青森県の大規模修繕でよくある相談お問い合わせ＆トラブル事例

青森県の大規模修繕でよくある相談お問い合わせ＆トラブル事例

青森県の大規模修繕をこれからするお客様へ～相談・トラブル事例～

近年は、経済環境が好転している青森県。直近の個人消費及び生産活動とも堅調で、雇用情勢は持ち直しつつあります。
次に、不動産の市況を語るうえで重要な要素になる人口の推移については、1985年をピークに減少傾向です。生産年齢人口が減少し高齢化が進んでいます。
しかし、その対策として「青森県基本計画・未来を変える挑戦」など、行政が早くから積極的に取り組んでいる点は注目です。
県内で人口の多い青森市、八戸市、弘前市のほか、新幹線が延伸したことによる経済効果も期待でき、沿線の市町村は注目のエリアです。
このページでは、青森県内で大規模修繕を考えているマンション・アパートの管理者の方へ、大規模修繕に関する相談お問い合せ例と、よくあるトラブル事例をご紹介いたします。

1.青森県の大規模修繕工事のお問い合わせ例

青森県の大規模修繕工事のお問合せ事例！
過去のお問合せ対応内容をご参考ください！

青森県では、青森市・八戸市・弘前市など都市圏を中心にビル・マンションが見られます。また、最近は地震に備えるための耐震補強についての問い合わせも増えています。ここでは青森県の大規模修繕工事に関わるお問い合わせの事例をご紹介します。

1-1.問い合わせ1：修繕見積は相見積もりを取るべきでしょうか？

次の大規模修繕に向けて施工内容の検討の他、見積金額や工期などの確認を始めました。長年お付き合いしている管理会社があるのですが、相見積もりを取るべきか悩んでいます。これまでの対応で大きな問題はなく、こちらの動きが原因で関係が悪くなっても困るのですがとの問い合わせをいただきました。

【お客様の基本情報】
建物種別：分譲マンション（RC造10階）
建物住所：青森県青森市
相談カテゴリー：業者の選び方、コンサルタントの選び方
建物概要：築年数1991年、総戸数60戸

【お客様の悩み】
長年付き合いのある管理会社から、次の大規模修繕に関する提案を受け、工事内容や見積金額・工期などの打ち合わせをスタートしました。これまで、この管理会社には大変良くしていただき、入居者からの信頼も厚く特に不満はありません。しかし、年々修繕箇所も増えており、その出費も多額になっています。精査する意味でも、他との比較をした方が良いとは思うのですが、それが原因で関係がこじれるのも困るので、相見積もりを取るべきか悩んでいます。

【大規模修繕支援センターからのご返答】
であれば問題ないですが、例えば情報収集能力が不足していた場合、大規模修繕に関わる技術や工法に関する情報力が弱かったとすると、新しい情報に基づく提案がなく、その結果高い買い物になっている可能性も出てきます。
優秀な業者であるほど、物件情報が多く相見積もりに慣れていますので、事前に相見積もりを取ることを理由も合わせて伝えておけば、問題になることは考えにくいです。大規模修繕は非常に大きな金額が動きますので、透明性・公平性を高める意味でも相見積もりは取得するべきと考えます。
ちなみに相見積もりを取る際の注意事項は下記のとおりです。

・要求内容は事前に抽出し、明確に伝える。
・依頼する内容は必ず同じにする。
・先に回答のあった業者の金額は伏せる。

比較する際には前提条件を揃えておく必要がありますので、要求事は事前にまとめておきましょう。そして、そこから＋αの提案はOKとし、別にいただくようにした方が、比較検討がしやすくなります。相見積もりを公平に行うことで相手側にも好印象に取られ、結果的に各業者の積極性を生む形になります。

【お客様の声（対応後のアンケート内容）】
モヤモヤがすっきりしました。確かに入居者の皆さんから集めた費用ですので透明性、公平性の観点で精査することは重要ですね。現在の業者に説明したうえで、相見積もりを取りたいと思います。

1-2.問い合わせ2：エレベーターのリニューアルについて教えてください

エレベーターの老朽化に伴い、管理会社からリニューアルの提案を受けました。
何らかの手を打つ必要があることは理解しながらも、知識がないのでどうすれば良いか分からないとの問い合わせをいただきました。

【お客様の基本情報】
建物種別：分譲マンション（RC造14階）
建物住所：青森県弘前市
相談カテゴリー：エレベーター、費用、時期、周期、業者の選び方、改修工事、修繕費、修繕積立金、工事の流れ、不具合、老化
建物概要：築年数2001年、総戸数76戸

【お客様の悩み】
築年数が経過して、エレベーターの管理会社から保守部品の供給が切れる旨の案内とリニューアルの提案を受けました。
高額になると予想しているのですが、このような場合、単にリニューアルするのではなく、何か良い対策はあるものでしょうか？

【大規模修繕支援センターからのご返答】
エレベーターのリニューアルには、1機あたり数百万から1千万程度かかります。大規模修繕の中でも、大きなウェイトを占める項目です。
以下のポイントを押さえて業者と折衝し、効果的な修繕にしましょう。

1.どこまでリニューアルするか
リニューアルのきっかけは、今回のように部品供給が切れることが多いです。
供給不能な部品は当然リニューアルが必要ですが、そうでないものもあります。（供給不能になる順番は、電気制御系の部品→機械系の部品となるケースが殆どです。）
つまり、供給可能な部品はそのまま使用すれば、コストダウンできるのです。
リニューアルの必要のない部品が、対象品目にあげられることがあるので、細かくチェックしましょう。

2.複数の業者に確認する
エレベーターのリニューアルに関しては、業者によって提案内容や価格に違いがあります。
また、リニューアル後はメンテナンスがスタートしますので、工事完了後の維持管理も含めた提案を複数の業者に依頼しましょう。
工事完了後のお付き合いの方が長くなりますので、費用だけでなく、提案内容や会社の信用度、組織や運営体制などを考慮して業者選定をしてください。

【お客様の声（対応後のアンケート内容）】
現在の業者のほか、2社から提案を受けました。アドバイスをいただく前は、現在の業者で行うものと先入観を持っていました。複数の業者と打ち合わせをする中で、我々の物件での押さえるべきポイントが見えて良かったです。
また、工事完了後のメンテナンス計画まで把握することができ、大規模修繕計画の修正も早めに行うことができました。

1-3.問い合わせ3：大規模修繕工事の時期と周期について教えてください

築10年経過し、大規模修繕を検討するタイミングになりました。しかし、まだ早いのではという思いもあり、一般的な修繕の時期や周期を知りたいとの問い合わせをいただきました。

【お客様の基本情報】
建物種別：分譲マンション（SRC造14階）
建物住所：青森県青森市
相談カテゴリー：時期、周期
建物概要：築年数2009年、総戸数140戸

【お客様の悩み】
管理会社より大規模修繕検討の案内がありました。これからプロジェクトをスタートする旨の通知ですが、新築で入居して10年が経過しようとしています。正直、まだ早いのでは？という思いもあり、他のマンションの状況や一般論について把握したうえで、スタートしたいと考えております。一般的には、新築後どの程度で始めるのか、また、その後についても教えてください。

【大規模修繕支援センターからのご返答】
今回、提案されているタイミングは、国土交通省が出しているガイドラインに準じていると思われます。同省では、一つの目安として12年程度という年数を明記しています。
国土交通省は「標準修繕周期」という情報を基に発表しているのですが、これは、全国の管理会社からの報告などから平均的な年数を算出しています。
ここで重要な点は、あくまで平均値であるということです。建物の状態は、立地条件や仕様により異なります。寒暖差の大きい地域や塩害を受けやすい地域などは環境が厳しいので、より短くなる傾向がありますし、逆に環境が良い場合は長く伸ばすことができる可能性があります。
ガイドラインの「12年」は、あくまで一つの目安としていただく方が良いでしょう。

また、大規模修繕工事を行う際に注意いただきたいのは、足場を組むには大きな費用が掛かる点です。つまり、足場を組まないとできない作業（壁面の修繕や塗装、バルコニーの防水工事、各鉄部の塗装など）は同じタイミングで行わないと、効率が悪く莫大な費用が掛かることになります。この点は管理会社と長期計画の視点で検討することをお勧めします。

【お客様の声（対応後のアンケート内容）】
工事には大きな費用が動くので、管理組合としても十分勉強することが必要であると感じました。長期的な目で見て、今後の修繕箇所を洗い出し、効率の良い工事ができるよう計画立てたいと思います。

大規模修繕支援センターって何をやってるところ？

1. 優良コンサルタントや施工会社を無料紹介している
2. 専門相談員による無料相談ができる
3. 大規模修繕工事についての情報を集約している

大規模修繕支援センターで大規模修繕のことに関してお気軽に相談することが可能

大規模修繕支援センターにお問い合わせする

2.青森県の大規模修繕工事で多く見られるトラブル事例

青森県の大規模修繕工事であったトラブル事例です！未然に防げるようにしましょう！

ビル・マンションの大規模修繕では、想定外のトラブルが起こります。工事の技術・品質に関わる問題から経済的な問題・人的な問題まで。ここでは、青森県内で実際にどんなトラブルが発生しているのか、事例を3例ご紹介いたします。

2-1.トラブル事例1：管理会社の対応が遅くて困る

【トラブルカテゴリー】：トラブル、業者の選び方
【建物概要】：青森県八戸市、築年数1986年、総戸数32戸
【トラブル内容】：築年数も30年を超えて、想定外の不具合が多くなってきました。対策を打つために原因を探ることから始めますが、前回の大規模修繕工事に話が及んだ途端、何かと言い訳をつけて対応が悪くなりました。こちらは施工業者も含めた確認を求めたことに対しては、都合がつかないなどの理由で先延ばしにされています。こちらは早く対応をしたいので、新たに施工業者を探すことを検討中です。

2-2.トラブル事例2：給水設備および配管の改修工事で漏水が生じ、入居者が損害賠償を請求！

【トラブルカテゴリー】：トラブル、給水設備、改修工事
【建物概要】：青森県青森市、築年数1999年、総戸数60戸
【トラブル内容】：給水設備や配管の改修工事中に、手順を誤り配管から水が大量に漏れ出す騒ぎがありました。漏れ出した水は、すぐに拭き取り事なきを得たかのように見えましたが、階下の入居者から天井から漏水があり、大事な絵画にかかりシミになったとのクレームが発生しました。
この絵画が、著名な方の作品で大変お気に入りにされていたことから、損害賠償請求に発展しました。

2-3.トラブル事例3：大規模修繕を前に立ち退きをお願いするも上手くいかず・・・

【トラブルカテゴリー】：トラブル
【建物概要】：青森県八戸市、築年数2003年、総戸数32戸
【トラブル内容】：今回は賃貸物件についてのトラブルです。下水道を引きこむため水回り改修に合わせて大規模なリフォームを検討していました。入居者がいると工事がはかどらないことを懸念し、入居者との交渉で家賃5ヶ月分の立ち退き料で退去をお願いしました。ところが、引っ越し代や迷惑料を考慮し1年分の請求があり、平行線の状態です。

お客様に合った施工会社・コンサルタントを

無料にてご紹介させて頂きます！

4.大規模修繕支援センターの4つのお約束

大規模修繕支援センターのサービス内容の
ご紹介です！4つのお約束を致します！

5.大規模修繕支援センターのご利用の流れ

大規模修繕支援センターのお問合せ～会社選定までの流れのご説明となります！

5.青森県の大規模修繕対応エリアについて

青森県の大規模修繕工事の対応エリアは
青森県全域にて対応可能です！

お客様に合った施工会社・コンサルタントを

無料にてご紹介させて頂きます！

見積要領書テンプレート

修繕委員会・管理会社ご担当者向け

当社がこれまで大規模修繕のお見積りに携わったノウハウを活かし、 見積要領書のWordファイルテンプレートを作成しました。

無料ダウンロードはこちら

住居者アンケートテンプレート

修繕委員会・管理会社ご担当者向け

大規模修繕時に必要となる住居者アンケートを一から準備をする のが大変なので便利なWordファイルテンプレートを作成しました。

無料ダウンロードはこちら