愛媛県の大規模修繕でよくある相談お問い合わせ＆トラブル事例

愛媛県の大規模修繕をこれからするお客様へ～相談・トラブル事例～

愛媛県は四国地方の北東部に位置しています。四国最大の都市であり、中国・四国地方では広島市と岡山市に次ぐ3番面の人口規模を有しています。松山市はコンパクトシティ構想により、文化施設が中心部に集中しています。
広島県とはしまなみ海道にて繋がりがあります。文化的にも経済的にも結びつきが強い地域になります。

マンションは、県庁所在地である県内一の都市である松山市を中心に周辺に集中しています。松山市は旧城下町で文化都市として観光資源が豊富な地域です。

マンションは完成した当初は綺麗ですが、月日の経過とともに経年劣化や損傷などがどのマンションでも目についてきます。特にメンテナンスや手を施さなければ老朽化が進んでいきます。
愛媛県は典型的な瀬戸内海気候の地域です。

そこで行われるのが「大規模修繕工事」になります。
しかし、マンションの管理組合は「何をしたら良いのか？」「どのような手続きが必要なのか？」がわからないと思います。一生で一番大きい買い物と言われる住まいであるマンションの大規模修繕を何度も経験することは稀なことでしょう。

愛媛県では、松山市には1990年以前や1990年代に建てられたマンションも多くあり、すでに大規模修繕が行われているマンションもあると考えられます。

このページでは、愛媛県内で大規模修繕を考えているマンションの方へ、他のマンションからの大規模修繕に関する相談お問い合わせ例と、よくあるトラブル事例をご紹介いたします。

このページの目次

1.愛媛県の大規模修繕工事のお問い合わせ例

愛媛県の大規模修繕工事のお問合せ事例！
過去のお問合せ対応内容をご参考ください！

大規模修繕工事は、経年劣化によって生じた建物の損傷や不具合を修繕・改修する工事です。

愛媛県には松山市周辺にマンションが集中しており、その地域でマンションの大規模修繕が行われます。そのほか、1990年以前や1990年前半のマンションもあり、大規模修繕が済んでいるのかどうかを確認することも重要になります。
最近は地震に備えるための耐震補強についての問い合わせも増えています。ここでは愛媛県の大規模修繕工事に関わる大規模修繕支援センターにお問い合わせを頂いた事例をご紹介します。

1-1.問い合わせ1：天気が悪い時期に工事をして大丈夫？

雨の多い時期に大規模修繕工事を行うこともあることでしょう。マンション側の都合や施工会社との調整など理由はそれぞれだとおもいます。屋上防水工事を行う際に注意することはあるのでしょうか。

【お客様の基本情報】
建物種別：分譲マンション（RC造6階）
建物住所：愛媛県松山市
相談カテゴリー：工事時期、屋上
建物概要：築年数1989年、総戸数67戸

【お客様の悩み】
春から夏にかけて雨の多い地域ですが、この時期に屋上防水工事を行う際に工事期間は大丈夫なのでしょうか？

【大規模修繕支援センターからのご返答】
屋上防水工事を行う際には雨が降っていないほうが好ましいです。防水工事の性能上としてももちろんですが、安全面も合わせて天気が良い時期の施工が好ましいです。
防水仕様として、アスファルト防水は雨天での施工は雨水が混ざると性能が発揮されません。シート防水では、雨天での施工が可能な工法がありますが、下地と防水層との間の溜まってしまった水分を適切に排出する必要があります。ウレタン防水では、上部に塗布するウレタンの硬化に影響を与えますので好ましくありません。
そのため、雨の多い季節に施工を計画すると計画通りに作業が進まない可能性があり、工事期間が伸びてしまうことがあります。
施工時期については施工会社や管理組合などで十分に調整を行なってください。

【お客様の声（対応後のアンケート内容）】
長い間、足場などの仮設機材が置かれていると外観もそうですが、安全上も良くないと思っていました。作業時期について相談して見ます。

1-2.問い合わせ2：施工会社の選定方式について

施工会社を選ぶ際にどのように選定するのかポイントになります。マンションの大規模修繕工事となると金額も数千万円から数億円になる工事ですので納得いく選定方法を取る必要があります。

【お客様の基本情報】
建物種別：分譲マンション（RC造12階）
建物住所：愛媛県松山市
相談カテゴリー：施工会社、選定
建物概要：築年数1992年、総戸数47戸

【お客様の悩み】
施工会社の選定方法で悩みがあります。どのように施工会社を選定するのか管理組合内で意見が分かれています。大きな金額の工事を発注することは経験がないのでどのように選定すれば良いのかわかりません。

【大規模修繕支援センターからのご返答】
施工会社を選ぶ際に注目するポイントは、施工実績に注目します。
マンションでの大規模修繕工事ですと、居住者が生活している状態で行います。そのような工事をどの程度行っているのかを確認します。人が住んでいる状態での工事実績を持つ施工会社は、安全管理や工程管理のノウハウを持っています。
実績を持っている施工会社の中からの一般的な選定方式を紹介いたします。
見積もり合わせ：最も多い方法だと思います。複数の施工会社より見積もりを提出してもらいます。
入札方式：入札を希望する施工会社を公募して競争入札を行う方式です。
特命随意契約：新築当時の施工会社や管理会社の関連会社などの1社に見積もりを依頼します。
どの方法も一長一短ありますので管理組合で検討してみてください。

【お客様の声（対応後のアンケート内容）】
マンションが修繕されることは良いのですが、施工会社の選定などの手続きなどで疑問が多く、四苦八苦しておりました。これらの選定方法を検討しながら施工会社を決定したいです。

1-3.問い合わせ3：マンションの大規模修繕周期は？

マンションの修繕計画はどのくらいの周期で計画されるのでしょうか？
一般的に考えられている周期がなぜなのか考えてみましょう。

【お客様の基本情報】
建物種別：分譲マンション（RC造13階）
建物住所：愛媛県松山市
相談カテゴリー：修繕、周期
建物概要：築年数1990年、総戸数69戸

【お客様の悩み】
マンションの大規模修繕工事を行う周期はどのくらいなのか知りたいです。大規模修繕工事を計画していく中でどの程度周期で工事を計画していくのかを知りたいです。

【大規模修繕支援センターからのご返答】
マンションの修繕計画はそのマンションに合わせて作る必要があります。2000年以前は10年周期で立てられることが多かったようです。鉄筋コンクリート造の建物であれば耐久性が高いのでそのタイミングで大規模修繕を行わなければマンションに住めなくなるほどのダメージを受けることではありません。
国交省で「長期修繕計画策定ガイドライン」を発行していますが、この中の12年周期というものは外壁などの塗装工事の寿命が10年から15年ほどとされているものが要因だと考えられます。
マンション全体の修繕計画としては30年ほどの周期で考えることが一般的です。その間に、塗装工事などを行いながら、防水工事や電気設備工事など各種の工事を30年ほどで修繕していくことが必要です。30年以上も修繕箇所を放置することはマンションとしての価値も躯体にも影響が出ることがありますので注意してください。

【お客様の声（対応後のアンケート内容）】
大規模修繕工事の周期は管理会社などからも提案をもらったりしていますが、目安の時期を確認できたので生かして行きたいです。

大規模修繕支援センターって何をやってるところ？

優良コンサルタントや施工会社を無料紹介している
専門相談員による無料相談ができる
大規模修繕工事についての情報を集約している

大規模修繕支援センターで大規模修繕のことに関してお気軽に相談することが可能

大規模修繕支援センターにお問い合わせする

2.愛媛県の大規模修繕工事で多く見られるトラブル事例

愛媛県の大規模修繕工事であったトラブル事例です！未然に防げるようにしましょう！

マンションの大規模修繕にはトラブルがつきものです。準備段階から工事が完了するまで期間も長くなりますし、多くの人が関わりますのでトラブルになりやすいです。

ここでトラブル事例を3例ご紹介いたします。

2-1.トラブル事例1：工事車両の駐車スペースの問題

【トラブルカテゴリー】：施工会社
【建物概要】：愛媛県松山市、築年数1989年、総戸数55戸

【トラブル内容】：大規模修繕工事中に施工会社の従業員の駐車場所などのクレームがありました。工事開始前に管理組合と打ち合わせで職人さんの駐車区画を決めていました。工事の最盛期になってきたからなのか、職人さんの人数が増えて指定した駐車区画に収まらなくなっていました。入居者の駐車区画周辺にも車を停めていて入居者より苦情がありました。相談してもらえれば打ち合わせしたのですが、入居者の支障になるような駐車をしていたので施工会社の担当者に管理をしっかりとするように指示しました。その後、バンなどで乗り合わせて来るようにするなどの対策をしているようでした。

2-2.トラブル事例2：施工会社の対応のトラブル

【トラブルカテゴリー】：施工会社
【建物概要】：愛媛県松山市、築年数1992年、総戸数52戸

【トラブル内容】：工事が始まる前の見積もりなどをもらう際に営業担当の方と打ち合わせを行っているときには、よく説明してくれて工事が始まってからの対応も大丈夫なのかと考えていました。しかし、工事が始まって現場管理の担当の方は管理組合側とうまくいかなくなっています。管理組合からの指示を受け流しながら、現場での作業性が良いように作業を行っており、入居者からもクレームが入っていました。施工会社の営業担当の方へ間に入ってもらえるようにお願いして、管理組合と現場担当者との連絡の行き違いなど起こらないように徹底してもらいました。それ以降、以前よりは良くなったので助かりました。

2-3.トラブル事例3：修繕積立金の一時金は聞いていない！

【トラブルカテゴリー】：修繕積立金
【建物概要】：愛媛県松山市、築年数2000年、総戸数43戸

【トラブル内容】：修繕積立金が足りないとの説明が管理組合よりありました。修繕積立金で足りないため一時金の支払いを求める案内がありました。このマンションに住み始めて5年ほどですが、入居したときにはそのような案内はありませんでした。管理組合に説明を求めました。
労働賃金の増加や材料費が増えていることなどの説明をもらいました。インターネットニュースを検索してみると各地でこのような事例が増えているようでした。公共工事などでこのような話があることはニュースで見ていましたが、自分たちの身に起きるとは考えていませんでした。この度は支払いすることにしましたが、管理組合には修繕計画の見直しもするように伝えました。