群馬県の大規模修繕でよくある相談お問い合わせ＆トラブル事例

群馬県の大規模修繕でよくある相談お問い合わせ＆トラブル事例

群馬県の大規模修繕をこれからするお客様へ～相談・トラブル事例～

群馬県は関東地方の北西部に位置する内陸県です。県庁所在地の前橋市を中心とした中部地域、県下最大の都市高崎市を擁する西部地域、桐生市を中心とした東部地域などに分かれています。マンションは人口の多い高崎市、前橋市を中心に多く建てられています。購入者層は県内で働くサラリーマンが中心です。

群馬県は地価が安く、戸建志向も強い土地柄です。このため、マンションの売れ筋は駅やスーパーマーケットに近く、利便性の高いエリアに集中しています。都内や大都市圏とは異なり、高層マンションも多くありません。特に高崎市は2006年ごろに市中心部の再開発が一段落しました。多くのマンションがこの時期に建築されたものの、リーマンショックの影響もあり、この後しばらくマンションの新築が控えられていました。このため今でもこの時期のマンションは中古マンション流通の中核を担っています。築10年以上経過し、大規模修繕の時期を迎えたマンションも増えています。中古マンションの価値は大規模修繕の内容、その出来によっても左右されるものです。できるだけ効果的な大規模修繕を心がけましょう。

1.群馬県の大規模修繕工事のお問い合わせ例

群馬県の大規模修繕工事のお問合せ事例！
過去のお問合せ対応内容をご参考ください！

ここでは群馬県の大規模修繕工事に関わる大規模修繕支援センターにお問い合わせを頂いた事例をご紹介します。

1-1.問い合わせ1：修繕委員会は設置しなくてはいけませんか？

修繕委員会を設置すべきか、という質問をいただきました。修繕委員会とは、大規模修繕のために特別に設けられる委員会で大規模修繕の方法、時期、工事内容等の概要を決定する機関になります。管理組合には理事会が存在するため、理事会で代行することも可能です。法律上も修繕委員会を設置する義務はありません。技術的なことは管理会社や施工業者が詳しいはずです。こうしてみると修繕委員会をわざわざ設置する必要がないとも考えられます。それでも大規模修繕支援センターの意見は設置です。この理由についても解説します。

【お客様の基本情報】
建物種別：分譲マンション（RC造8階）
建物住所：群馬県前橋市
相談カテゴリー：工事の流れ、委員会
建物概要：築年数2003年、総戸数75戸

【お客様の悩み】
2003年竣工の8階建てのマンションで、外壁とベランダの修繕と屋上の防水工事、エントランスのリニューアルを予定しています。管理会社より修繕委員会の設置を打診されました。当マンションは理事会が比較的活発に行われており、理事の皆さんは理事会で代行できるのではないか、との声も聞こえます。また、高齢世帯も多く積極的に参加いただけるかは不透明です。理事会以外に新たな委員を募って委員会を発足させるのは少々負担が大きいと感じています。管理会社の提案通り、修繕委員会は設置したほうがよいでしょうか。

【大規模修繕支援センターからのご返答】
修繕委員会は法律上の設置義務があるわけではないので、その設置は任意です。ただ、以下の理由から設置をおすすめしております。第一に、専門知識のある居住者の方を選定することができます。第二に、様々な年齢、性別の方を選定することで多様な意見を取り込むことが可能です。第三に、理事会よりも開催頻度が多いため、理事の負担軽減につなげることができます。これらの理由から修繕委員会はできるだけ設置したほうがよいと考えられます。

【お客様の声（対応後のアンケート内容）】
丁寧な説明ありがとうございました。やはり修繕委員会は必要だと感じました。理事会にも諮り、修繕委員会設置の方向で検討したいと思います。

1-2.問い合わせ2：排水管更生と更新を選択する、その判断基準は何ですか？

排水管に関する修繕には既存の排水管をきれいにする更生と、排水管を取り換える更新があります。一般的には更新のほうがコストと工期がかかり、更生のほうが手軽です。ただ、劣化したり、古くなったりした排水管は更生が不可能な場合もあります。排水管更生と排水管更新、どちらがよいかはマンションごとに異なり、一概には言えません。その判断基準はどこに求めればよいでしょうか。

【お客様の基本情報】
建物種別：分譲マンション（RC造6階）
建物住所：群馬県伊勢崎市
相談カテゴリー：汚水設備、工事方式
建物概要：築年数1990年、総戸数56戸

【お客様の悩み】
1992年築のマンションで大規模修繕を控えています。排水管をきれいにすることを検討中です。管理会社からは更新を提案されています。ただ、更生のほうが安くなるとも聞きました。修繕積立金が乏しい中なのでできれば安く済ませたいと思っています。更生と更新はどちらのほうがよいでしょうか。また、どちらかに決定する際の目安はないでしょうか。

【大規模修繕支援センターからのご返答】
排水管の修繕には更生と更新があります。更生は今ある配管はそのままでクリーニング、洗浄、汚れを落とすなどの手法できれいにする方法です。洗浄の手間はかかりますが、配管は変更しないのでコストは安くなります。一方、更新は排水管の取り換えです。コストはかかるものの、配管は新品になるため、長持ちします。更生と更新のうち、どちらが適切かはマンションによって異なるものです。あくまで目安ですが、20〜25年ならば更生工事、30年位で更新工事となります。お問い合わせの物件は築30年近くになりますので更新工事が適切ではないかと考えます。

【お客様の声（対応後のアンケート内容）】
ありがとうございました。管理会社の提案内容は間違いないことがわかりました。やはり更新しないといけないようです。予算が少ないことには変わりがないので、なるべく出費の少ない方法を考えます。

1-3.問い合わせ3：エレベーター更新工事期間の目安

エレベーター工事期間についての質問をいただきました。マンションにはなくてはならない設備の一つがエレベーターです。健康な人でも毎日階段で昇り降りすることはとてもきついこと。ましてや足腰の強くない年配の人はエレベーターがないと外出すら不可能になります。重い荷物も上昇階には届けられなくなるのです。大規模なマンションであれば複数のエレベーターが設定されていて大きな問題にはなりません。ですが、小規模なマンションはエレベーターが1台ということもあります。そんなエレベーターの工期はとても気になるところです。

【お客様の基本情報】
建物種別：分譲マンション（RC造８階）
建物住所：群馬県高崎市
相談カテゴリー：エレベーター、工事方式
建物概要：築年数1992年、総戸数115戸

【お客様の悩み】
エレベーターの更新を検討しています。更新費用を抑えたいのはもちろんですが、エレベーターの休止期間をできるだけ短くしたいと考えています。当マンションはエレベーターが2台あるので致命的なことにはならないのですが、朝は渋滞をします。理事会でもエレベーターの休止が長いと住民からの苦情が増えるのでは、と危機感があるのが正直なところです。エレベーターの更新にはどれくらいの期間がかかるものでしょうか。

【大規模修繕支援センターからのご返答】
エレベーターの休止はマンションにとっての死活問題です。エレベーター更新工事の期間はメーカーや工事の内容にもよりますが、おおむね次のようになります。既存のエレベーターを全撤去しての更新工事は約1か月。全撤去でない一部の更新は約20日。制御部分の更新は約7日程度です。メーカーによってはこれより短い工期で更新できる商品も開発しています。今回の物件はエレベーターが複数台あるので完全に停止することはありませんが、なるべく工期は短くしたいところです。

【お客様の声（対応後のアンケート内容）】
ありがとうございました。一部撤去で対応したいと思います。入居者の中には車いすの方や足の悪い方もいらっしゃいます。健康な人でも荷物を抱えて階段を登るのは大変なことです。なるべく入居者の方の負担の少ない方法を考えていきます。

大規模修繕支援センターって何をやってるところ？

1. 優良コンサルタントや施工会社を無料紹介している
2. 専門相談員による無料相談ができる
3. 大規模修繕工事についての情報を集約している

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2.群馬県の大規模修繕工事で多く見られるトラブル事例

2-1.トラブル事例1：住民の意見がまとめられない

【トラブルカテゴリー】：トラブル、工事の流れ
【建物概要】：群馬県館林市、築年数1996年、総戸数65戸
【トラブル内容】：大規模修繕に向けて住民説明会を開催したところ、何を説明しても反対する人がいました。そもそも外壁もきれいなのだからやる必要がない、夜勤が多く昼間は寝ているので工事をしてもらっては困る、といった内容。当初は一人だった反対者もだんだん賛同者も増えてきてしまいました。何とか理事の方に説得してもらい、工事を進めることができました。今思えば、もっと説明会の回数を増やし、なるべく多くの人に参加してもらうようにすべきだったと反省しています。

2-2.トラブル事例2：プライバシーのトラブル

【トラブルカテゴリー】：外壁、ベランダ・バルコニー、トラブル
【建物概要】：群馬県桐生市、築年数1999年、総戸数72戸
【トラブル内容】：外壁塗装とベランダの床の張替えを行いました。ベランダへの立ち入りは日時も掲示し、該当する部屋にはチラシも投函しました。それでもベランダから部屋をのぞかれたとか、ベランダを工事するとは聞いていないといったクレームが複数届きました。工事業者も部屋などのぞいていないと言っていましたが、たまたま視線が室内を向いてしまったのかもしれません。大きな問題とはならなかったものの、こうしたクレームはいくつか頂戴しました。

2-3.トラブル事例3：臭い、騒音問題

【トラブルカテゴリー】：トラブル、工事の流れ
【建物概要】：群馬県前橋市、築年数1998年、総戸数32戸
【トラブル内容】：外壁の修繕を行いました。修繕中はどうしても薬品のにおいがしていました。これは依頼したほうも予想外でした。マンション中ににおいが立ち込めたため、業者に依頼して大型扇風機を導入してもらい、においを吹き飛ばしてもらいました。風によってにおいは我慢できるレベルまで落ちましたが、今度は扇風機の音がうるさいとクレームが入ります。結局、数日間は我慢してもらい、何とか工事が終わりました。もう少し刺激の少ない塗料を開発してもらいたいものです。

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