RC造7階）
建物住所：京都府京都市
相談カテゴリー：工事方式、外壁、ベランダ・バルコニー、工事の流れ
お問い合わせ方法：メール
建物概要：築年数2003年、総戸数50戸
【お客様の悩み】
大規模修繕工事の仮設工事では、どのような工事が行われるのですか？
主に、工事のための準備を行うのでしょうか。
工事が始まって最初の作業について知っておきたいです。
【大規模修繕支援センターからのご返答】
仮設工事は、主に共通仮設工事と直接仮設工事の2パターンに分かれます。以下で、それぞれについて解説しますね。
● 共通仮設工事
現場の事務所や詰所、資材置き場、仮設倉庫、仮設トイレなど、工事中に共通して使用されるものを建設する工事です。
このほか、工事の案内看板や仮設の電気、インターネットなども含まれます。
これらは全て、工事終了後には撤去されてしまうものです。共通仮設工事の内容は、マンションの状況によっても増減します。
例えば、現場に事務所を設置するスペースが無い場合、外部のマンションを賃借する費用が発生します。
反対にマンション内の施設を事務所として使えるのであれば、その分費用を抑えることができます。
● 直接仮設工事
直接仮設工事は、工事を行うための足場を設置がメインです。マンションの大規模修繕工事で組まれる足場は、枠組みのものが主流。
ただし、超高層マンションでは、「高所作業用のゴンドラ」や「移動昇降式足場」などが採用される場合もあります。
足場の設置以外にも、飛散防止のメッシュシートや侵入防止用フェンスなどを設置し、工事中の安全を確保するために必要な工事です。
【お客様の声（対応後のアンケート内容）】
仮設工事だけでも2パターンあり、時間がかかってしまいそうですね。ただ、どちらも円滑に工事を進めるために必要なので、大規模修繕工事が始まったら様子をチェックしていきます。
大規模修繕支援センターって何をやってるところ？
- 優良コンサルタントや施工会社を無料紹介している
- 専門相談員による無料相談ができる
- 大規模修繕工事についての情報を集約している
大規模修繕支援センターで大規模修繕のことに関してお気軽に相談することが可能
2.京都府の大規模修繕工事で多く見られるトラブル事例
続いて以下では、京都府の大規模修繕工事におけるトラブル事例をご紹介。大規模修繕工事は長期に渡るため、トラブルも起きやすくなってしまいます。実際に起きたトラブルを知ることで、今後の対策を考えていきましょう。
2-1.トラブル事例1：セキュリティーの甘さで空き巣が発生！
【トラブルカテゴリー】：工事方式、ベランダ・バルコニー、トラブル、工事の流れ
【建物概要】：京都府京都市、築年数2001年、総戸数42戸
【トラブル内容】：大規模修繕工事の費用を抑えるために、特にセキュリティー対策は行わずに工事を進めました。すると、仮設の足場から泥棒が入り込み、空き巣の被害が発生。警察には、セキュリティーの甘さを指摘されてしまいました。防犯カメラや警報アラームなどを取り付けておけば良かったと反省しました。
2-2.トラブル事例2：積立修繕金が足りない！
【トラブルカテゴリー】：費用、修繕費、積立修繕金、トラブル
【建物概要】：京都府京都市、築年数1999年、総戸数135戸
【トラブル内容】：大規模修繕工事を行うために、毎月居住者から積立修繕金を徴収していますよね。当マンションも積立修繕金をしっかりと集めていたのですが、工事の見積を出したところ圧倒的に足りず…。金融機関から資金を借り入れて、工事を進める羽目になりました。結果的に、今後の積立修繕金を値上げせざるを得ない状況です。長期修繕計画は、定期的に見直しておいた方が良いですね。
2-3.トラブル事例3：飛び込み営業の工事で失敗！
【トラブルカテゴリー】：工事方式、外構・土木・造園、トラブル
【建物概要】：京都府京都市、築年数2006年、総戸数67戸
【トラブル内容】：大規模修繕工事の業者を探していた際、飛び込みで外構工事の営業に来られました。見積を出してもらったところ大変お値打ちだったので、外構工事は飛び込み営業の業者に決定。しかし、実際に工事が始まってみると、手抜き工事でした。外構のズレや雑さが目立ち、もうやり直しも効かないので、きちんと業者を選べば良かったと反省しています。
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4.大規模修繕支援センターの4つのお約束
5.大規模修繕支援センターのご利用の流れ
5.京都府の大規模修繕対応エリアについて
京都市 / 福知山市 / 舞鶴市 / 綾部市 / 宇治市 / 宮津市 / 亀岡市 / 城陽市 / 向日市 / 長岡京市 / 八幡市 / 京田辺市 / 京丹後市 / 南丹市 / 木津川市 / 大山崎町 / 久御山町 / 井手町 / 宇治田原町 / 笠置町 / 和束町 / 精華町 / 南山城村 / 京丹波町 / 伊根町 / 与謝野町 /
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