大規模修繕に伴う「玄関ドア」の補修および交換について解説
マンション大規模修繕は、建物に生じた劣化や損傷の修繕を行いますが「玄関ドア」も劣化状況に応じて補修および交換が行われます。
玄関ドアは各家庭の顔になる部分であり、劣化した状態を放置していれば、その家庭の印象が悪くなるだけでなく、マンションの景観にも影響を与えてしまい、資産価値の低下を招きかねません。
実はマンションの玄関ドアは所有権が特殊なので、玄関ドアの外側については個人で勝手に補修ができないのです。
そこで今回は、マンションの玄関ドアの所有権を説明したあと、大規模修繕で玄関ドアを改修するときのポイントをご紹介します。
このページの目次
1. マンションの「玄関ドア」の外側は共有部分！勝手に補修できない
分譲マンションにお住まいの方は、共用部分と専有部分という言葉を聞いたことがあるのではないでしょうか？
もちろん賃貸マンションも共有部分と専有部分に分かれていますが、基本的に各家庭の居室が専有部分になり、それ以外の正確には部屋の外側すべてが共用部分になります。
基本的に外壁や屋上・エントランス・共用廊下・階段といったエリアが共用部分になりますが、その共用部分に発生した劣化や損傷を修繕する工事が「大規模修繕工事」です。
1-1. マンションの「玄関ドア」の所有権は？内側と外側で異なる！
マンションの区分所有権は「区分所有法」の中で定められています。
その区分所有法の中で、居室以外は共用部分としていますが、自分の部屋でも共用部分に該当するものがあるのです。
各居室のベランダ・バルコニーが「個人利用が認められた共用部分」になるほか、玄関ドアや窓についても「内側が専有部分」で「外側が共用部分」という特殊な扱いになります。
つまり、玄関ドアの外側は共用部分になるため、錆や損傷があったとしても個人の判断で勝手に補修ができないのです。
そのため、玄関ドアの補修および交換は一般的に、大規模修繕工事のタイミングで行われています。
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2. マンション大規模修繕で「玄関ドア」を改修する際のポイント
マンションの玄関ドアは、大規模修繕のタイミングで補修および交換が行われます。
そこでこの項では、大規模修繕に合わせて玄関ドアを補修・交換するメリットや、修繕サイクル・補修方法・費用相場など、気になるポイントをご紹介していきます。
2-1. 大規模修繕で玄関ドアを補修・交換するメリット
大規模修繕に合わせて玄関ドアを補修・交換する一番のメリットは、資産価値の向上にあります。
マンションに限らず、玄関ドアは家の「顔」にあたる重要な部分になるため、汚れや錆・損傷があれば見た目が悪くなるだけでなく、機能的にも様々な不具合が発生してきます。
そこで、大規模修繕に合わせて玄関ドアの補修・交換を実施することで、景観が良くなるとともに機能性も回復するので、結果として資産価値の向上に繋がっていくのです。
2-2. 大規模修繕工事に伴う玄関ドアの補修および改修目安
マンションの玄関ドアの耐用年数はおおよそ25年程度とされていますが、毎日使っていれば10年程度で付属金物などが老朽化して、以下のような不具合が発生してきます。
マンション玄関ドアで発生が想定される不具合
・錆や損傷（腐食）の発生
・扉がドア枠に当たる
・断熱性や遮音性の低下
・建付けが悪くなる（隙間風が入る）
・防犯上の不安 など
発生する不具合は立地環境や使い方で異なりますが、玄関ドアも長年使い続ければ様々な不具合が発生してきます。
そこで、マンション大規模修繕は一般的に「12年周期」で計画されますが、例えとして、12年周期で大規模修繕を計画しているマンションでの玄関ドアの修繕サイクルは、以下のようになります。
マンション大規模修繕に伴う玄関ドアの修繕サイクル
・1回目（12年目）：玄関ドア枠で錆や損傷が発生している箇所の塗装の塗替えおよび補修
・2回目（24年目）：付属金物などの交換（ドアクローザー・蝶番・ドアノブ・戸当たりゴムなど）および補修・塗装
・3回目（36年目）：玄関ドア本体の交換
2回目の大規模修繕で、機能的に劣化した部品の交換や、外側に発生した錆や損傷個所の補修と塗装を行い、3回目の大規模修繕で、玄関ドア本体を交換するのが物理的に理想的な修繕サイクルになります。
2-3. 玄関ドアの3つの交換方法
マンションの玄関ドアは、3回目のタイミングで交換するのが理想とされていますが、交換するにあたって主に以下の3つの工法があります。
玄関ドアの3種類の交換工法
・コアラッコ工法：既存の扉と枠を撤去して枠と扉を新設する工法
・インフィット工法（カバー工法）：既存枠に新しい枠を被せて扉を新設する工法
・ドアチェンジ工法：既存の枠に新しい扉を設置する工法
マンションの玄関ドアの交換にあたって、最も利用されているのが「インフィット工法（カバー工法）」です。
「カバー工法」とも呼ばれますが、既存の扉枠に新しい枠を設置して扉を新設するため、壁などを壊す必要がなく、比較的安価で容易に玄関ドアの交換ができます。
玄関ドアを全て一新する「コアラッコ工法」は希望のドアを設置できるメリットはありますが、工事の日数がかかるうえにコストも高くなります。また、ドアチェンジ工法は扉を変えるだけなので、コスト的に最も安く交換ができますが、既存の枠に適合する扉しか選べないので選択肢が狭くなってしまいます。
2-4. 玄関ドア補修・交換に伴う一般的な費用相場紹介
大規模修繕に合わせて、玄関ドアの補修または交換を実施する際、最も気になるのが費用です。
一戸当たりの単価が高ければ、戸数の多いマンションでは当然大きな予算が必要になります。
玄関ドアの補修または交換する費用に関して、劣化や損傷（腐食）の程度や、交換する玄関ドアのグレードによって全く異なります。そのため、正確な数字は施工業者から見積もりを出してもらわないと分かりませんが、一般的な玄関ドアの補修および交換費用は以下のようになります。
玄関ドアの補修・交換の費用相場
・玄関ドアの補修（付属金物取替えおよび塗装）：一戸当たり3万円～
・玄関ドアの交換【インフィット工法（カバー工法）】：一戸当たり20万円～
あくまで目安の金額になりますが、玄関ドアを交換する際は大きな費用が必要になります。
そこで、長期修繕計画の策定および見直しを行うとき、3回目の大規模修繕で、玄関ドアの交換を視野に入れた予算計画を立てておくことが重要になります。
2-5. 玄関ドア交換を一部の居住者から拒否されたときの対処法
大規模修繕で玄関ドアの交換を予定しているマンションの中に、稀に居住者から交換を拒否されるケースがあります。
先程説明した通り、玄関ドアは「内側が専有部分」で「外側が共用部分」という特殊な扱いになるため居住者が交換を拒否できると感じます。
しかし、専有部分に該当するのはあくまで玄関ドアの内部塗装部分のみであり、玄関ドア自体は共用部分に該当します。つまり、共用部分にあたる玄関ドアの交換に対して、基本的に居住者は拒否することができないのです。
その玄関ドアの交換にあたっては、居住者に費用の負担を要求することはありません。
大規模修繕の工事費用は「修繕積立金」から支払われますが、玄関ドアの交換に伴って万一修繕積立金が不足した場合、一時金の徴収や修繕積立金の増額が懸念されるため、拒否していると考えられます。
そこで、マンション管理組合および理事会が中心になって、玄関ドア交換の必要性を居住者にしっかり説明する必要があります。
その他に修繕積立金の不足を回避するための対策として「予備費」を設けておくのも効果的です。
大規模修繕工事の予算計画の中に予備費を設けておけば、玄関ドアの交換に関わる費用が不足したときでも、柔軟に対応できるようになります。
3. まとめ
今回は、マンションの玄関ドアの補修および交換について説明してきましたが、マンションの玄関ドアは「内側が専有部分」で「外側が共用部分」という、特殊な扱いになります。
基本的に玄関ドアの外側については、個人の判断で勝手に補修工事ができないため、大規模修繕のタイミングで補修および交換が実施されます。2回目の大規模修繕で、劣化した部品の交換と外側に発生した錆や損傷個所の補修と塗装を行い、3回目の大規模修繕で、玄関ドア本体の交換が理想的な修繕サイクルになります。
もちろん、玄関ドアの補修および交換には大きな費用が必要になるので、2回目以降の大規模修繕の予算計画の中に、玄関ドアの補修・交換を含めておくことが重要になります。
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