北海道の大規模修繕でよくある相談お問い合わせ＆トラブル事例

北海道の大規模修繕でよくある相談お問い合わせ＆トラブル事例

北海道の大規模修繕をこれからするお客様へ～相談・トラブル事例～

近年の北海道の経済環境は、個人消費が底堅く推移し緩やかに回復しています。特にインバウンドの影響もあり、一部で土地の価格が高騰した地域があることは、記憶に新しいところです。
不動産の市場に目を向けると、実はこの北海道、動きがある地域のようです。
外国人の影響もあり一部の地域では地価が高騰していたり、札幌市では人口が増加傾向であったりと、不動産に関わる方にとっては部分的には追い風が吹いている状態です。
特に後者の札幌市の人口増加は注目すべきところで、東京の一極集中に似た現象が北海道内で起こっています。つまり、道内の地方都市にお住まいの方が、札幌市に移動する傾向が見られるのです。しばらくは新規の開発案件や・既存の修繕に関する需要は旺盛です。
このページでは、北海道内で大規模修繕を考えているマンション・アパート管理担当の方へ、大規模修繕に関する相談お問い合せ例と、よくあるトラブル事例をご紹介いたします。

1.北海道の大規模修繕工事のお問い合わせ例

北海道の大規模修繕工事のお問合せ事例！
過去のお問合せ対応内容をご参考ください！

北海道でマンションやビルと言えば、札幌市や函館市・旭川市などに代表される都市圏に集中します。よって、大規模修繕に関する問い合わせも同様です。最近は地震など自然災害に備えるための問い合わせも増えています。
ここでは北海道の大規模修繕工事に関わる問い合わせの事例をご紹介します。

1-1.問い合わせ1：外構部分はどの程度までメンテナンスすればいいのでしょうか？

メンテナンスの負担が年々増加しており、このままでは管理費を上げざるを得ない状況になってきました。
費用の分配を検討すると、ライフラインが優先になり、外構部分は後回しになりがちです。
外構部分はどこまで大規模修繕の対象に入れれば良いか、どの程度まで修繕すれば良いかとの問い合わせです。

【お客様の基本情報】
建物種別：分譲マンション（SRC造20階）
建物住所：北海道札幌市
相談カテゴリー：外構・土木・造園、トラブル、費用、改修工事、修繕費、工事の流れ、不具合、老化
建物概要：築年数1998年、総戸数120戸

【お客様の悩み】
外構部分の劣化が目立つようになり、対策を検討しています。しかし、その他も含めたメンテナンスの負担が増加しており、どこまで対応すれば良いか検討中とのことでした。

【大規模修繕支援センターからのご返答】
一般的にメンテナンス費は、年々大きくなります。これは、経年劣化で老朽化する部位が多くなるためです。費用が大きくなれば、それだけ居住者への負担が大きくなります。
これを回避する最もオーソドックスなやり方は、早めに修繕計画を策定し、入居者に案内を出して合意を得るようにする方法です。
この計画には外構部分も含めて算出します。一般的な改修期間を想定して検討するのが良いでしょう。
次に、外構部分がどこを指すのか、下記に例示します。

〈外構部分の例〉
外灯
駐輪場
ファニチャー（ゴミ箱やベンチなど）
アルミ格子柵
遊具
案内板
フェンス
ベンチ
以上のように、日常生活に直結するものが少ないので、後回しにされがちですが、自分たちの資産価値を守るという観点に立てば、費用計上の必要性が高まり合意を得やすくなります。

例えば、公園の遊具が塗装が剥げて錆びだらけで雑草が伸び放題では、来訪者の印象は良くありません。
逆に、外構部分のメンテナンスが行き届いていると、不思議と物件全体の管理が行き届いているように見えてきます。
この効果が資産価値を維持することに一役買うのです。
子供・孫の世代に資産を残したい方には、重要な部分になります。

外構部分のメンテナンスについては、上記の観点も加味して検討されることをお勧めします。 

【お客様の声（対応後のアンケート内容）】
どうしても費用負担に目が行き、資産価値の観点については、話題にも上がっていませんでした。
この点も踏まえて、入居者の皆さんと審議したいと思いました。

1-2.問い合わせ2：大規模修繕工事を依頼している施工業者が倒産する不安への対処方法は？

ビル・マンションのメンテナンスは長期間に及びます。大規模修繕工事についても、実施後のサービスも重要ですので、契約する施工業者の倒産は避けたいところです。施工業者も民間の営利企業ですので、経営状況が悪化すれば倒産の可能性は出てきます。今回は、この施工業者の倒産のリスクに対する問い合わせの事例をご紹介いたします。

【お客様の基本情報】
建物種別：分譲マンション（RC造12階）
建物住所：北海道小樽市
相談カテゴリー：業者の選び方、瑕疵保険、トラブル
建物概要：築年数2008年、総戸数84戸

【お客様の悩み】
今回初めて大規模修繕工事を実施することになり、修繕箇所や施工内容の説明を受けたのですが、その説明のなかで「工事後もメンテンナスが続くので・・・」とのお話がありました。確かに、マンションの維持管理は工事をして終わりではないので長いお付き合いになるのだろうと思いましたが、その時頭をよぎったのが施工業者の倒産でした。これは、どんなビル・マンションでも共通と思いますが、対処法を知りたいです。

【大規模修繕支援センターからのご返答】
マンションの維持管理は長期に渡ります。その中でも大規模修繕工事は金額も大きいため、リスク回避はしておきたいものです。今回のように施工業社の倒産は、現実に起こり得る問題です。そのため、現在ではこれに対応した保険が存在しますので、こちらの活用をお勧めします。

＜大規模修繕工事瑕疵保険＞ ビル・マンションの不具合に関するトラブルは様々あり、専門性の高い内容も多く含まれます。専門知識を有する管理会社と施工会社が歩調を合わせると、素人の集まりである管理組合の言い分が中々通らず、スムーズに対応がなされないケースがありました。そこで、このようなトラブルを防止するため、大規模修繕工事に関する保険として、大規模修繕工事瑕疵保険が誕生しました。
現在、下記5社が国土交通大臣指定を受けた住宅瑕疵担保責任保険法人として、保険を提供しています。

住宅瑕疵担保責任保険法人
・株式会社住宅あんしん保証
・株式会社日本住宅保証検査機構
・住宅保証機構株式会社
・株式会社ハウスジーメン
・ハウスプラス住宅保証株式会社

一般的に、大規模修繕工事では工事後に施工会社からアフター保証が付きます。ただしこれは、以下の二つの条件を満たした場合にのみ有効です。
・施工会社が自社の過失と認めた場合
・施工会社が存続している場合

つまり、今回のご相談内容のように、倒産をしてしまうと適用されないです。
そこで、これを回避するための保険が、大規模修繕工事瑕疵保険となるのです。この保険の大きな特長は、下記の２点です。

1．施工会社の倒産に対応
今回のお問い合わせのように、万一、施工会社が倒産した場合、残りの債務は保証会社が弁済します。
2．瑕疵の判断に関するトラブル
不具合が見つかった場合のトラブルで多いのが、責任の所在について管理組合と施工会社の意見がまとまらないケースです。
このような場合にも保険が適用されれば費用が保険金で補填されるため、スムーズに補修工事を実施できます。
3．入居者の仮住まいの費用
大規模修繕工事の影響で仮住まいが必要になった場合についても、保険適用になるケースがあります。

以上のようなメリットがありますので、こちらの保険の加入をお勧めします。この保険は、施工業者が入る保険ですので、事前の段階で契約を条件にプロジェクトを進めるのが良いでしょう。

【お客様の声（対応後のアンケート内容）】
このような保険があることを知りませんでした。倒産に限らず様々なことに対応できるため、早速、施工業者に打診します。

1-3.問い合わせ3：シーリング工事とは？知っておくべきシーリング工事の目的と役割

大規模修繕工事を実施する前に見積を取得しましたが想定より高く、まず内容の確認をしています。
その中で、シーリング工事という項目があり、内容を知りたいとの問い合わせをいただきました。

【お客様の基本情報】
建物種別：分譲マンション（RC造9階）
建物住所：北海道旭川市
相談カテゴリー：工事方式、躯体、屋根（屋上）、外壁、塗装、天井、床、ベランダ・バルコニー、外部金物、外部金具、
建物概要：築年数1994年、総戸数45戸

【お客様の悩み】
大規模修繕工事の事前に見積もりを取得したところ、想定より金額オーバーしており、内容を確認していたところ「シーリング工事」という項目がありました。この工事の内容が分からないため評価できません。シーリング工事について教えてください。

【大規模修繕支援センターからのご返答】
シーリングはマンションの共有部、専有部に関わらず至る所で使われています。例えば、ベランダのサッシや玄関扉などの開口部とコンクリート隙間を埋めているゴム状のものがシーリングです。 では、何故このようなシーリングが必要なのでしょうか？
コンクリートと開口部分になる吐き出しや窓、玄関扉との接触部分には少し隙間ができるようにしてあります。これは、寒暖差によってコンクリートが伸縮することに対応するためです。実は、この開口部が一番漏水の発生する場所なんです。雨風にさらされますし、結露も発生しやすいのがその理由です。つまり、シーリングの良し悪しで漏水発生の頻度が変わると言っても過言ではありません。以上のことから、シーリングは非常に重要な工事になるのです。
次に、シーリングの寿命について、大よそ5年から10年とされています。この年数の幅は、環境による違い、またシーリングの種類に違いによる差になります。外観上では、シーリングが浮いたり痩せたりして隙間ができている場合や、ひび割れが発生している場合などは、早めにシーリング工事を行う方が良いでしょう。
以上のとおり、シーリングは地味ですが、非常に重要な役割を果たしている建材になります。

【お客様の声（対応後のアンケート内容）】
お話を伺い、重要な項目であることが理解できました。施工箇所を確認のうえ、今回の修繕工事の実施項目に入れたいと思います。

大規模修繕支援センターって何をやってるところ？

1. 優良コンサルタントや施工会社を無料紹介している
2. 専門相談員による無料相談ができる
3. 大規模修繕工事についての情報を集約している

大規模修繕支援センターで大規模修繕のことに関してお気軽に相談することが可能

大規模修繕支援センターにお問い合わせする

2.北海道の大規模修繕工事で多く見られるトラブル事例

北海道の大規模修繕工事であったトラブル事例です！未然に防げるようにしましょう！

北海道は夏季と冬季の寒暖差が大きく、さらに雪の影響も受けるため、ビル・マンションにとっては、非常に厳しい環境です。
また、最近では地震などの自然災害に敏感な方が多く、これらに関する問い合わせも増えています。ここでは実際に道内で起きたトラブル事例を3例ご紹介いたします。

2-1.トラブル事例1：工事から2年で外壁が剥がれ漏水が発生

【トラブルカテゴリー】：工事方式、外壁、塗装
【建物概要】：北海道函館市、築年数1996年、総戸数54戸
【トラブル内容】：築22年になるマンションで長期修繕計画にしたがって大規模修繕工事を行いました。ところが、工事から2年も経たないうちに、外壁が剥がれ落ち漏水も発生。
別の業者で調査したところ、使用されていた塗料が粗悪品だったことと、下地の処理も不十分だったことが分かりました。
塗膜が剥がれ、その隙間から雨水が入り、外壁の剥がれにつながった模様。さらに、剥がれた部位から再び雨水が入り漏水が発生したとのことでした。
今後の業者の選定基準を考え直すきっかけになりました。

2-2.トラブル事例2：あるべきところに構造スリットがない？

【トラブルカテゴリー】：躯体、外壁、トラブル、不具合　
【建物概要】：北海道札幌市、築年数2004年、総戸数78戸
【トラブル内容】：構造スリットは、地震の際に振動を吸収しマンションの倒壊を防ぐ役割を果たします。通常は、柱や腰壁の間に設置されるのですが、先日修繕した際、施工業社から壁におかしな箇所があると指摘がありました。
壁面が縦に大きくひびが入っており、不自然に思った業者が調べた結果、本来あるべき構造スリットが埋められていることが分かりました。タイルで塞がれていたため、完成当初からの不良でした。
建設に関わった業者を確認し、現地調査の結果、図面の状態に復旧することで事なきを得ました。

2-3.トラブル事例3：外壁が変色・鉄部に錆びが発生！

【トラブルカテゴリー】：外壁、塗装、外部金物、外部金具トラブル
【建物概要】：北海道小樽市、築年数2010年、総戸数30戸
【トラブル内容】：大規模修繕工事が終了後、2〜3ヶ月して北側の共用部分で手摺など複数箇所の鉄部に錆びが浮いてきました。
同じタイミングで広がりを見せていたので、施工業社に大規模修繕時の施工状況を確認したところ、塗装前の修繕工程に不備があった可能性があるとのこと。
結局、詳細の原因が不明のため、金銭面は保険でカバーすることになりました。

お客様に合った施工会社・コンサルタントを

無料にてご紹介させて頂きます！

4.大規模修繕支援センターの4つのお約束

大規模修繕支援センターのサービス内容の
ご紹介です！4つのお約束を致します！

5.大規模修繕支援センターのご利用の流れ

大規模修繕支援センターのお問合せ～会社選定までの流れのご説明となります！

5.北海道の大規模修繕対応エリアについて

北海道の大規模修繕工事の対応エリアは
北海道全域にて対応可能です！

お客様に合った施工会社・コンサルタントを

無料にてご紹介させて頂きます！

見積要領書テンプレート

修繕委員会・管理会社ご担当者向け

当社がこれまで大規模修繕のお見積りに携わったノウハウを活かし、 見積要領書のWordファイルテンプレートを作成しました。

無料ダウンロードはこちら

住居者アンケートテンプレート

修繕委員会・管理会社ご担当者向け

大規模修繕時に必要となる住居者アンケートを一から準備をする のが大変なので便利なWordファイルテンプレートを作成しました。

無料ダウンロードはこちら