高知県の大規模修繕でよくある相談お問い合わせ＆トラブル事例
高知県は四国地方の中南部に位置ししています。
マンションは、県庁所在地である県内一の都市である高知市に集中しています。高知県内の人口の45％以上を高知市が占める一極集中型です。そのためマンションも高知市に集中しています。
高知県は年中温暖多雨な気候です。日照時間も日本の中でも多い地域で冬でも晴天が続きます。
マンションは完成した当初は綺麗ですが、月日の経過とともに経年劣化や損傷などがどのマンションでも目についてきます。特にメンテナンスや手を施さなければ老朽化が進んでいきます。
そこで行われるのが「大規模修繕工事」になります。しかし、マンションの管理組合は「何をしたら良いのか？」「どのような手続きが必要なのか？」がわからないと思います。一生で一番大きい買い物と言われる住まいであるマンションの大規模修繕を何度も経験することは稀なことでしょう。
高知県では、高知市には1990年以前や1990年代に建てられたマンションも多くあり、すでに大規模修繕が行われているマンションもあると考えられます。
このページでは、高知県内で大規模修繕を考えているマンションの方へ、他のマンションからの大規模修繕に関する相談お問い合わせ例と、よくあるトラブル事例をご紹介いたします。
このページの目次
1.高知県の大規模修繕工事のお問い合わせ例
大規模修繕工事は、経年劣化によって生じた建物の損傷や不具合を修繕・改修する工事です。
高知県には高知市にマンションが集中しており、その地域でマンションの大規模修繕が行われます。そのほか、1990年以前や1990年前半のマンションもあり、大規模修繕が済んでいるのかどうかを確認することも重要になります。
最近は地震に備えるための耐震補強についての問い合わせも増えています。ここでは高知県の大規模修繕工事に関わる大規模修繕支援センターにお問い合わせを頂いた事例をご紹介します。
1-1.問い合わせ1：コンサルタントと施工会社の関係性は？
コンサルタントをマンションの大規模修繕工事についての設計や工事監理のために契約を結ぶことが一般的です。その際、施工会社の選定方法でコンサルタントとの関係性に疑問を持つことがあります。
【お客様の基本情報】
建物種別：分譲マンション（RC造12階）
建物住所：高知県高知市
相談カテゴリー：コンサルタント、施工会社
建物概要：築年数1990年、総戸数120戸
【お客様の悩み】
コンサルタントと契約していますが、大規模修繕工事の施工会社について疑問が生じました。コンサルタント側と施工会社が慣れ合いのように感じてしまいました。
【大規模修繕支援センターからのご返答】
大規模修繕工事を行う際には、コンサルタントに依頼して管理組合との調整や施工会社との打ち合わせを行ってもらいます。
理組合は入居者の集まりですので、工事内容などの細かい部分はわからないと思います。
その部分を補ってもらうためにコンサルタントに依頼します。しかし、コンサルタントの中には施工会社と繋がっていて、馴れ合いしているような会社の方もいるようです。この場合の会社はそのような会社ではないと思いますが、施工会社への指示が明確にしない時があります。
両者にある程度の距離感がないと管理組合の方々も関係性に疑問を持ってしまうこともあるでしょう。
管理組合としても両者と打ち合わせをしっかり行うことが重要です。
【お客様の声（対応後のアンケート内容）】
コンサルタントと施工会社の両者と打ち合わせを行うことに注意します。両者の関係性についても注意して見守って行きたいです。
1-2.問い合わせ2：共用部分の修繕について
共用部分であるマンションの玄関口は入居者にとっても郵便配達員さんなど外部の方、入居希望で見学に来られる方にとっても大事なイメージになります。マンションが古くなってくるとどうしても気になってくる部分だと思います。
【お客様の基本情報】
建物種別：分譲マンション（RC造10階）
建物住所：高知県高知市
相談カテゴリー：内装、設備、修繕、老朽化
建物概要：築年数1996年、総戸数70戸
【お客様の悩み】
マンションの老朽化によってマンションの郵便受けや共用部分が古くなってきています。大規模修繕工事の際にどこまでの工事を行うのか議論になっていますが、マンションの顔でもある部分ですのでどのように計画すれば良いか質問です。
【大規模修繕支援センターからのご返答】
大規模修繕工事を行う際には外壁の塗装や防水工事を主に計画します。その中で2度目の大規模修繕工事を行う際に共用部分の修繕を検討しても良いのではないでしょうか。以前、大規模修繕工事を行っていれば次の計画に盛り込むことで計画することを検討してもらえれば良いと思います。
郵便受けの修繕工事は採用する材料によりますが、工事金額が想定以上に高くなることがあります。修繕積立金の中で抑えようとすると使い勝手がよろしくない製品になってしまいます。意外と金額が高くなることもありますのでマンションに合った製品でどのくらいの金額になるのか見積もりをもらうか、カタログなどで製品選定をしておくことが良いと考えられます。
【お客様の声（対応後のアンケート内容）】
マンションの玄関口を綺麗にすることは入居者としても住みやすくなると考えられます。修繕積立金の中でどこまでの工事ができるのか検討してみます。
1-3.問い合わせ3：マンションの空調設備修繕の周期は？
マンションの共用部分にある空調設備の修繕する周期はどのくらいになるのでしょうか。壊れてから修繕するのか、事前に計画しておくのかを決めることも必要になります。
【お客様の基本情報】
建物種別：分譲マンション（RC造8階）
建物住所：高知県高知市
相談カテゴリー：空調設備、周期
建物概要：築年数2005年、総戸数65戸
【お客様の悩み】
マンションの空調設備についてどのくらいの周期で機器を修繕するのかを知りたいです。監理会社からは早めに更新することを進められますが、その必要があるのか疑問です。
【大規模修繕支援センターからのご返答】
マンションの空調設備の更新は15年ほどを目安に修繕することをお勧めします。メンテナンスを行いながら使用しても経年劣化や使っている中での劣化などが起こってきます。部品交換などのメンテナンスを行いながら使っていても、部品などで合うものがなくなることもあります。
15年か20年ほどで更新していくことを考えないと、使用中に故障するリスクもあります。
故障してしまうと、機器の納期や作業期間は設備を使うことができなくなります。入居者の方々に不満が出てしまいますので故障するまで使い続けることは出来ればやめたほうが良いでしょう。
もちろん、使っているうちに急に故障することもありますので、定期的なメンテナンスは重要です。
【お客様の声（対応後のアンケート内容）】
大規模修繕工事の計画を検討する段階が重要ですね。日々のメンテナンスも考えながら検討して行きます。
大規模修繕支援センターって何をやってるところ？
- 優良コンサルタントや施工会社を無料紹介している
- 専門相談員による無料相談ができる
- 大規模修繕工事についての情報を集約している
大規模修繕支援センターで大規模修繕のことに関してお気軽に相談することが可能
2.高知県の大規模修繕工事で多く見られるトラブル事例
マンションの大規模修繕にはトラブルがつきものです。準備段階から工事が完了するまで期間も長くなりますし、多くの人が関わりますのでトラブルになりやすいです。
ここでトラブル事例を3例ご紹介いたします。
2-1.トラブル事例1：防水工事の後に雨漏りが発生？
【トラブルカテゴリー】：防水工事、修繕
【建物概要】：高知県高知市、築年数1994年、総戸数59戸
【トラブル内容】：大規模修繕工事を行って数年後に雨漏りが発生しているのではないかとの話が出ました。そのため修繕工事を施工した会社に問い合わせて調査してもらえるように依頼しました。管理組合ではどのような方法をとれば良いのか理解していないようで、入居者に説明が不十分なままに作業が進められたため説明するように求める声が多かったです。
施工会社の担当者は雨漏りの可能性のある箇所の確認や屋上に水を巻いたり、雨の日に現地を確認するなどの方法をしてもくれていました。雨漏りであれば他の箇所も気になるので全体を確認してもらいたかったです。現場確認の結果、雨漏りではなく配管の接続部分から水漏れがあるようでした。その箇所を修繕して症状は止まったようです。
2-2.トラブル事例2：修繕工事中の内部足場の安全管理
【トラブルカテゴリー】：施工会社、内部足場定
【建物概要】：高知県高知市、築年数1988年、総戸数62戸
【トラブル内容】：大規模修繕工事中に内部にも足場を組んで共用部分で工事を行なっていました。その際、コーンなどで作業していることがわかるようにはしているようでした。しかし、子供達が足場の上に登ろうとすることがありました。施工会社の方でも注意していましたが、両者ともに事故などが起きると困りますので対策をするように協議しました。
結果的に、数日で終了する作業内容でしたので、作業する間は見張り役として人を常時置くようになりました。
施工会社としても安全管理には気を使うようでしたので安心しました。
2-3.トラブル事例3：エレベーター使いたいのに！
【トラブルカテゴリー】：工事の流れ
【建物概要】：高知県高知市、築年数2000年、総戸数69戸
【トラブル内容】：以前施工会社より説明を受けていた工事の流れが変わっていることで入居者の方より問い合わせがありました。その方は工事のことについて少し詳しい方でした。管理組合でも施工会社から話を聞いていたようですが、チラシを配ったりすることは特に求めなかったようです。作業者の手配や施工の段取りなどで若干変わっただけだとの認識だったようです。
しかし、ご自身が入居されているマンションですので、細かく気にしながら作業を見ている方もいるらっしゃるので細かく情報を出していくようにするとのことでした。1週間の作業予定表を共用部分に貼ってもらうことで納得していただきました。
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4.大規模修繕支援センターの4つのお約束
5.大規模修繕支援センターのご利用の流れ
5.高知県の大規模修繕対応エリアについて
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