千葉県の大規模修繕でよくある相談お問い合わせ＆トラブル事例
不動団業界で千葉県と言えば、最近インバウンドに沸く“成田国際空港”でしょうか？このインバウンド効果は、見逃すことのできない大きな需要を生み出しています。
県東部・南部はサーファーに人気があり、最近は移住を希望する人が見られる地域です。西部は首都圏のベッドタウンとして人気が高く、県全体の人口はこの地域がけん引する形で増加中です。しかし、地域ごとに詳しく見ると明暗が分かれており、都心に近い市川市や船橋市・流山市・浦安市などは増加傾向ですが、反面、銚子市や市原市などでは減少が目立っています。（今後は減少に向かうと見られています）
このページでは、千葉県でマンション管理に携わる方に、大規模修繕に関するお役立ち情報を提供いたします。
このページの目次
1.千葉県の大規模修繕工事のお問い合わせ例
千葉県は都心のベッドタウンであることから、中西部を中心にマンションが多いエリアです。マンションの規模も、数十戸程度から200戸を超える大規模の物件まで乱立しています。
最近では地震や豪雨など自然災害のニュースも多く、物件のメンテナンスに対する関心が高まっており、大規模修繕に関する問い合わせが増えています。
1-1.問い合わせ1：大規模修繕はどこにお願いすればいいの？
当該マンションの施工会社での対応が難しく、新たに対応先を探すことになりました。
しかしながら、管理組合のメンバーに精通した人がいないため、どのように進めれば良いのか分からず、困っているとの問い合わせです。
【お客様の基本情報】
建物種別：分譲マンション（SRC造18階）
建物住所：千葉県市川市
相談カテゴリー：業者の選び方、コンサルタントの選び方
建物概要：築年数1997年、総戸数170戸
【お客様の悩み】
管理組合のメンバーに、マンション管理の知識を持ち合わせた人がいれば良いのですが、素人ばかりでどこに相談すれば良いか分かりません。
大規模修繕となると動く金額も大きいため、安心して任せられる業者を選びたいのですが、知識がないため困っています。
【大規模修繕支援センターからのご返答】
大規模修繕を行う業者は、Webで検索すると分かりますが意外と多いです。ホームページなどで実績を確認したり、近隣のマンション管理組合にヒアリングして生の声を拾ったりすると非常に参考になります。
尚、大規模修繕は、「現状把握」→「工法決定」→「着工」の順に進めますが、これを担う業者は大きく下記の3種類の形態に分かれており、
それぞれの特長をご紹介させていただきます。一長一短ありますので検討の参考にしてください。
1. 管理会社
事前の診断から工事までをすべて管理会社に任せる方法で、大規模修繕では最も多いパターンです。その後の管理も継続してお願いできるので、長期の修繕計画及びそれに伴う資金計画も一緒に検討できるので、全体を通して円滑な対応を期待できる点が特長です。さらに、窓口を一本化できるので、良い関係が構築できれば管理組合の業務負荷も大幅に軽減できます。
その一方で、本件に関わる全てを管理会社が行うので、費用が割高になる可能性があり点には注意が必要です。切り分けが可能な部分に別の業者を入れると、管理会社に緊張感が生まれ馴れ合いを防ぐことができます。
2. 施工会社
これは、施工を担当する工事専門の業者に任せる方法です。管理業務全般を通して見ると（大規模修繕含む）１の場合と異な
り、業務ごとに対応業者を決めるので、費用を抑えることができます。（例：大規模修繕は工事業者に任せる）
ただ難点は、管理組合のメンバーに大規模修繕や建築工事に関する有識者がいないと業者の良否を判断できない点と、あくまで工事業者であることから、マンション全体の管理を踏まえた提案を期待することは難しい点です。
3. コンサルティング会社
これは、診断とその後の対策立案について、ノウハウを持つ専門機関を活用する方法です。この方法は、診断と工事方法の設計について専門機関に依頼し、修繕工事は工事専門業者に依頼します。つまり、上流工程の「現状把握」→「工法決定」と下流工程の「着工」を切り分ける形になります。
この方式のメリットは、診断や工事方法の検討を専門機関が対応することで、中立な立場の意見を吸い上げることができる点です。
また、その後の修繕工事を依頼する業者選定の際に、アドバイスを受けることもできます。
デメリットは、専門機関と工事会社それぞれに費用がかかるため、割高になる傾向があります。また、工事完了後に不具合があった場合、その対応が専門機関or工事業者の切り分けに時間を要し、初動対応が遅れるケースもあります。
凡そは上記のとおりですが、検討の際は、必ず複数の業者から提案を受け、最適な方法や業者について比較検討することをお勧めします。
【お客様の声（対応後のアンケート内容）】
複数の業者から提案をいただき比較検討ができました。業者によって見方や考え方が異なり、当方に最適な修繕案を選択することができました。
また、様々な業者と打合せする事で、今後の管理の勉強にもなり、ノウハウを蓄積する事にも繋がりました。
1-2.問い合わせ2：そろそろ大規模修繕を検討する時期に来ているのですが、何から手を付ければ良いのでしょうか？
築後10年経過しましたが、これまで大きな修繕はしていません。外壁や手摺りなど所々で劣化の見られることから、修繕の必要性を感じており、どのように進めれば良いかとのご相談です。
【お客様の基本情報】
建物種別：分譲マンション（RC造5階）
建物住所：千葉県習志野市
相談カテゴリー：時期、工事の流れ
建物概要：築年数2008年、総戸数128戸
【お客様の悩み】
外観上で劣化の見られる箇所が複数あり、美観が悪いことに加え躯体に影響を及ぼす前に手を打ちたいと考えています。
全容が分からないこともあり、どのように進めれば良いのか分かりません。
これからの手順について教えてください。
【大規模修繕支援センターからのご返答】
築後10年程度経過すると、いろいろな箇所が劣化します。それまでの修繕履歴も踏まえて、現状把握から始めることをお勧めします。
管理会社に問合せる方法もありますし、住宅診断は専門の機関がありますので、そちらに確認してみるのも良いでしょう。
いずれにしても、複数箇所に渡って不具合がある場合、軽微なものから重大なものまで様々なケースが考えられます。状況を把握していないと、修繕の優先順位をつけることができません。適切な修繕計画を立てるためにも、現状を把握することは重要ですので、診断から始めましょう。
【お客様の声（対応後のアンケート内容）】
診断後に書面で報告を受けることができ、不具合状況の見える化ができました。これを基に修繕計画を立てることができたので、スケジュール的にも費用的にも無理のない計画を立てることができました。
1-3.問い合わせ3：施工時のプライバシー保護と防犯対策
足場を組んだ場合、仕方のないことですが、自宅の前を作業者がウロウロします。部屋の中を覗かれないか気になります。また、足場を登って外部の不審者が侵入する可能性があり心配ですというお問い合わせです。
【お客様の基本情報】
建物種別：分譲マンション（RC造9階）
建物住所：千葉県市川市
相談カテゴリー：塗装、外壁、天井、ベランダ・バルコニー、トラブル
建物概要：築年数1994年、総戸数45戸
【お客様の悩み】 外壁塗装と天井及び共有部分のベランダの防水工事を実施することになりました。足場を組んで工事するのですが、作業員が自宅の目の前にいることから気になってしまいます。プライバシーを守れる方法があるのでしょうか？また、新聞で足場を登って外部から泥棒が侵入したという記事を見ました。足場からは各部屋のベランダが近いため、防犯の面が心配ですとの事でした。
【大規模修繕支援センターからのご返答】
まず、プライバシーに関しては、お部屋側にシートを設置することが可能です。レースのカーテンを閉じていただく方が賢明ですが、この両方である程度の目隠しにはなります。それでも気になる場合は、昼間もカーテンを閉めていただく対応が現実的です。
作業性の観点から完全に遮断することが難しいことをご理解いただくよう、事前の根回しや案内をすることが重要です。
次に、防犯についてですが、確かに過去にご指摘の事例はございます。それを踏まえて、足場の入り口に鍵付きの扉を設置したり、防犯カメラを設置したりするなど、入りにくくする方法を取ることができます。ただ、どれも完璧ではないため、この点に関しては居住者にも協力を仰ぐことが重要になります。
基本的なことですが戸締りの励行に始まり、必要に応じてウインドウロックや防犯センサなどを設置する方法もあります。
どちらも住民の理解と協力が大切ですので、説明会での呼びかけや回覧での周知などの案内が肝要です。
【お客様の声（対応後のアンケート内容）】
プライバシーの保護関して住民が気になると思われる内容については、説明会の他回覧などにより周知徹底しました。プロジェクトを円滑に遂行するうえで住民の理解が重要になるため、様々な手法で案内し大きな問題は起こりませんでした。
また、防犯に関しては、管理組合を中心に事前に皆で意見を出し合いました。施工業者も協力的に対応いただき、無事に完了することができました。また、今回をきっかけに住民と議論する機会を持つことができ、一体感を醸成することができました。防犯に関する意識向上にもつながり、良い意味での副産物を得ることができました。
大規模修繕支援センターって何をやってるところ？
- 優良コンサルタントや施工会社を無料紹介している
- 専門相談員による無料相談ができる
- 大規模修繕工事についての情報を集約している
大規模修繕支援センターで大規模修繕のことに関してお気軽に相談することが可能
2.千葉県の大規模修繕工事で多く見られるトラブル事例
物件の多い県西部は、マンション・戸建・その他施設などの密集地帯になります。施工の際には周辺への配慮や気配りも必要になるケースが出てきます。トラブル回避の意味でも、この点は施工業者とよく打ち合わせのうえ、実施することが望ましいでしょう。
2-1.問い合わせ1：修繕委員会が理事会と対決する事態に！
【トラブルカテゴリー】：委員会
【建物概要】：千葉県千葉市稲毛区、築年数32年、総戸数80戸
【トラブル内容】：
大規模修繕の実施には多大な作業工数が発生するため、通常の理事会とは別に、本プロジェクトを遂行するための修繕委員会を設置しました。
より良い修繕を行うため連日審議を行っていたのですが、過去の修繕に関する問題点や管理のあり方にも議論が及び、本来、理事会を補助することが目的である修繕委員会が、理事会と対決する構図になってしまいました。
そのため、通常の理事会運営にも関わる事態がおこり、大規模修繕に関する決議までに相当な工数がかかってしまったというトラブルの事例です。
本件の対策としては、理事会役員が双方の役割や状況を踏まえて調整し２つの組織を円滑に運営することが重要です。
また、修繕委員会は常に審議した内容を理事会へ逐次報告すること、理事会は必要に応じて全戸へ発信していくことも重要になります。
2-2.問い合わせ2：近隣住民から異臭がするとのクレーム
【トラブルカテゴリー】：トラブル
【建物概要】：千葉市船橋市、築年数27年、総戸数124戸
【トラブル内容】：
事前に工事内容や期間の案内はしていたにも関わらず、近隣住民から異臭がするとのクレームがあった事例の紹介です。
ある日、近隣住民より鼻を付く強力な刺激臭があり、我慢できるレベルを超えているとの連絡が入りました。
大規模工事では様々な塗装を行いますが、今回の場合は下地処理の段階で使用した有機溶剤系の塗料の臭いが、風向きの影響もあり飛散してしまったことが原因でした。
使用する塗料によっては強烈な刺激臭を発するものがあるので、使用の可否やタイミングを施工業者に確認しておき、事前の案内はもちろん、当日の天候次第では延期するなどしてトラブル回避に努めましょう。
事前説明会や施工中の注意事項の案内については、クレーム対策の一環としても丁寧すぎるぐらいしておきましょう。
2-3.問い合わせ3：請求金額が事前見積の金額より大幅に高くなっている！
【トラブルカテゴリー】：トラブル、修繕費
【建物概要】：千葉県千葉市緑区、築年数38年、総戸数66戸
【トラブル内容】：
躯体に想定外の傷みが複数個所見つかり、施工会社から都度報告を受けながら工事を進めました。そして、無事に工事が完了し、提示された金額が当初見積の金額より高くなっていました。予定になかった追加工事の費用が加算されたのですが、報告を受けた時点で金額を確認しなかったことが原因でした。
今回のトラブルは、予定にない工事は追加費用が発生するとの認識を持ち、追加工事が発生する都度その費用を確認すれば防ぐことができたと思われます。
工事終了後に請求金額を見て、こんなはずでは無かったということのないようにするためにも、早めに手を打つことをお勧めします。
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4.大規模修繕支援センターの4つのお約束
5.大規模修繕支援センターのご利用の流れ
5.千葉県の大規模修繕対応エリアについて
その他の地域で千葉県内に工事実績のある会社を確認
千葉市 / 銚子市 / 市川市 / 船橋市 / 館山市 / 木更津市 / 松戸市 / 野田市 / 茂原市 / 成田市 / 佐倉市 / 東金市 / 旭市 / 習志野市 / 柏市 / 勝浦市 / 市原市 / 流山市 / 八千代市 / 我孫子市 / 鴨川市 / 鎌ケ谷市 / 君津市 / 富津市 / 浦安市 / 四街道市 / 袖ケ浦市 / 八街市 / 印西市 / 白井市 / 富里市 / 南房総市 / 匝瑳市 / 香取市 / 山武市 / いすみ市 / 大網白里市 / 酒々井町 / 栄町 / 神崎町 / 多古町 / 東庄町 / 九十九里町 / 芝山町 / 横芝光町 / 一宮町 / 睦沢町 / 長生村 / 白子町 / 長柄町 / 長南町 / 大多喜町 / 御宿町 / 鋸南町 /
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