マンション大規模修繕の「外壁補修」の必要性と工事内容

大規模修繕時の「外壁補修」の必要性と工事内容を解説

マンション大規模修繕は、主に建物共用部分の劣化や不具合を補修していく工事です。
それ以外にも、マンションの顔ともいえる「外壁」も重要な補修部分として挙げられます。

マンションに限らずあらゆる建物の外壁は、常に雨風、気候の変化の影響を直に受けているため、損傷や劣化は避けられません。
そのような外壁の損傷や劣化を補修していく工事が「外壁補修」になります。

ここからは、マンション大規模修繕で重要な「外壁補修」に関して、工事の必要性やメリット及び工事内容などご紹介いたします。

このページの目次

1.大規模修繕で行う外壁補修の必要性とメリット

マンションを含めた建物の外壁は、外部からの様々な影響で損傷や劣化していきます。
四季の気温の変化はもちろん雨や風、湿気などの影響を常に受けているため、経年劣化はどうしても避けられません。
さらに、地震などの災害による影響も大きな要因になることも。

そこで、築年数の長いマンションでは表面タイルの浮きや剥がれ、コンクリート部分のひび割れ、塗装の剥がれが発生し、中には一部落下してしまう危険があります。万一高層階からタイルやコンクリート片が剥がれ落ちて人に当たってしまうと怪我では済まないケースもあるため、損傷や劣化を放置しておくことは非常に危険なのです。

また、外壁が損傷・劣化していると建物自体の耐久性が失われてしまい、建物内部への漏水や構造体の腐食といった問題も発生してしまいます。

このような危険な問題を解消するために外壁補修はマンション大規模修繕では絶対に必要な工事の一つ。
さらに、タイルの張り替えやひび割れ部の補修、塗料の再塗装などの各種補修を施すことで、建物自体の性能の維持や向上に繋がり、近年多発している地震による被害も最小限に押さえてくれます。

それと同時に、外壁はマンションの顔として、補修工事によって美観を取り戻すことで資産価値を高めてくれる効果もあります。

外壁の損傷や劣化を放置していると、危険であるとともにマンション自体の景観を損ねてしまうので、大規模修繕では外壁補修は欠かせない工事の一つなのです。

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2.大規模修繕に伴う外壁補修工事の工事内容

前項ではマンション大規模修繕の外壁補修の必要性やメリットをご説明しましたが、実際にどのような補修工事が行われるのかについてこれからご紹介いたします。

2-1.外壁の高圧洗浄工事

外壁の表面に付着している汚れを落とすとともに、汚れで隠れている劣化箇所を露出するために行われるのが高圧洗浄です。

洗浄はタイル、モルタルなど外壁の種類に合わせた方法で行われます。
汚れのひどい箇所は薬液を併用し、汚れの状態をみながら水圧などを設定し施工を行っていきます。

2-2.外壁の下地処理工事

下地処理とは、防水や塗装などの工事を施工する前に行われ、コンクリート・モルタル面の補修工事が下地処理になります。

下地補修工事は、建物外壁のコンクリート・モルタル面のひび割れや爆裂、欠損・浮きなどを補修していきます。
問題がある箇所を補修することで建物自体の耐久性を高めるとともに、その後に施工する防水工事や塗装工事、タイル補修工事の仕上がりに影響する重要な工事です。

2-3.外壁タイルの浮き補修

タイルは時間の経過とともに接着力が弱まり、タイルと下地の間に隙間が生じて「浮き」と呼ばれる状態になります。

タイルが浮いている状態でもタイルとタイルの間は接着されているので、すぐに剥がれ落ちることはありません。しかし、浮きを長期間放置しておくと剥がれ落ちる危険があるため補修工事が必要になるのです。

このようなタイルの浮きの補修では、一般的にアンカーピンニング工法で行われます。
詳しくは、浮きが発生している部分に穴をあけ、内部にエポキシ樹脂などの接着剤を注入したあと、アンカーピンを挿入することで、浮き部全体をアンカーピンと接着剤で固定する工法になります。

2-4.外壁タイルのひび割れ・欠損部の補修

タイルのひび割れ・欠損は発生する要因によって症状が異なり、微細なものから完全に割れているものまで状況は様々です。

症状の重いひび割れや欠損がある箇所を放置していると、そこから雨水が侵入して漏水するほか、コンクリートや内部の鉄筋が腐食してしまいます。結果、錆汁で汚れが発生するほか、最悪コンクリートが剥がれ落ちる危険があるため、タイルのひび割れ・欠損部の補修が重要になるのです。

タイルのひび割れ・欠損部の補修は、部分的に貼り替え工事を行います。
対象箇所を撤去したあと接着剤で貼り付けていきますが、既存タイルとの色合いや段差を調整しながら施工していきます。

2-5.外壁の補修後に外壁塗装

外壁のタイル面以外の塗装仕上げを行っている塗装壁には塗り替えを行っていきます。
主に、共用廊下や階段、手摺壁の内側などの塗り替えを行っていきますが、コンクリート面を塗膜で保護することで中性化を防ぐことができます。

上塗り材の色は自由に選べるので、これまでとは違った色を採用することでマンションのイメージを一新することもできます。

以上、外壁の５つの補修工事をご紹介しましたが、どのような補修が行われているのかだけでも知っておいていただければ幸いです。

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3.大規模修繕の外壁補修に伴う費用と耐用年数

大規模修繕に伴う外壁改修に関わる費用は、使っているタイルや塗装仕上げなどで異なるため各マンションで大きく違いがあります。それだけでなく、マンションの規模や劣化の状況でも大幅に違いがあるので、相場というものは存在しません。

ですが、大規模修繕の費用の中でも「外壁補修」に関わる費用は高額になる可能性があります。

国土交通省が発表している「マンションの修繕積立金に関するガイドライン（平成23年４月）」を見ると、「外壁塗装等」に費やす費用は全体の18.8％と、約２割は外壁補修に費やしているという調査結果もでています。
（参照：マンションの修繕積立金に関するガイドライン｜国土交通省）
http://www.mlit.go.jp/common/001080837.pdf

また、外壁補修の耐用年数も気になりますが、こちらも使われる材料で異なるものの、施工後10年～15年程度が目安になります。