奈良県の大規模修繕でよくある相談お問い合わせ＆トラブル事例
自然と歴史が融合し、世界遺産や伝統文化財に恵まれた奈良県。県内は落ち着いた雰囲気なので、安心して暮らすことができます。
マンションが多いエリアは、大阪まで電車で1時間ほどの奈良市です。近畿地方各地に出やすい奈良市のマンションは魅力的ですね。
奈良市以外でも、奈良県にマンションをお持ちの管理組合やオーナーの皆様は、なるべく建物の価値を維持・向上していきたいのではないでしょうか。そのために、「大規模修繕工事」を行いましょう。
大規模修繕工事は、マンションの劣化・損傷を補修したり、グレードアップをさせたりすることができます。年々劣化してしまうマンションの資産価値を維持・向上するためには、大規模修繕工事がピッタリなわけです。
今回は、奈良県の大規模修繕工事における相談・お問い合わせ例やトラブル事例をまとめました。実際の事例を知ることで、大規模修繕工事の不明点を解消し、理解を深めていただければ幸いです。
このページの目次
1.奈良県の大規模修繕工事のお問い合わせ例
いざ大規模修繕工事を進めようとしても、様々な疑問が沸いてくるのではないでしょうか。ここでは、大規模修繕支援センターに寄せられた、奈良県の大規模修繕工事におけるお問い合わせ例をご紹介。大規模修繕支援センターからのご返答を確認することで、今後の大規模修繕工事に活かしてください。
1-1.問い合わせ1：長期修繕計画はどうやって立てるの？
マンションの建設時に作られた長期修繕計画に沿い、大規模修繕工事を行います。そのため、長期修繕計画が正しくないと、大規模修繕工事をうまく進められません。長期修繕計画について、下記のようなお問い合わせがありました。
【お客様の基本情報】
建物種別：分譲マンション（SC造7階）
建物住所：奈良県奈良市
相談カテゴリー：工事方式、時期、確認申請、建築基準法、定義、修繕費、積立修繕金、工事の流れ
お問い合わせ方法：メール
建物概要：築年数2007年、総戸数93戸
【お客様の悩み】
大規模修繕工事を進めるにあたり、長期修繕計画の見直しを行っています。新築時に予測した建物の状況とは違いがあり、工事費用が高くなってしまいそうです。そもそも、長期修繕計画はどのようにして立てられたものなのでしょうか。
【大規模修繕支援センターからのご返答】
長期修繕計画の立て方は、主に以下の4通りに分かれます。
①簡易的にモデル化する
築年数の浅いマンションで、大規模修繕金の根拠を出すための簡易的なシステムとして使用される方法です。建物診断などを行わず、工事項目と部位ごとに工事モデル使用を定めます。一戸あたりの標準工事費に対して、マンションの建物データを入力することで工事費用が算出されます。
②部位別数量等を用いて算出する
こちらも、建物診断は行われませんが、①より精度は高まります。設計図書をもとに、工事項目と部品ごとに工事仕様を定めるのです。そして、各部位の大枠の数量を拾い上げ、各工事の単価を乗じて工事費用が算出されます。
③過去の工事実績を反映する
1回以上の大規模修繕工事を終えたマンションで使用される方法です。過去の実績数値をもとに、工事費用を算出します。
④建物診断を行い、実施設計を作る
建物診断に基づいた実施設計の仕様を根拠に、工事費用を算出します。長期修繕計画を作成する手間や費用がかかりますが、精度は最も高い方法です。
大規模修繕工事の費用を適切にはかるためには、精度の高い長期修繕計画を作成しましょう。そのために、長期修繕計画を5年に1度は見直すことをオススメします。
【お客様の声（対応後のアンケート内容）】
現在、何気なく見ていた長期修繕計画には、様々な算出方法があるのですね。また、複雑になればなるほど手間はかかりますが、精度が上がります。当マンションの長期修繕計画も定期的に見直し、大規模修繕工事の成功につなげたいと思います。
1-2.問い合わせ2：大規模修繕工事の安全対策は？
大規模修繕工事は大掛かりである分、危険も伴います。工事を実施するにあたり、どのような安全対策が取られるのでしょうか。以下の事例をもとに、大規模修繕工事の安全対策について知っておきましょう。
【お客様の基本情報】
建物種別：賃貸マンション（RC造5階）
建物住所：奈良県奈良市
相談カテゴリー：工事方式、工事の流れ、不具合
お問い合わせ方法：電話
建物概要：築年数2000年、総戸数66戸
【お客様の悩み】
大規模修繕工事では、危険な作業も行われると思います。安全を確保するために、どのような対策が取られるのでしょう。事前に知っておくことで、工事中に自身の目でも確認したいです。
【大規模修繕支援センターからのご返答】
マンションの大規模修繕工事では、わずかなミスが人の命に関わることがあります。以下では、大規模修繕工事における対策ポイントを3つご紹介します。
● 警備員を配置する
特に仮設の足場を設置したり解体したりする作業では、警備員の存在が欠かせません。作業中に危険がある場合は通行人をうまく誘導することで、安全を確保できますね。
● 安全防護柵を設置する
万が一、工具やパイプなどが落下してしまったとしても、ガードしてくれるものがあれば安心ですよね。そこで、防護柵を設置することで、落下物が人に当たるリスクを回避できます。折角設置した防護柵と建物の間に隙間があるといけませんので、注意して確認ください。
● 居住者への案内を徹底する
大規模修繕工事について、よく知らない居住者もいるかもしれません。必ず工事説明会などで、大規模修繕工事の危険性をお伝えしましょう。特に子供は理解できないこともあるので、気を付けるべき点を丁寧に説明すべきです。
安全な大規模修繕工事を行うためには、信頼できる施工会社を選ばなければなりません。工事費用が安いからといって安易に依頼した業者が、痛ましい事故を生む可能性があります。施工会社の実績などをきちんと確認し、大規模修繕工事を依頼しましょう。
【お客様の声（対応後のアンケート内容）】
大規模修繕工事には危険が付きものなのですね。目に見える形で対策を取ることも必要ですが、まずは居住者の意識を高めるべきです。
また、工事現場付近に看板を立てるなどして、通行人への案内も配慮したいと思います。
1-3.問い合わせ3：塗装工事はどのようにして行う？
大規模修繕工事といえば、大掛かりな塗装を行うイメージがあるのではないでしょうか。塗装工事中は、日常生活に影響が出る可能性もあります。実際に塗装工事がどのように行われるのか、知識を持っておいてください。
【お客様の基本情報】
建物種別：分譲マンション（RC造10階）
建物住所：奈良県大和高田市
相談カテゴリー：工事方式、外壁、塗装、外部金物、外部金具、時期、定義、工事の流れ、老化
お問い合わせ方法：メール
建物概要：築年数2003年、総戸数80戸
【お客様の悩み】
大規模修繕工事の項目で、塗装工事がありました。塗装の範囲は広いですが、どのようにして工事が進められるのですか？塗装工事について、分かりやすく教えてください。
【大規模修繕支援センターからのご返答】
初めての大規模修繕工事では、既存の塗装が綺麗なケースも多く、必ず塗装工事が必要というわけではありません。ただし、必ず劣化チェックを行ってから判断してください。以下では、外壁塗装と鉄部塗装に分けて手順を説明します。
● 外壁塗装
塗装を塗る前に、外壁に付着した汚れを高圧洗浄で落とします。これは、外壁が汚れた状態では、塗装がうまく付着しないからです。
次に、既存の外壁に対して下地処理を行います。クラックなどで傷んでいる部分は、塗装の前に補修が必要ですね。また、塗装の精度を上げるために、塗装が付着してはいけない部分には養生を施します。そして、外壁の隙間を埋めるシーリングを行うのです。
以上の下準備が完了したらやっと、下塗りに入ります。下塗りは外壁と塗料の密着を高める役割がありますので、丁寧に行う必要があります。
続いて、外壁の色を付ける中塗りと上塗り。下塗りが完全に乾いたことを確認後、ローラーなどを使ってまんべんなく塗料を塗布していきます。
● 鉄部塗装
建物内にある枠や玄関扉、エレベーター扉、手すり、メーターボックスといった鉄製の部位やパーツを塗り直します。まず、サビ・塗膜の剥がれ・傷などをワイヤーブラシやサンドペーパーなどで除去します。その後に、外壁塗装と同様に下塗り、中塗り、上塗りを施します。
【お客様の声（対応後のアンケート内容）】
塗装工事だけでも、いくつも工程を重ねて行われるとは知りませんでした。下地の塗装が乾かないと、次に進めないのも大変そうです。天候なども考慮して、塗装工事のタイミングを決めるべきですね。
大規模修繕支援センターって何をやってるところ？
- 優良コンサルタントや施工会社を無料紹介している
- 専門相談員による無料相談ができる
- 大規模修繕工事についての情報を集約している
大規模修繕支援センターで大規模修繕のことに関してお気軽に相談することが可能
2.奈良県の大規模修繕工事で多く見られるトラブル事例
大規模修繕工事において、全国的にトラブルが多々発生しています。奈良県の大規模修繕工事では、どのようなトラブルが起きているのでしょうか。トラブル事例を知り、同様の事態にならないよう対策を取っていきましょう。
2-1.トラブル事例1：梅雨の工事で失敗！
【トラブルカテゴリー】：外壁、塗装、トラブル、時期、工事の流れ、不具合
【建物概要】：奈良県奈良市、築年数2000年、総戸数54戸
【トラブル内容】：工事費用が安かったので、梅雨の時期に工事を行いました。その年は雨が多く、塗装やタイル貼りなどの作業が中々進まず…。結局、1ヶ月以上工事期間が延びてしまい、工事費用も余分にかかってしまいました。雨天の工事は危険も伴いますので、オススメしません。
2-2.トラブル事例2：居住者から一時金を徴収する事態に！
【トラブルカテゴリー】：費用、修繕費、積立修繕金、トラブル
【建物概要】：奈良県奈良市、築年数2005年、総戸数98戸
【トラブル内容】：大規模修繕工事を行うために、建物の劣化チェックに基づいて見積を出してもらいました。すると、思った以上に建物が劣化しており、想定より工事費用が高くなり…。居住者から集めている積立修繕金では、工事費用が賄えないことが発覚しました。マンションの安全を確保するためにも工事を削ることはできず、結果的に居住者から一時金を集めることで対応しました。長期修繕計画をこまめに見直しておけば良かったです。
2-3.トラブル事例3：修繕委員会が無く、うまく工事が進められない！
【トラブルカテゴリー】：工事方式、トラブル、時期、費用、委員会、工事の流れ、不具合
【建物概要】：奈良県奈良市、築年数2001年、総戸数42戸
【トラブル内容】：大規模修繕工事を進めるにあたり、修繕委員会を設置した方が良いです。当マンションでは修繕委員会のメンバーが集まらず、管理組合の理事会が大規模修繕工事も担当しました。通常の議題も抱えつつ、人の入れ替えがある理事会では、大規模修繕工事の話が中々進まず…。工事完了までに何年もかかったうえ、理想的な工事は行えませでした。
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4.大規模修繕支援センターの4つのお約束
5.大規模修繕支援センターのご利用の流れ
5.奈良県の大規模修繕対応エリアについて
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