徳島県の大規模修繕でよくある相談お問い合わせ＆トラブル事例
徳島県は四国地方の東側に位置し自然が多く残っている地域です。東部は近畿圏の一部として扱われる場合もあります。
マンションは、県庁所在地である東部の徳島市と鳴門市に集中しています。徳島市や鳴門市周辺には各企業の拠点が多くあります。
マンションは完成した当初は綺麗ですが、月日の経過とともに経年劣化や損傷などがどのマンションでも目についてきます。特にメンテナンスや手を施さなければ老朽化が進んでいきます。
島根県は日本海側特有の強い風などによって劣化が変わってくることがありますし、雪などの影響も出てくるでしょう。
そこで行われるのが「大規模修繕工事」になります。
しかし、マンションの管理組合は「何をしたら良いのか？」「どのような手続きが必要なのか？」がわからないと思います。一生で一番大きい買い物と言われる住まいであるマンションの大規模修繕を何度も経験することは稀なことでしょう。
徳島県では、徳島市には1990年以前や1990年代に建てられたマンションもあり、すでに大規模修繕が行われているマンションもあると考えられます。
このページでは、徳島県内で大規模修繕を考えているマンションの方へ、他のマンションからの大規模修繕に関する相談お問い合わせ例と、よくあるトラブル事例をご紹介いたします。
このページの目次
1.徳島県の大規模修繕工事のお問い合わせ例
大規模修繕工事は、経年劣化によって生じた建物の損傷や不具合を修繕・改修する工事です。
徳島県は徳島市と鳴門市にマンションが集中しており、その地域でマンションの大規模修繕が行われます。そのほか、1990年以前や1990年前半のマンションもあり、大規模修繕が済んでいるのかどうかを確認することも重要になります。
最近は地震に備えるための耐震補強についての問い合わせも増えています。ここでは徳島県の大規模修繕工事に関わる大規模修繕支援センターにお問い合わせを頂いた事例をご紹介します。
1-1.問い合わせ1：マンション躯体の耐用年数はどのくらい？
1990年完成の8階建てマンションでは、これからどのくらい住み続けられるか気になります。
戸建ての住宅なら大規模修繕工事などで修繕をすることで住み続けることは考えられますが、マンションだとどんな工法があるのか、地震などで倒れることがないかなど心配してしまいます。
【お客様の基本情報】
建物種別：分譲マンション（RC造8階）
建物住所：徳島県徳島市
相談カテゴリー：躯体、修繕
建物概要：築年数1990年、総戸数26戸
【お客様の悩み】
1990年に建てられたマンションに住んでいますが、建物の耐用年数が気になっています。古くなると地震などの自然災害の際にも心配が大きくなります。
【大規模修繕支援センターからのご返答】
鉄筋コンクリート造のマンションの場合、減価償却資産の耐用年数は47年になっています。その耐用年数＝寿命ということではありません。鉄筋コンクリートの寿命は117年とも言われていますので、通常30年ほどで住めなくなるものではありません。
しかし、マンションが30年から40年で建て替えをされることが多いですが、その理由の一つは維持管理の問題だと言われています。
1970年代のマンションでは修繕計画が作成されず、修繕積立金が集められていなかったケースもあるようです。
そのため、建物の劣化が目立ってきても修繕費の負担に合意されず放置することになってしまいます。
適切な修繕やメンテナンスを行なっていれば「老朽化＝建て替え」にはならず寿命を伸ばしていくことが可能です。
最近ではリノベーションによって建物を蘇らせることが多くなっていますので、適切に維持管理が行えていれば建て替えをする必要が少なくなります。70年前のマンションが使われていることも考えると維持管理の大切さを再認識させられます。
【お客様の声（対応後のアンケート内容）】
30年近いマンションでしたので寿命について心配していました。マンションの適切な維持管理によって寿命を伸ばせることを知りましたので、管理組合での修繕計画なども見ながら考えていければと考えています。
出来るだけ長く住み続けられるようにして行きたいです。
1-2.問い合わせ2：外構工事の工事の流れについて
大規模修繕工事を計画する際に、建物の外壁や屋上など建物についてと建築設備については計画しています。外構の駐車場などについても同様に舗装が浮いてくることがあります。外構工事の工事の流れについて確認しましょう。
【お客様の基本情報】
建物種別：分譲マンション（RC造11階）
建物住所：徳島県徳島市
相談カテゴリー：外構、工事の流れ
建物概要：築年数1988年、総戸数68戸
【お客様の悩み】
1988年に竣工したマンションですが、これからも住み続けていくためにも外構周囲の舗装工事を予定しております。舗装が浮いていたりしていて歩行に支障が出る箇所もあって危ないので舗装の修繕が必要なようです。工事の流れを知りたいです。
【大規模修繕支援センターからのご返答】
舗装がデコボコになって浮いてくると歩いていて躓いて転んだり、自転車やカートを押していても引っかかってしまうことがあります。
経年劣化や地震の際に亀裂が入ったり、浮いてくることは十分に考えられます。道路や歩道上なら所管の自治体にて修繕を行いますが、敷地内では自らが行う必要があります。
どこの地域でも高齢化が進んでいますので少しの段差でも転びやすくなっていますし、子供がつまずくことも考えられます。
舗装にも種類があります。アスファルト舗装やコンクリート舗装、ブロックが埋められている舗装もあります。施工会社にも見積もりを取ることが必要です。
舗装の種類を変える際は路盤調整も行う必要が出ることもありますので、施工会社と工事期間なども打ち合わせしてください。通行の制限がどの程度になるのか、迂回路があるのかなども調整することが必要です。
駐車区画の近くで工事を行う場合、駐車場所を一時的に移動することも考えられるため施工会社と住民の方々で十分に調整してください。
【お客様の声（対応後のアンケート内容）】
マンションの敷地内で工事を行う場合、注意しなければならないことが多いとのことで施工会社や管理組合で注意して進めて行きたいです。迂回路なども検討しながら進めて事故などが無いようにしたいです。
1-3.問い合わせ3：瑕疵保険には入るべきか？
マンションの大規模修繕工事を行う場合、瑕疵保険に入ることを検討されるでしょう。マンションの大規模修繕工事は規模も大きくなるため、工事終了後の不安を最小限にしたいと考えるでしょう。
【お客様の基本情報】
建物種別：分譲マンション（RC造7階）
建物住所：徳島県徳島市
相談カテゴリー：瑕疵保険
建物概要：築年数1993年、総戸数58戸
【お客様の悩み】
マンションの大規模修繕工事を計画していますが、瑕疵保険なるものがあることを知りました。この保険には入ったほうが良いのか聞きたいです。
【大規模修繕支援センターからのご返答】
マンションの大規模修繕工事は金額としても数千万から数億円の工事価格になることでしょう。工種としても複数の工種が発生してきます。
工事が終わったからといって全て終了というわけではありません。
屋根防水なら修繕工事でも5年ほどの保証期間はありますし、ほかの工種でもメーカーによる保証期間が存在する工種があります。しかし、施工会社が倒産などでなくなってしまうことも考えられます。
数万円の工事費ならしょうがないと思えるかもしれませんが、数千万単位の金額なら瑕疵による工事で管理組合が工事価格を負担することはできないと考えられます。また、施工会社が十分な対応をしてくれない場合も考えられます。
そのための保険になります。管理組合から施工会社に保険加入を依頼することで保険に加入できますので施工会社とも相談の上、決定してください。
【お客様の声（対応後のアンケート内容）】
インターネットやテレビなどで施工会社の対応を問題視している記事や番組を見たことがあるので不安に思っていました。この対応でも任せて大丈夫な施工会社なのかが判断できるのかもしれませんね。
大規模修繕支援センターって何をやってるところ？
- 優良コンサルタントや施工会社を無料紹介している
- 専門相談員による無料相談ができる
- 大規模修繕工事についての情報を集約している
大規模修繕支援センターで大規模修繕のことに関してお気軽に相談することが可能
2.鳥取県の大規模修繕工事で多く見られるトラブル事例
マンションの大規模修繕にはトラブルがつきものです。準備段階から工事が完了するまで期間も長くなりますし、多くの人が関わりますのでトラブルになりやすいです。
ここでトラブル事例を3例ご紹介いたします。
2-1.トラブル事例1：外壁工事での足場をかけるかどうか？
【トラブルカテゴリー】：工事方式、外壁
【建物概要】：徳島県鳴門市、築年数1991年、総戸数30戸
【トラブル内容】：外壁工事の工事方式で入居者の方々から出された意見を紹介します。外壁工事を行う際に、前面に足場を掛けよう考えて説明をしました。しかし、足場を設置すると窓を開けることはできませんし、洗濯物をベランダに干すこともできなくなります。
そのような意見があり、施工会社とも相談しましたが全面に足場を掛けないと工事費用が嵩み、工事期間も長くなるとのことでした。部分補修なら他の工事方式でも良いようですが、外壁全面塗装でありベランダも修繕する予定ですので難しいです。入居されている方には説明して、長く工事を行っていると安全面などの問題もあることを説明して納得してもらいました。
2-2.トラブル事例2：ベランダに設置されているエアコンのトラブル
【トラブルカテゴリー】：ベランダ、設備機器
【建物概要】：徳島県徳島市、築年数2000年、総戸数37戸
【トラブル内容】：マンションの大規模修繕工事でベランダの防水工事も同様に行うことにしておりました。その際、各入居者が設置したエアコンの取合いが問題になりました。防水工事を行う際に、エアコンの室外機が支障になるため少しずつ移動しながら作業することで管理組合と施工者で打ち合わせしていました。
しかし、中には室外機と室内機の配管がギリギリで移動することが難しい住戸がありました。夏前の時期でエアコンを使いそうな時期ではありましたが、範囲を区切って数日ごとにエアコンを使えなくなることをお知らせしました。
エアコンを使いたい方はいたようですが、あまり暑い日が少なかったために多くのクレームはなかったですが、余裕を持った施工をしてもらうことが必要だと感じました。
2-3.トラブル事例3：マンション修繕計画の範囲
【トラブルカテゴリー】：修繕、工事範囲
【建物概要】：徳島県徳島市、築年数2000年、総戸数38戸
【トラブル内容】：マンションの大規模修繕を行う際に工事範囲を決めることが難しいと感じています。これからの時代、高齢化が進んでいきますが、入居されている方は現状の修繕を望む方と高齢者の方に対応する修繕を望む方で割れています。アドバイザーを入れて話し合った結果、双方が納得するような修繕計画を立てることができたので安心していますが、多くの方が住んでいるマンションでは話し合いは難しいことを実感しました。
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4.大規模修繕支援センターの4つのお約束
5.大規模修繕支援センターのご利用の流れ
5.徳島県の大規模修繕対応エリアについて
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