マンションの外壁タイル補修！事前準備から工法まで分かりやすく解説

マンション外壁塗装改修に伴う「下地補修」の重要性と工法解説

マンションなどの建物は月日の経過に伴う経年劣化は避けられません。「12年～15年周期」で居住者の生活環境の向上、資産価値の維持・向上を図るために大規模修繕工事が計画されます。なかでも近年のマンション大規模修繕で、必ずと言っていいほど行われるのが「外壁タイルの補修工事」です。

外壁タイルは常に太陽の紫外線や雨風の影響を受けるため、劣化が進行しやすい部位だといえます。
この記事では、そんな外壁タイルの補修に関して詳しく知りたい！という方へ、外壁タイルの劣化の種類、補修の事前準備の方法や補修工法まで詳しく解説いたします。

1.マンション外壁タイルの劣化パターンと発生する原因とは？

現在ほとんどのマンションの外壁はタイル張りが採用されています。
タイル張りは高級感があるのと同時に耐久性が優れているので、メンテナンス費用が抑えられるメリットがあることから多くのマンションで採用されています。

しかし、外壁タイルは紫外線や雨風、気温の変化の影響を常に受けているため、年月とともに劣化が進行していきます。
その劣化したタイルが剥がれ落ちて歩行者に当たってしまうと怪我では済まないケースもあります。

そこで、2008年4月1日に建築基準法施工規則が改正され、外壁がタイル張りのマンションでは完成から10年を目安に13年までに外壁タイルの「全面打診調査」を実施するとともに報告が義務付けられました。

そのため、多くのマンションでは外壁タイルの全面打診調査のタイミングに合わせて大規模修繕工事を計画しているのです。

1-1.外壁タイルの劣化パターンと発生する原因

マンションの外壁タイルも月日の経過とともに劣化していきますが、どんな劣化症状が表れるのか？
外壁タイルに表れる劣化には大きく以下の3つのパターンがあります。

・タイルの「浮き」
・タイルの「剥がれ、落下」
・タイルの「ひび割れ、欠損」

1-2.タイルに劣化症状が発生する原因

タイルと下地コンクリートやモルタルの接着力が弱まって隙間が生じることで「浮き」と呼ばれる状態になります。
そのタイルに「浮き」が発生した状態を放置していると「剥がれ、落下」に繋がっていきます。また、タイル自体に「ひび割れ、欠損」が生じることもあります。

このような劣化症状が生じる原因としてタイルの膨張・収縮が関係しています。
タイルの性質上、気温が高くなれば膨張し逆に低くなれば収縮します。

その膨張と収縮が長年繰り返されることで、下地コンクリート・モルタルの接着面との間にズレが生じて接着力が弱まり「浮き」が発生し、最終的に「剥がれ、落下」に繋がります。「ひび割れ、欠損」もタイルの膨張・収縮が原因の一つですが、地震などの大きな振動も原因となります。

このように様々な要因は考えられますが、劣化した状態を放置すれば剥がれ落ちて歩行者などを傷つけてしまう危険があります。
また、タイルのひび割れや欠損部から雨水などが浸水して下地コンクリートの腐食などを招く可能性もあります。

そのため、マンション管理組合では外壁タイルの状態を定期的にチェックして、明らかにタイルにひび割れや欠損部分があれば大規模修繕のタイミング以外でも補修しなければなりません。

ただし、タイルの「浮き」に関しては、見た目にはタイルが正常に貼られている状態で、浮きが発生しているか見極めが難しいため、基本的に「打音調査」で調査しなければ把握できません。

また、タイルの浮きには「下地浮き（したじうき）」と「陶片浮き(とうへんうき)」という2種類の浮きのタイプがあります。
「下地浮き」は、躯体コンクリートと下地の調整モルタルの間もしくは下地の調整モルタルとタイルの張り付けモルタルの間に生じた隙間を指し、「陶片浮き」はタイルの張り付けモルタルとタイルの間に生じた隙間を指します。

「下地浮き」は後で紹介する「アンカーピンニング工法」で対応できますが、「陶片浮き」に関しては1/3以上浮いている状態なら基本的に張替えが必要になります。

2.マンションの外壁タイル補修は事前準備が重要！

マンションの外壁タイルを補修するとき事前の準備が重要になります。
一言でタイル補修といっても、補修割合を把握したうえで張り替えが必要なときは既存のタイルと同じタイルを用意しなければならず、事前に調整しておかないと色違いのタイルを張る結果になってしまいます。

2-1.外壁タイルの補修割合

外壁タイルの修繕工事を実施するにあたり、建物劣化診断時に行った目視や打音調査が再び実施されます。
その際、作業員の手が届く範囲のみの調査が行われ、タイルの浮きなどが発生している割合を推定して補修箇所の数量が算出されます。

また外壁タイルの工事においては、一般的に全体のおおむね3～5％の張り替え工事や補修工事が必要と想定されますが、実際には約10～15％の工事が必要になることが多々あります。

そこでマンション外壁のタイルの補修費用に関しては「実数精算方式」が採用されています。
この実数精算方式は、足場仮設後に打音調査を行い補修箇所の数量を算出する方式です。詳しくは最後の項でご説明いたします。

2-2.補修用タイルは「特注タイル」になることが多い！特に色合わせが大変！

外壁タイルの張り替えが必要なときは同じデザインや色のタイルを用意する必要があります。
新築当時のタイルの在庫があれば全く問題ありませんが、大規模修繕工事は12年～15年周期で実施するため、同じタイルが存在せず「特注タイル」になるケースがほとんどです。（タイルメーカーによっては類似品のタイルを在庫として保有してあるケースがありますが、おおよそ10年程度で廃盤になるので既存のタイルと全く同じタイルは存在しないと考えておいた方が良いでしょう）

特注タイルで発注する場合、色合わせと制作に時間を要します。ここで、特注タイルができるまでの流れを確認していきましょう。

特注タイルができるまでの流れ

➀現在マンションに張ってあるタイルを数枚サンプルとして剥がす
➁そのサンプルタイルを基に数パターンの見本焼きタイルを制作する
➂見本焼きタイルと既存タイルの色合わせを行い、色が合えば本制作、合わなければ再度見本焼きタイルの制作から色合わせ
➃決定した見本焼きタイルで本焼き
➄マンションへ納品～施工

このような流れで特注タイルが制作されますが、特に色合わせには時間がかかります。
同じ色で見本焼きタイルを制作しても現地で実際に比べると、光のあたり具合などで色に若干の違いが出てくるので、数回見本焼きタイルを制作するのも珍しくありません。

そのため、遅くても大規模修繕工事の半年くらい前に既存タイルの在庫を確認して、特注タイルになるときは3～4ヶ月前から見本焼きタイルを制作して色合わせを実施する必要があります。

このように、ただ外壁タイルの補修といっても準備がとても大変なので、建物診断と合わせてタイルの在庫状況などは確認しておきましょう。

2-3. 外壁タイルは種類が豊富！3つの分類法紹介

マンション大規模修繕に伴って外壁タイルを補修する場合、現状のタイルと同じタイルがないため、一般的に「特注タイル」を制作しなければなりませんが、その外壁タイルには色々な種類があるのはご存知でしょうか？

一言で外壁タイルといっても、以下のような3つの分類法があり、同じタイルのように見えても、マンションによって使われているタイルの種類は異なるのです。

特注タイルの制作にあたっては、施工業者側でしっかりタイルの種類を見極めて特注タイルを制作しますが、参考としてどんな外壁タイルがあるのか、主なタイルの種類をご紹介いたします。

2-3-1. 外壁タイルの「素地（きじ）」による分類

タイルは使われる素地の吸水率によって、3種類に分けられています。

以前は、タイルを焼くときの温度で分けられていましたが、2008年にJIS規格が改正されてからは、吸水率のみによって分けられるようになっています。

磁器質【Ⅰ類】

1,250度以上の高温で焼き固められたタイルで、硬く耐久性に優れた素地です。 タイルの透明性が高く、外壁タイルに最適で、多くの建物で使われています。

せっ器質【Ⅱ類】

1,200度前後で焼き固められたタイルで、磁器質タイルのような硬さや透明性はありませんが、タイル表面を加工できる記事です。磁器質タイルと同じように、外壁タイルとして広く利用されています。

陶器質【Ⅲ類】

1,000度前後で焼き固められたタイルです。 上記2種類のタイルよりも吸水率が高い素地になり、硬さや耐久性は弱くなりますが、変色や劣化の進行が遅い特徴があります。

陶器質タイルは「釉薬（うわぐすり）」で着色するなど、デザイン性が高いので主に内装タイルとして使われています。

以上のように、焼き固める温度によって硬さや吸水率が異なりますが、吸水率の区分は、JIS規格の改正前後では以下のようになります。

吸水率による区分JIS規格を改正前と改正後の比較

吸水率による区分	JIS規格　改正前の吸水率	JIS規格　改正後の吸水率
磁器質【Ⅰ類】	1.0%以下	3.0%以下
せっ器質【Ⅱ類】	5.0%以下	10.0%以下
陶器質【Ⅲ類】	22.0%以下	50.0%以下

以上のように、タイルは大きく3種類の素地に分けられていますが、外壁タイルには「磁器質（Ⅰ類）」「せっ器質（Ⅱ類）」のいずれかの素地が使われます。

2-3-2. 外壁タイルの「形状」による分類

外壁タイルは、上記で説明した通り「磁器質」もしくは「せっ器質」のタイルが使われますが、その素地を使ってタイルを制作します。 その際、形状によって大きく以下の2種類に分けられています。

平物タイル（ユニットタイル）

表面が平面で、正方形もしくは長方形のタイル全般が平物タイルになり、最も一般的なタイルになります。 その平物タイルを、貼り付けやすくするために複数のタイルを、シートやネット状の台紙に並べて連結してあるタイルが「ユニットタイル」と呼ばれています。

役物タイル

端部やコーナー部・開口部など、平物タイルが貼れないような場所に合わせて特殊な加工を施したタイルが、役物タイルになります。 主に以下のような役物タイルがあり、貼る場所に合わせて加工が施されます。

以上のように、外壁タイルは一般的に、平面タイルと曲がりタイルを組み合わせて貼り付けられています。

2-3-3. 外壁タイルの「サイズ（大きさ）」による分類

最後にサイズ、いわゆるタイルの大きさによる分類をご紹介します。 平物タイルの横×縦のサイズによって個別に名称が付けられ、建物で使われるタイルのサイズは基本的に統一されます。

外壁タイルのサイズによる分類

名称	サイズ（横×縦：mm）
小口平タイル	108 × 60
二丁掛タイル	227 × 60
三丁掛タイル	227 × 90
ボーダータイル	227 × 30
50角タイル	45 × 45（目地と合わせて50×50）
45二丁タイル	50角タイルを２枚並べた　45×95 （300×300のユニットタイルとして使う）
モザイクタイル	90 × 45
ブリックタイル	大きさ形状が様々

以上が、サイズによる分類になり、マンションでは一般的に二丁掛タイル（227×60）が使われていますが、最近は45二丁タイルやボーダータイルといったサイズも広く使われています。

ここまで外壁タイルの素地・形状・サイズによって分類されている、タイルの種類をご紹介しました。
一部のタイルを補修する際は、現状のタイルに合わせた特注タイルを制作したうえで、貼り替えを行うのが基本になるので、現在、マンションでどんなタイルが使われているか事前に調べておくと、タイルの制作がスムーズに進められるようになります。

3.マンションの外壁タイル補修の工法解説

ここまでマンションの外壁タイル補修の準備に関してお話ししてきましたが、この項では実際の補修工法をご紹介していきます。

外壁タイルの「浮き」と「ひび割れ、欠損」に分けて説明します。
タイルの「剥がれ、落下」は基本的に新たにタイルを張るだけなので特別な工法などはありません。

3-1.外壁タイル「浮き（下地浮き）」の補修工法

タイルの下地浮きに対しては一般的に「アンカーピンニング工法」が採用されます。
打音調査で確認した下地浮きが発生している箇所に対して行われますが、浮きの程度によって使用する材料や工法が若干異なります。

3-1-1.「アンカーピンニング工法」の特徴と工事の流れ

アンカーピンニング工法は、浮きが発生しているタイル目地に穿孔（せんこう：穴をあけること）を行い、エポキシ樹脂などの接着剤を注入してから孔内にアンカーピンを挿入することで浮き部全体を固定する工法です。

アンカーピンニング工法は浮きの状態により、3つのパターンに施工が分かれます。

浮きの状態		施工方法
1ヶ所あたりの浮き面積0.25㎡未満		部分的なエポキシ樹脂の注入およびアンカーピンでの固定
1ヶ所あたりの浮き面積が0.25m2以上	浮きが1.0mm以下	全面のエポキシ樹脂注入とアンカーピンでの固定
	浮きが1.0mm以上	エポキシ樹脂とアンカーピンで固定したのち、浮きが発生している部分にポリマーセメントを充填して浮き全体を固定

ここでアンカーピンニング工法の一般的な工事の流れをご紹介します。

アンカーピンニング工法の工事の流れ

➀アンカーピンの本数と削孔位置を決定して目地部にマーキングを行う
（一般部分は16本/m2、指定部分は25本/m2、狭幅部は幅中央に200mmピッチ）
➁コンクリート用ドリルを用いて一般的に直径6mm、深さはコンクリート躯体に達してから30mm程度穿孔する
➂コンクリート片を除去するとともに孔内もブラシや圧縮空気などで清掃する
➃注入ポンプを用いて孔内の最深部から徐々にエポキシ樹脂を注入する
➄ステンレス製のアンカーピンを孔内に挿入する
➅アンカーピン挿入したあと、はみ出したエポキシ樹脂を拭き取って、パテなどで穴埋め処理すれば完了

3-2.外壁タイル「陶片浮き」や「ひび割れ、欠損」の補修工法

タイルに「陶片浮き」が発生している箇所やひび割れや欠損があるときは「張り替え工法」が採用されます。

タイルの張り替えに際しては前項で説明した通り、見本焼きタイルの制作や色合わせなど事前の準備が必要になります。
建物診断を行う際は張り替えが必要なタイルの数量を想定して、できるだけ早い段階から準備を進めるようにしましょう。

タイルの張り替えの工事手順は以下のようになります。

タイル張り替え工法の工事の流れ

➀ひび割れ、欠損部分のマーキング
➁張り替え部分周辺の目地部から電動カッターで切断したのちタイルの撤去
➂張り替え部分のタイル破片や下地コンクリート・モルタルの除去および清掃
➃張り替え部に接着剤の塗布
➄新しいタイルにバイブレーターを用いて張り付け
➅モルタルで目地埋め
➆余分な目地モルタルを拭き取れば完了

以上、外壁タイルの補修に関しては、アンカーピンニング工法によって浮いたタイルを固定するか、張り替え工法でタイルを張り替えるかのいずれかの工事が行われます。

4.外壁タイルの補修費用は「実数精算方式」が基本！

先程2の項で説明した通り、外壁タイルは一般的に全体のおおむね3～5％が張り替えや補修が必要と想定されますが、実際には10～15％で張り替えや補修が必要になるなど正確性がありません。

そこで、外壁タイルの補修費用に関しては「実数精算方式」が一般的に採用されています。

4-1.実数精算方式とは？工事が追加になるケースもある

大規模修繕工事の工事費用は通常、新築時の完成図面や建物調査による数量を基に各施工会社が見積もりを作成します。

工事に関しては施工会社の見積もり数量通りに進められますが、このような施工数量は「責任数量」と呼ばれています。
この責任数量は、完成時に数量がオーバーしても基本的に追加請求はできないようになっています。

本来は「責任数量」が基本になりますが、例外として挙げられるのが外壁などの「タイル補修工事」です。
外壁タイルの張り替え・補修の数量は建物全面に足場を設置しない限り正確な数字が把握できません。

そのため、見積もり段階では想定内の数量が用いられ、工事が着工して足場が設置された段階で外壁タイルの全体的な調査が行われ、実際の数量を確定させる「実数精算方式」が採用されているのです。また、外壁タイルの他にも外壁の下地補修工事でも実数精算方式が採用されるケースがあります。

マンション側としては、想定数量よりも確定数量が減れば問題ないのですが、逆に確定時の数量が増えれば追加費用が発生する可能性があります。

4-2.数量増加に対して削減案を提示するとともに万が一のために「予備費」を設ける

実数精算方式が採用されることで、もし想定数量よりも確定数量が増えてしまえば工事費の追加が予測されます。
近年、外壁タイルなどの実数精算方式を採用したマンションで想定数量よりも大幅に増えるケースが多く、マンションによっては追加費用が原因で工事が一旦ストップするといった事例もあるのです。

そこで、実際に数量が大幅に増加したときは以下のような削減案を施工会社に提案してみましょう。

数量が大幅に増加したときの削減案

・1階部分のタイル落下による事故の恐れがない箇所はアンカーピンニング工法に変更
・軽微なひび割れ・欠損は張替えを行わない（ただし人の往来が多い箇所は張り替えた方が良い）
・雨風の影響を受けない箇所はアンカーピンニング工法に変更
・陶片浮きが1枚だけのとき、目地にひび割れなどなければ張り替えない
・陶片浮きが1/3程度なら引張試験を行って、接着強度が0.4N/mm2に保たれていれば補修を行わない

以上のような数量の削減案を提示すれば、少しでも工事予算を抑えられるようになります。

また、外壁タイルや下地補修などの工事では、万が一の数量増加を想定して「予備費」を設けておくことをおすすめします。
大規模修繕工事の資金計画の中に「予備費」を設けておけば、想定数量よりも確定数量が増加したときでも柔軟に対応できるようになります。

5.まとめ

マンション大規模修繕工事では建物の様々な部分の修繕を行いますが、外壁タイルも重要な工事の一つになります。
外壁タイルの劣化として「浮き（下地浮き、陶片浮き）」、「剥がれ・落下」、「ひび割れ・欠損」といった症状が発生し、放置すれば建物の耐久性の低下を招くとともに第三者に危険を及ぼす可能性があります。

そこで、外壁タイルの補修工事では同じタイルがないため「特注タイル」になるケースがほとんどです。
そのため、大規模修繕の遅くても3ヶ月前から本焼きタイルを制作して色合わせを実施する必要があります。

この準備が遅れると工事全体の工程にも影響するので建物診断と合わせてタイルの準備も始めるようにしましょう。