大規模修繕工事の発注方式3つのタイプの特徴&メリット・デメリット

修繕工事の発注方式3つの特徴&メリット・デメリットを解説

大規模修繕工事3タイプの発注方式の特徴&メリット・デメリット

マンションなどの建物は経年劣化が避けられません。
そのため、ほとんどの分譲マンションでは長期修繕計画が立案され、一般的に12周期で大規模修繕工事が行われます。

その大規模修繕工事はマンション内で修繕委員会を立ち上げて計画を進めていきますが、まずは「発注方式」を決めなければなりません。発注方式とはそのまま大規模修繕工事を依頼するときの方式であり、現在大きく3タイプの発注方式があります。

しかし、初めて大規模修繕工事を計画するマンションでは、どんな発注方式があって、自分のマンションでどのタイプの方式を採用すればいいのか分からない?という管理組合もいるでしょう。

ここからは、マンション大規模修繕工事の3タイプの発注方式について、それぞれの特徴および採用するメリット・デメリットをご紹介いたします。

1.マンション大規模修繕工事の3タイプの発注方式とは?

マンション大規模修繕工事の3タイプの発注方式とは?

マンションで行う大規模修繕は、建物の経年による劣化や損傷などを修繕・改修する工事です。 具体的には劣化状況に応じて、外壁のタイル補修や塗装工事、屋上・開放廊下・階段・バルコニーの防水工事、鉄部のサビ部分の塗装工事、必要に応じて電気・給排水設備の修繕及び改修工事を行います。

大規模修繕工事は、マンションの資産価値の維持・向上を図るとともに、現在の住居水準に合わせてマンション性能をグレードアップし、より住みやすいマンションにしていくことが大きな目的になっています。

大抵の分譲マンションでは管理組合によって長期修繕計画が立てられ、おおよそ12年周期で大規模修繕工事が行われています。そして、大規模修繕工事の時期が近くなると修繕委員会を立ち上げ計画を進めていきます。

そこで、大規模修繕工事の体制が整ったら、どのように工事を発注するのか「発注方式」を決めなければなりません。
そのマンション大規模修繕工事では大きく以下の3つのタイプの発注方式からニーズに合わせて採用できます。

マンション大規模修繕の発注方式

・責任施工方式
・設計監理方式
・マネジメント方式(CM方式・RM方式)

日本のマンション大規模修繕工事においては「責任施工方式」と「設計監理方式」の2つの方式が採用されていました。
それが近年、アメリカで採用されている「CM(コンストラクション・マネジメント)方式」や「RM(リノベーション・マネジメント)方式」というマネジメント方式を採用するマンションが広まりつつあります。

3タイプの発注方式の詳しい説明は以下の項でご紹介します。

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2.「責任施工方式」とは?施工会社に工事全般を一任する方式

「責任施工方式」とは?施工会社に工事全般を一任する方式

責任施工方式とは名前のイメージ通り、特定の施工会社に建物診断から設計及び仕様書の作成、施工管理まで大規模修繕の始まりから終わりまでをすべて施工会社に一任する方式です。

考え方によっては、依頼する施工会社の方針で大規模修繕工事の設計や施工、監理が行われるので、信頼できる施工会社の選定が重要になるということです。

責任施工方式に限らず、マンション大規模修繕の施工会社は以下の3種類から選択していきます。

施工業者の種類

・ゼネコン(総合建設会社)
・マンション大規模修繕の専門業者
・マンション管理会社

実際に施工業者を選定する方法として、「見積もり合わせ方式」、「入札方式」、「特命随時契約方式」という3つの方法はありますが、多くのマンションでは「見積もり合わせ方式」が採用され最も確実な方法になります。

そこで、責任施工方式は施工会社に大規模修繕のすべてを一任する方式なので、確実に信頼できる施工会社を選ばなければなりません。見積もり合わせによってある程度依頼する施工会社が絞れたら、その会社の経営状態や直近3年程度の施工実績を調べて、確実に安心して任せられる会社を選定します。

施工会社と正式に契約すれば、あとは全て施工会社の主導で大規模修繕工事は進められます。 ただし、設計・仕様書や建物診断の実施内容や結果、工事の進捗状況など重要なポイントは管理組合や修繕委員会に報告してもらうことが大切です。

3.「設計監理方式」とは?コンサル会社と施工会社を別々に契約する方式

「設計監理方式」とは?コンサル会社と施工会社を別々に契約する方式

設計監理方式は、設計・仕様書の作成、建物診断、施工の監理を行うコンサルタント会社と、工事の施工を行う施工会社を別々に契約する方式になります。

そのため、コンサルタント方式とも呼ばれています。
設計監理方式の特徴として後で詳しく説明しますが、コンサルタント料が必要になります。

その設計監理方式を採用する場合、最初に設計・監理を委託するコンサルタント会社から選定します。
委託するコンサルタント会社は、主に以下の会社が挙げられます。

大規模修繕のコンサルタント会社

・一級建築士事務所
・設計事務所
・コンサルティング専門業者
・管理会社

そこで、コンサルタント会社を選定するとき、設計や仕様書の作成から工事の監理までお任せするパートナー的な存在になるので、責任施工方式と同じように確実に信頼できる会社を選ばなければなりません。

新築当時の設計事務所に任せるのも一つの手ですが、新たにコンサルタント会社を選定するときは、まずはその会社のコンサルタント実績を教えてもらいます。

大規模修繕のコンサルタント実績が豊富な会社ほど豊富なノウハウを持っているといえます。 さらに、コンサルタントを実際に行う担当者の技量も重要なので、できるだけ経験豊富な担当者を選任してもらうようにしましょう。

コンサルタント会社と契約すれば、設計・仕様書の作成、建物診断が実施され、施工会社の選定もコンサルタント会社がアドバイスをしてくれます。施工会社の種類や選定方法は責任施工方式と同じですが、コンサルタントの担当者が見積もりのチェックから技術面までチェックしてくれるので、マンション側の負担が大幅に軽減できます。

4. 「CM方式・RM方式」とは?専門マネージャーが業務を行う方式

「CM方式・RM方式」とは?専門マネージャーが業務を行う方式

日本ではここまで説明した「責任施工方式」と「設計監理方式」の2つの発注方式が採用されていました。
それが近年、アメリカ式の「CM方式」や「RM方式」を採用するマンションが増えているといいます。

初めてご覧になる方も多いかと思いますので、それぞれの特徴を簡単にご紹介します。

4-1.CM方式の特徴

CMは「Construction Management|コンストラクション・マネジメント」の略語です。 CM方式とは、発注者であるマンション側の補助者・代行者として、マネジメント会社の専門マネージャーが各種マネジメント業務の全部または一部を行う方式です。

プロの「CMr(コンストラクション・マネージャー)」が技術的な管理をするとともに、発注者側の立場に立って、設計から発注、施工の各段階で設計の検討や工事発注方式の検討、工程管理、品質管理、法令遵守などの支援を行ってくれます。

4-2.RM方式の特徴

RMは「Renovation Management|リノベーション・マネジメント」の略語です。
RM方式は日本で「価格開示方式」または「オープンブック方式」と呼ばれており、一部の大規模修繕で採用されています。

詳しくは、施工業者に対して工事に関する全ての費用、工事の進捗状況などをマンション側に開示することを「RMr(リノベーション・マネージャー)」が求めてマンション側を支援する方式です。建物診断から長期修繕計画の見直しまでサポートが受けられます。

4-3.CM方式を採用したときの流れ

ご紹介した2つの方式は元々アメリカで採用されている管理方式ですが、日本では主に「CM方式」を採用するマンションが増えています。RM方式は日本にはまだ浸透していないようです。

そのCM方式を採用する場合、最初に専門のマネジメント会社と契約を結びます。
依頼先に関しては、「一般社団法人 日本コンストラクション・マネジメント協会(http://cmaj.org/index.php/ja/)」の「CM事業者名簿」に掲載されているので、一度確認してみましょう。同サイトにはCM方式に関する様々な情報が掲載されているので、興味がある方はご覧ください。

そして、CMr(コンストラクション・マネージャー)がマンション側の立場になって、設計事務所に設計・使用者の作成を依頼するほか、建物診断の実施、施工会社の選定から技術的な工事監理といった業務を代理で行ってくれるのです。

CM方式は、マネージャーが設計、建物診断、施工と細分化して、それぞれの会社に依頼するので費用が透明化されます。
業務を細分化することで費用も細分化されるので、コストが把握しやすくなり、大規模修繕工事全体の費用が安くなる可能性が高くなります。

ここまで大規模修繕の3つの発注方式をご紹介しました。
日本の一般的なマンション大規模修繕工事では、責任施工方式または設計監理方式が採用されていますが、アメリカで採用されているCM方式を採用するマンションは増えているといいます。

5.大規模修繕工事における3つの発注方式のメリット・デメリット

大規模修繕工事における3つの発注方式のメリット・デメリット

前項ではマンション大規模修繕の「責任施工方式」、「設計監理方式」、「CM方式・RM方式」という3つの発注方式の特徴をご紹介しました。それぞれ特徴が違うので、どの発注方式を採用すればいいのか分からないのは当然です。

そこで、この項では今後の参考にしていただくために、各発注方式を採用するとこで得られるメリットや逆にデメリット面をご紹介していきます。

5-1.大規模修繕「責任施工方式」のメリット・デメリット

責任施工方式は、大規模修繕工事に関する業務をすべて施工業者に一任する方式です。
このような特徴から見えてくるメリットおよびデメリットを見ていきましょう。

5-1-1.「責任施工方式」のメリット

責任施工方式の一番のメリットは、建物診断から設計・仕様書の作成、工事施工から引き渡しまで全て施工業者に委託するので、マンション側の労力的な負担が大幅に軽減されることです。

それに伴って、大規模修繕の初期段階から施工業者が関わるので、計画的に施工を進めることができ工期短縮にも繋がります。さらに、万一トラブルが発生したときも責任の所在が明確になるのもメリットの一つです。

また、以下で紹介する設計監理方式やマネジメント(CM、RM)方式では、コンサルタント・マネジメント費用が発生します。それが責任施工方式では、施工業者に業務を委託するのでそのような費用が発生しません。

5-1-2.「責任施工方式」のデメリット

責任施工方式で一番のデメリットは、設計から施工まで施工業者が全て行うため、工事内容と費用内訳が不明瞭になりやすく、工事費が割高になるケースがあることです。

また、技術的な面では、施工業者が施工及び管理をすべて行うため、第三者によるチェックが入らず、手抜き工事・欠陥工事のリスクが高まる可能性があります。素人では手抜き・欠陥工事を見抜くのは困難なので、別に施工中及び完成時の検査をコンサルタントに依頼するなどの費用が必要になることもあります。

このようなことから、責任施工方式を取り入れる場合、施工業者の選定が特に重要になります。
信頼できる施工業者であれば特命でも問題ありませんが、「見積もり合わせ」または「入札」で施工業者を絞り込み、経営状態や施工実績などをよく調べてから施工業者を選定することが大切です。

5-2.大規模修繕「設計監理方式」のメリット・デメリット

設計監理方式は、施工業者とは別に設計管理を行うコンサルタント会社を選定して契約する方式です。
この方式でのメリット及びデメリットは以下のようになります。

5-2-1.「設計監理方式」のメリット

設計監理方式のメリットは、施工と設計管理が分離するので、大規模修繕工事全体の施工品質が保たれることです。 施工以外の建物診断から設計・仕様書の作成、業者選定、施工管理面までプロのコンサルタントが代理で行ってくれるので、マンション側の負担が軽減できるとともに、素人では見落としがちなポイントもしっかりサポートしてくれます。

施工中から完成までコンサルタント会社が第三者の目線で施工品質をチェックするので、手抜きや欠陥が発生するリスクが大幅に軽減。さらに、施工業者を選定する際も、工事内容と工事費内訳のチェックから選定までサポートしてくれるので、結果として工事費を抑えられる可能性があります。

素人では分からないポイントもアドバイスがもらえるので、工事費用を抑えつつ工事の品質を保つことができます。

5-2-2.「設計監理方式」のデメリット

設計監理方式は施工品質を一定に保てるメリットがある一方で、工事費とは別にコンサルタント費用が発生するのが一番のデメリットです。

中規模~大規模マンションよりも、小規模マンションの費用負担の割合は高くなります。
また、完成後に不具合が発生したとき、責任の所在が不明確になることもあるので注意が必要です。

設計監理方式は、工事費とは別にコンサルタント費用は発生しますが、第三者の立場で施工品質をチェックするので、施工不良や欠陥が発生するリスクを減らすことができます。もちろん、信頼できるコンサルタント会社を選定することが重要です。

5-3.大規模修繕「CM方式・RM方式」のメリット・デメリット

最後に、日本で取り入れるマンションが増えている「CM方式」「RM方式」のメリット・デメリットをご紹介します。
基本的にどちらも専門のマネージャーが発注者であるマンション側の立場になって業務を行ってくれる方式です。

5-3-1.「CM方式・RM方式」のメリット

CM方式は、CMr(コンストラクション・マネージャー)が発注者側の立場に立って、大規模修繕に関わる業務をマネジメントしてくれる方式です。そのため、発注者はCMRによる技術的な助言・指導が受けられ、工事品質を確保することができるとともに、施工業者も施工管理がスムーズに行えるようになります。

RM方式は、RMr(リノベーション・マネージャー)がお金の流れや施工体制を明確する方式です。
そのメリットは、大規模修繕全体の「見える化」が実現できることにより、工事費用や発注プロセスの透明化が図れることによる費用削減とともに、品質の確保にも繋がることです。

5-3-2.「CM方式・RM方式」のデメリット

CM方式のデメリットは、マンション側と施工業者の間にCMrが介在するので、打合せやその他の協議に手間がかかることです。
発注者であるマンション側の判断や意思決定までに時間がかかるので施工が遅れるケースがあります。

RM方式のデメリットは、全体の工事費の見通しが立てづらく、承認事項が多くなるためマンション側と施工業者の負担が多くなることです。工事費用や施工体制をその都度開示して承認する必要があるので、結果として全体の工事費が不明瞭で工期が長くなる可能性があります。

どちらの方式も専門マネージャーが介在する分、協議や意思決定までに時間を要するというのが大きなデメリットになります。
CM方式・RM方式ともに日本ではまだ馴染みがない発注方式なので、よく検討してから採用するようにしましょう。

以上、大規模修繕の3つの発注方式のメリット及びデメリットをご紹介しました。
日本においては、費用を抑えつつ一定の品質が保てる「設計監理方式」を採用しているマンションは多いですが、それぞれ特徴が全く違うので、修繕委員会を中心にしっかり検討したうえで採用することが大切です。

6.まとめ

今回はマンション大規模修繕に伴う3つの発注方式をご紹介しましたが、特徴や違いは分かったでしょうか?

責任施工方式は施工業者に全体を一任する方式で、設計監理方式は施工と設計監理を分離して契約する方式です。 また、CM方式・RM方式は、専門マネージャーが工事全体をマネジメントしてくれる方式です。

日本においては施工と設計監理を分離する「設計監理方式」を採用するマンションは多いですが、先程も説明した通り、それぞれ特徴が全く違うので、マンションの実情に合わせて検討したうえで発注方式を決めるのが大切です。

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