宮崎県の大規模修繕でよくある相談お問い合わせ＆トラブル事例
宮崎県は九州地方の南東部に位置しています。リゾートや青島、プロスポーツのキャンプなどの観光資源を多く持つ観光都市です。
マンションは、県庁所在地である宮崎市に集中しています。宮崎市には県内の人口の40％以上が住んでいます。
宮崎県は日照時間や降水量が全国で上位となっている地域です。
マンションは完成した当初は綺麗ですが、月日の経過とともに経年劣化や損傷などがどのマンションでも目についてきます。特にメンテナンスや手を施さなければ老朽化が進んでいきます。
そこで行われるのが「大規模修繕工事」になります。
しかし、マンションの管理組合は「何をしたら良いのか？」「どのような手続きが必要なのか？」がわからないと思います。一生で一番大きい買い物と言われる住まいであるマンションの大規模修繕を何度も経験することは稀なことでしょう。
宮崎県では、宮崎市には1990年以前や1990年代に建てられたマンションも多くあり、すでに大規模修繕が行われているマンションもあると考えられます。
このページでは、宮崎県内で大規模修繕を考えているマンションの方へ、他のマンションからの大規模修繕に関する相談お問い合わせ例と、よくあるトラブル事例をご紹介いたします。
このページの目次
1.宮崎県の大規模修繕工事のお問い合わせ例
大規模修繕工事は、経年劣化によって生じた建物の損傷や不具合を修繕・改修する工事です。
宮崎県では宮崎市にマンションが集中しており、その地域でマンションの大規模修繕が行われます。そのほか、1990年以前や1990年前半のマンションもあり、大規模修繕が済んでいるのかどうかを確認することも重要になります。また、新しいマンションも建てられている地域ですので、既存のマンションの大規模修繕工事も増えてくるのではないでしょうか。 最近では地震に備えるための耐震補強についての問い合わせも増えています。
ここでは宮崎県の大規模修繕工事に関わる大規模修繕支援センターにお問い合わせを頂いた事例をご紹介します。
1-1.問い合わせ1：自転車置き場に屋根を設置したい
大規模修繕工事を計画していますが、外壁塗装や屋上防水などの工事を行います。予算として余裕があったことから要望のあった自転車置き場に屋根を設置することを計画しています。屋根の増築は建築基準法上の建築確認が必要になる可能性があります。
【お客様の基本情報】
建物種別：分譲マンション（RC造7階）
建物住所：宮崎県宮崎市
相談カテゴリー：修繕計画、外構
建物概要：築年数1990年、総戸数37戸
【お客様の悩み】
マンションの大規模修繕に合わせて、駐輪場に屋根をかける計画がありますが、建築確認は必要なのでしょうか？
【大規模修繕支援センターからのご返答】
マンションの大規模修繕については、増改築や構造体へ手を掛けなければ建築確認は不要になることが多いです。主要構造材である外壁材を修繕するときには建築確認が必要になります。外壁塗装であれば不要です。
駐輪場に屋根をかける際にはどうなのでしょうか？
上屋を建てることになりますので面積によって建築確認が必要になることがあります。
建築確認は、10mを超える増築に該当します。10m2より小さな面積であれば不要です。しかし、マンションの駐輪場と考えると、10m2未満の面積では足りないことが想定されます。
せっかく駐輪場所に屋根をかけるのであれば入居者よりクレームが来ないように設置したいですよね。
大規模修繕工事際にも必要な申請がありますのでコンサルタントや施工会社とも打ち合わせしながら確認してください。
【お客様の声（対応後のアンケート内容）】
細かい内容は分かっていませんでしたので、管理会社やコンサルタントにも相談しながら進めて行きたいです。
1-2.問い合わせ2：外部の鉄骨部分塗装工事の流れ
マンションでは外壁塗装の他に、外部の鉄骨部分にも塗装工事を行います。
手すりや外部階段などで鉄骨部材が使われていますが、近年のマンションでは亜鉛めっき加工が多いですが、15年以上前ではスチール製塗装仕上げが採用されていました。
【お客様の基本情報】
建物種別：分譲マンション（RC造8階）
建物住所：宮崎県宮崎市
相談カテゴリー：外壁、鉄部、工事の流れ
建物概要：築年数1996年、総戸数42戸
【お客様の悩み】
マンションの大規模修繕工事を行う際に、外部階段や手すりなど鉄骨を使用している部分の塗装も行う計画です。工事の流れが知りたいです。
【大規模修繕支援センターからのご返答】
鉄部の塗装工事の流れは以下の通りです。
・高圧洗浄で汚れを除去する
既存のて鉄部に付着している汚れやゴミなどを高圧洗浄機で洗浄します。汚れがついている状態ですと、新たな塗料が付着しにくくなりますので丁寧に除去します。
・既存鉄部下地処理
既存の鉄部には塗膜の剥がれや錆などがあるため塗膜の厚さがまちまちになります。そうすると、新たに付着させる塗料がうまく付着しないことがあります。
・養生
不要な箇所に塗料が付着しないように養生を行います。
・下塗り（防錆塗料）・中塗り・上塗り
基本的には3回塗ります。下塗りは、錆を防ぐために塗布します。完全に乾いたことを確認しながら行います。
・養生撤去・足場解体・清掃
塗装が終わったら仮設資材の撤去に入ります。
【お客様の声（対応後のアンケート内容）】
手順を踏まないと後から塗料が剥げてきたりすることもあるのかもしれません。鉄部なので錆びると触りたくなくなりますので手すりとしては使えないです。チェック項目を管理しているのか確認しながら進めたいです。
1-3.問い合わせ3：大規模修繕工事の完了時には何かもらう資料はありますか？
大規模修繕工事をするときに完了時には何を受領すれば良いのでしょうか？完了図面は思いつくでしょうが、他には何があるのでしょうか。
【お客様の基本情報】
建物種別：分譲マンション（RC造11階）
建物住所：宮崎県宮崎市
相談カテゴリー：修繕、完了
建物概要：築年数2000年、総戸数74戸
【お客様の悩み】
マンションの大規模修繕工事の最中ですが、完了時には何を受領すれば良いのか知りたいです。
【大規模修繕支援センターからのご返答】
マンションの大規模修繕工事は、10年や15年ほどのスパンで行われることが多いです。
そのため、専門家のように慣れていなければ何をすれば良いのかわからないと思います。完了の際にもらう必要がある資料としても何をもらえば良いのか確認する必要があります。
まず契約書類を確認してください。
竣工書類として書類関係一式をもらうのですが、その内容は契約書に記載されています。工事の項目や内容が記載された資料や保証期間が明記された書類などを受け取ります。保証期間は、工事内容によって変わりますのでチェックが必要です。不具合などが発生したときに保証期間内であれば修繕してもらうことが可能です。
その他、修繕工事の図面や施工写真、施工計画をまとめた書類、メンテナンス資料などがあります。漏れがないように確認してください。
【お客様の声（対応後のアンケート内容）】
施工会社との打ち合わせで何を提出する必要があるか打ち合わせしましたが、一通り把握しているようでした。チェック項目を作って確認します。
大規模修繕支援センターって何をやってるところ？
- 優良コンサルタントや施工会社を無料紹介している
- 専門相談員による無料相談ができる
- 大規模修繕工事についての情報を集約している
大規模修繕支援センターで大規模修繕のことに関してお気軽に相談することが可能
2.宮崎県の大規模修繕工事で多く見られるトラブル事例
マンションの大規模修繕にはトラブルがつきものです。準備段階から工事が完了するまで期間も長くなりますし、多くの人が関わりますのでトラブルになりやすいです。
ここでトラブル事例を3例ご紹介いたします。
2-1.トラブル事例1：残業していてトラブル
【トラブルカテゴリー】：修繕、騒音
【建物概要】：宮崎県宮崎市、築年数1992年、総戸数45戸
【トラブル内容】：修繕工事中の騒音でトラブルがありました。工事期間中には朝から夕方までの時間帯で工事を行う旨を入居者や近隣住民に周知していました。しかし、作業の進捗の問題で残業をすることや朝の時間帯が早めに作業を始めることがありました。
朝では、登校する生徒に配慮して7時頃までに搬入作業をていたので近隣や入居者からの問い合わせはありませんでした。一方、残業をするときには近隣には特に周知はしていませんでした。その際に作業用の照明について問い合わせがきました。解決策として、一定の時期は作業をさせてもらうことを了解していただき、騒音は少なくすることでお願いしました。
2-2.トラブル事例2：施工会社の工程管理
【トラブルカテゴリー】：施工会社
【建物概要】：宮崎県宮崎市、築年数2001年、総戸数36戸
【トラブル内容】：大規模修繕工事で定例の工程会議を行なっていました。工事期間内で工事の完了が難しいかもしれないとの話があり、担当者から話を聞き取りしました。現場管理担当の数が少ないことで少しずつ送れば生じているようです。
管理組合としては工事期間の延長は受け入れられないため、施工会社に人員を増やすなどの対応を取るように要請しました。
人員を増やしたようで、履行期限には間に合いましたので安心しています。
2-3.トラブル事例3：工事用仮設として使ったら新品に交換？
【トラブルカテゴリー】：電気設備、トラブル
【建物概要】：宮崎県宮崎市、築年数2001年、総戸数59戸
【トラブル内容】：施工会社が現場仮説として、交換した照明器具を使っていました。LED照明を採用していますので、製品寿命は40,000時間となっています。そのため、管理組合では数十時間程度利用していることには目をつぶろうと考えていました。理事の中で新品に交換するように、との発言もありましたので対応を協議しました。
新品にしたとしても、点灯試験などを行いながら数時間は点灯するため、仮設として使ったからといって変わらないなどの説明を受けて、反対していた方も納得してくれたのでよかったです。
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4.大規模修繕支援センターの4つのお約束
5.大規模修繕支援センターのご利用の流れ
5.宮崎県の大規模修繕対応エリアについて
宮崎市 / 都城市 / 延岡市 / 日南市 / 小林市 / 日向市 / 串間市 / 西都市 / えびの市 / 三股町 / 高原町 / 国富町 / 綾町 / 高鍋町 / 新富町 / 西米良村 / 木城町 / 川南町 / 都農町 / 門川町 / 諸塚村 / 椎葉村 / 美郷町 / 高千穂町 / 日之影町 / 五ヶ瀬町 /
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