福島県の大規模修繕でよくある相談お問い合わせ＆トラブル事例

福島県の大規模修繕でよくある相談お問い合わせ＆トラブル事例

福島県の大規模修繕をこれからするお客様へ～相談・トラブル事例～

福島県は東北地方の南部に位置し、太平洋岸の浜通り、阿武隈山地の東側の中通り、そして会津地方に大きく分かれます。浜通りの最大の都市はいわき市でかつては炭鉱の町として栄えました。浜通りは東日本大震災で大きな被害を受けましたが、今は復興に向けての工事が進捗中です。いわき市では利便性のよい場所にはマンションが建築されています。中通りは福島市を中心として県内の人口の過半数が居住中です。福島市内では多くのマンションが見られます。最後は白虎隊で有名な会津。会津若松市は観光が主な産業で白虎隊や戊辰戦争関連の史跡に多くの観光客が訪れます。市中心部はコンパクトなものの、中低層のマンションが多くみられます。

福島県内のマンションは大規模修繕工事の時期を迎えているものや建て替えを検討するような物件もあります。東日本大震災でマンションは倒壊などの大きな被害を受けたマンションはありませんでした。ただ、外壁のひび割れや塀の破損などの軽微な被害はいくつか報告されています。応急処置は多くのマンションで終わっていますが、今後は大規模修繕などで抜本的な修復や更新が検討されるところです。

1.福島県の大規模修繕工事のお問い合わせ例

福島県の大規模修繕工事のお問合せ事例！
過去のお問合せ対応内容をご参考ください！

ここでは福島県の大規模修繕工事に関わる大規模修繕支援センターにお問い合わせを頂いた事例をご紹介します。

1-1.問い合わせ1：BS・CSアンテナはそのままで大丈夫ですか？

ベランダにBSやCS受信のためのアンテナが取り付けられている世帯を見かけます。こうしたアンテナ類は工事にあたって取り外す必要があるのか、という質問をいただきました。養生シートを設置する際や塗装をする際には障害になる恐れもあります。シートにあたって破損してしまっても大変です。では工事期間中はずっと取り外すべきでしょうか。工事は数カ月かかることもあり、この期間中全く放送が受信できないことは入居者の方には不利益です。BSやCSは有料放送がほとんどであり、入居者の方はこれを負担しています。受信料を払っているのに見えないのは少々酷な話です。ベランダのアンテナ問題はどのように対処したらよいでしょうか。

【お客様の基本情報】
建物種別：分譲マンション（RC造6階）
建物住所：福島県会津若松市
相談カテゴリー：外壁、ベランダ・バルコニー
建物概要：築年数1999年、総戸数36戸

【お客様の悩み】
1999年竣工の6階建てのマンションで、外壁とベランダの修繕を予定しています。当マンションはBSやCSを契約しアンテナをベランダに取り付けて視聴している世帯が多くあります。これらは工事期間中、撤去する必要があるでしょうか。工事は2カ月ほどを予定しています。この期間中ずっと視聴できないのと入居者の方の不満も溜まります。また、人によっては工事期間中BSやCSの受信を休止する人もいるかもしれません。どのように対処すればよいでしょうか。

【大規模修繕支援センターからのご返答】
BS放送等のアンテナは工事期間中原則として取り外していただいております。足場を設置するために仮設工事を行う際に破損の危険性があるからです。また、養生シートをかけてしまうと受信状態はどうしても悪くなってしまいます。衛星放送の場合、衛星の方角やアンテナの確度も精密なのでシートや作業員が触れて角度が変わることもあります。アンテナは南面に設置されるのでこちらの面を優先的に作業し、養生シートをなるべく早めに撤去するよう工程を調整することは可能です。あとは現場責任者の判断で工事期間中でもこの日からこの日まではアンテナを取り付けられるようにすることもできます。

【お客様の声（対応後のアンケート内容）】
丁寧な説明ありがとうございました。たまたま当マンションはBSアンテナが多いように感じます。なるべく受信できない期間を短くするように調整してもらいます。

1-2.問い合わせ2：工事中に塗料が飛散することはありませんか？

塗料が飛散する可能性についての質問をいただきました。外壁に塗料を塗る場合、スプレーで塗布する場合があります。こうしたスプレーの塗料が敷地内に駐車中の車やバイクにかかってしまっては大変です。ましてや、敷地外の車にも被害が及ぶと、大問題にもなります。通常大規模修繕時は養生シートや飛散防止ネットで外壁全体が覆われています。飛散防止ネットだけで対処できるのでしょうか。

【お客様の基本情報】
建物種別：分譲マンション（RC造5階）
建物住所：福島県福島市
相談カテゴリー：外壁
建物概要：築年数2000年、総戸数56戸

【お客様の悩み】
2000年築のマンションで大規模修繕を控えています。大規模修繕では外壁の再塗装をする予定です。そこで不安な点があります。それは塗料の飛散です。業者からの説明ではスプレーガンで塗装するそうですが、飛散の可能性はないでしょうか。養生シートや飛散防止ネットで完全に防ぐことはできるでしょうか。以前、別のマンションに住んでいた時に敷地内の車に塗料が付着して大問題になったことがあります。飛散防止にはどのような対策があるでしょうか。

【大規模修繕支援センターからのご返答】
ご心配はごもっともだと思います。外壁塗装の場合、まずは飛散防止ネットで対応します。これでほとんどの塗料は飛散を防止できますが、中にはネットをすり抜けて外側へ出てしまう場合もあるものです。こうした場合に備えて、付近の車やバイクには養生カバーを取り付けます。これはビニール素材で普通車クラスならばすっぽりと覆うことが可能です。これが一般的な対応です。近隣の敷地に飛散が及ぶような場合は、その近隣の車にも養生カバーを提供します。敷地内で駐車スペースに余裕がある場合には、塗装部分直下の車やバイクには別の場所に退避していただくことも可能です。

【お客様の声（対応後のアンケート内容）】
ありがとうございました。養生カバーまでかけてくれれば安心です。当マンションは駐車スペースには余裕があるので退避してもらう方向で考えたいと思います。

1-3.問い合わせ3：実費精算とはどういう意味ですか？

見積書についての質問をいただきました。見積書に金額は記載されているのですが、注記に見積額が増減した場合は実費精算にする旨の記載があったそうです。これでは予算が立たないと困っていらっしゃいます。予算を立ててもその予算通りに執行がされないと修繕金がオーバーしてしまう恐れもあるのです。管理組合の予算担当の方のご苦労もよくわかります。この実費精算方式、業者が実際に足場をかけないとわからないことがあるために利用する方式です。では実費精算方式は業者側の都合だけで利用されているのでしょうか。

【お客様の基本情報】
建物種別：分譲マンション（RC造８階）
建物住所：福島県いわき市
相談カテゴリー：外壁、費用
建物概要：築年数2002年、総戸数80戸

【お客様の悩み】
大規模修繕工事を検討しています。外壁の塗り直しと屋上防水工事を主にお願いしようと調整中です。見積書を受け取ったのですが、注記の箇所に、調査の結果見積額と相違が生じたら実費精算とする、といった文言がありました。もしこれに従うともらった見積額の意味がなくなってしまうと思うのですが、大規模修繕ではこうしたことが一般的なのでしょうか。

【大規模修繕支援センターからのご返答】
実費精算方式は大規模修繕工事の見積もりでよく行なわれます。これは足場を組んで実際に外壁を調査しないと正確な工事金額がわからないからです。このため、見積もりの段階では概略予算として提示し、工事後に実費精算を行います。この結果、当初の予算が余ることもあれば足りなくなることもあるのです。

【お客様の声（対応後のアンケート内容）】
回答ありがとうございました。よく考えると業者は割高に見積もりを出して損失を減らすこともできるのにそれをしないのはむしろ施主側に優しいことになりますね。予算が足りなくなる不安はありますが、このような方式があることは理解できました。

大規模修繕支援センターって何をやってるところ？

1. 優良コンサルタントや施工会社を無料紹介している
2. 専門相談員による無料相談ができる
3. 大規模修繕工事についての情報を集約している

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2-1.トラブル事例1：マンション住人からのクレームで対応に苦慮

【トラブルカテゴリー】：トラブル
【建物概要】：福島県福島市、築年数1992年、総戸数110戸
【トラブル内容】：大規模修繕工事が2カ月ほどの期間で行なわれました。その間、マンションの住人の方から管理組合へのクレームが相当数ありました。騒音、におい、ベランダの荷物等、あげたらきりがありません。事前に説明会を開催したのですが、クレームのほとんどは説明会に参加されていない方からでした。当マンションはいわゆる分譲賃貸も多く、管理組合の活動も活発ではありません。今思えば、もっと説明会の回数を増やし、なるべく多くの人に参加してもらうようにしたらよかったかもしれません。

2-2.トラブル事例2：修繕積立金の不足で工事が進められない

【トラブルカテゴリー】：修繕積立金
【建物概要】：福島県郡山市、築年数2000年、総戸数30戸
【トラブル内容】：元々修繕積立金が不足気味だったところ、排水のトラブルがあり、予想外の修繕が発生しました。これにお金を使うと予定していた大規模修繕ができなくなってしまいます。大変苦慮をしましたが、予算を削減したり、工事項目を減らしたりして何とか大規模修繕工事の目途が立ちました。小規模マンションで予定外の修繕に対する予算が足りていませんでした。管理会社やコンサルタントの指導もあり、今後は長期修繕計画を5年ごとに見直すようにし、積立金が不足しそうであれば修繕積立金の値上げや一時徴収で対応するようにしました。

2-3.トラブル事例3：管理会社がずさん過ぎて困る

【トラブルカテゴリー】：業者の選び方
【建物概要】：福島県喜多方市、築年数1995年、総戸数63戸
【トラブル内容】：元々担当者の段取りが悪く、不信感がありました。大規模修繕を前にしていくつものミスが繰り返されたため、理事会は管理会社の変更を決定しました。これまでの管理会社は当マンションを建築した会社のグループ会社だったので誰よりも当マンションを知っていました。個人的には担当者の変更くらいで済ませたかったと思っています。

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5.福島県の大規模修繕対応エリアについて

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