大規模修繕工事のセットバックとは
大規模修繕工事のセットバックとは、基本的には建物を後退させることです。道路幅の問題や日照権の問題などで、建物や塀などを敷地いっぱいよりも後退させて建てたり、下の階よりも上の階を後退させて建てたりすることを、セットバックといいます。
不動産広告では、「SB」などと記載されています。「SB済み」とあればセットバックがしてあり、「セットバック○○㎡要」とあれば、セットバックして建物を建てる必要があるということです。
建ぺい率、容積率を計算する際にも、セットバックは関係します。セットバックした後の土地面積に対しての建ぺい率、容積率を計算しなければなりません。
このページの目次
1.セットバックの種類
セットバックには、いくつかの意味があります。不動産用語でセットバックといっても、どれを指すかはそのケースによって違ってきます。
1-1.セットバックの種類1：建物の高さに関わるケース
日照権の問題などで、下階よりも上階を後退させて建てる場合があります。マンションでは、セットバックでできた下階の屋上を、ルーフバルコニーとして使用することも見受けられます。
1-2.セットバックの種類2：壁面線に関わるケース
壁面線が定められている場合、その壁面線まで建物を後退させなければなりません。これもセットバックのひとつです。
1-3.セットバックの種類3：「みなし道路」に関わるケース
都市計画では、道路はみな幅4メートル以上にしたいという意向が示されています。しかし、現状として、昔からの道路など、幅4メートル未満の道路はたくさんあります。それらは「道路とみなす」ため「みなし道路」といわれ、将来的には幅4メートルにする予定のあるもの、というポジションにあります。
そこで、みなし道路に接する土地に建物を建てる場合、道路の中心線から2メートルまでは、将来において道路となる可能性があるため、建物も塀も建ててはいけない、という決まりがあるのです。
ですから、道幅が2メートルでしたら、道のこちら側が1メートル、道のあちら側が1メートル、セットバックしなければなりません。
また、道の反対側が崖や川の場合ですと、その川や崖の縁から測って4メートルの位置までセットバックしなければいけないのです。
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2.大規模修繕工事におけるセットバックのまとめ
高さ制限のためのセットバックをした構造のマンションで、ルーフバルコニーの下の階に漏水する、というケースがいくつか報告されています。セットバックしてあるマンションの大規模修繕工事の際は、床コンクリートに構造クラックがないか、点検したほうが良いでしょう。
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