島根県の大規模修繕でよくある相談お問い合わせ＆トラブル事例

島根県の大規模修繕をこれからするお客様へ～相談・トラブル事例～

島根県は中国地方の日本海側に位置し、隠岐の島や竹島などの離島も島根県の管轄です。島根県は全国人口が2番目に少ない都道府県です。出雲地方・石見地方・隠岐地方の３つの地域に区分されています。

マンションは、県庁所在地である東側の松江市や出雲市に集中しています。松江市は鳥取県米子市と合わせた商業圏都市圏となっています。出雲市は隣接する太田市などと島根県中央部の経済圏の拠点になっています。

マンションは完成した当初は綺麗ですが、月日の経過とともに経年劣化や損傷などがどのマンションでも目についてきます。特にメンテナンスや手を施さなければ老朽化が進んでいきます。島根県は日本海側特有の強い風などによって劣化が変わってくることがありますし、雪などの影響も出てくるでしょう。

そこで行われるのが「大規模修繕工事」になります。しかし、マンションの管理組合は「何をしたら良いのか？」「どのような手続きが必要なのか？」がわからないと思います。一生で一番大きい買い物と言われる住まいであるマンションの大規模修繕を何度も経験することは稀なことでしょう。

島根県では、松江市には1990年以前や1990年代に建てられたマンションもあり、すでに大規模修繕が行われているマンションもあると考えられます。

このページでは、島根県内で大規模修繕を考えているマンションの方へ、他のマンションからの大規模修繕に関する相談お問い合わせ例と、よくあるトラブル事例をご紹介いたします。

このページの目次

1.島根県の大規模修繕工事のお問い合わせ例

島根県の大規模修繕工事のお問合せ事例！
過去のお問合せ対応内容をご参考ください！

大規模修繕工事は、経年劣化によって生じた建物の損傷や不具合を修繕・改修する工事です。
島根県は松江市と出雲市にマンションが集中しており、その地域でマンションの大規模修繕が行われます。そのほか、1990年以前や1990年前半のマンションもあり、大規模修繕が済んでいるのかどうかを確認することも重要になります。
最近は地震に備えるための耐震補強についての問い合わせも増えています。ここでは島根県の大規模修繕工事に関わる大規模修繕支援センターにお問い合わせを頂いた事例をご紹介します。

1-1.問い合わせ1：マンションの外壁工事の方法は？

1995年完成の8階建て高層マンションで外壁工事を行う際に疑問があります。
戸建住宅なら足場や脚立で作業するイメージを持てますが、マンションではどのように外壁工事を行うのか疑問に思いました。工法はいくつか考えられる中で安全面も考慮して進めて行きます。

【お客様の基本情報】
建物種別：分譲マンション（RC造8階）
建物住所：島根県松江市
相談カテゴリー：外壁、仮設工事、工事の流れ
建物概要：築年数1995年、総戸数100戸

【お客様の悩み】 外壁工事を行う際にどのように足場などが設置されるのか不安です。足場を設置すると景色が見えなくなったりしますが、足場は必要なのかを知りたいです。

【大規模修繕支援センターからのご返答】一般的なマンションでは、枠組足場と呼ばれる足場を設置して外壁工事を行います。
しかし、枠組足場には高さ制限があります。今回お問い合わせいただいたマンションの高さであれば枠組足場での施工で問題ありません。
枠組足場は高さが原則として45ｍ以下までの使用となっています。
一部の外壁だけを修繕する場合、全面に足場を掛けると金額的に負担になります。そのため、マンション上部からゴンドラ吊り下げたり、レスキュー隊のようにロープを吊り下げて施工を行うことがあります。また、高所作業車で施工ができる高さであれば、作業者が入れるスペースを確保した上で高所作業車にて施工を行うことも可能です。
この時、施工範囲が広いと作業性がよろしくありませんので外壁全面を修繕する場合は足場を設置して施工した方が作業性は向上しますので工期短縮にもつながる事があります。
また、第三者への対策として、落下物防止や外壁材料、塗料などの飛散防止にも足場を設置した方が防ぐ事ができます。
足場を設置すると、外の景色が見えなくなったり、窓を開けると防犯上の不安がありますが、住み続けるマンションですので劣化によって機能的にも外観的にもよろしくありません。
夏場での工事を避けてもらうなどの工事時期を要望することを考えてみてください。

【お客様の声（対応後のアンケート内容）】 外壁工事の際に足場設置などで不安に感じる事がありましたので施工業者と協議しながら進めていきたいです。足場が設置されていると景観としても良くありませんが、住人もマンション周囲を歩くこともありますので災害防止にも関わってくることを知ったので危険の内容に進めて行きたいです。
高所作業車が入れるスペースがわからないので施工会社にも相談して見たいです。

1-2.問い合わせ2：マンションの排水設備更新で水道が使えなくなる？

マンションが経年劣化すると、同様に排水管も劣化が進んで行きます。漏水が起きたり、台所や浴室、トイレなどの水回りの不具合も生じる恐れがありますので日々の確認が必要です。

【お客様の基本情報】
建物種別：分譲マンション（RC造8階）
建物住所：島根県松江市
相談カテゴリー：排水設備、工事の流れ
建物概要：築年数1984年、総戸数45戸

【お客様の悩み】
1984年に竣工したマンションですが、これからも住み続けていくためにも大規模修繕を予定しております。排水管の更新も検討はされているようですが、必要性が感じられません。

【大規模修繕支援センターからのご返答】
排水管の更新は30年から40年ほどと言われております。鉄管ではありませんので腐食することは少ないのですが、使っているうちに接続部分や配管の劣化によって水漏れが生じる恐れがあります。
最近、漏水したお宅があったり、台所や浴室、トイレなどの排水の流れがよろしくなかったりなど更新の目安となる症状はありますので住人の方々と情報交換しながら検討してください。

【お客様の声（対応後のアンケート内容）】
マンションの住戸内で漏水や流れの悪い部分があったかの経過を確認します。詰まったり、流れの悪い箇所を調べて施工会社などと相談して修繕予定を立てたいです。

1-3.問い合わせ3：マンションの防水工事修繕周期はどのくらいなのか？

ベランダやバルコニーの防水工事については、一般的には10年から15年では修繕を計画します。防水層が劣化したままになると、躯体にも影響が出る可能性があります。

【お客様の基本情報】
建物種別：分譲マンション（RC造9階）
建物住所：島根県松江市
相談カテゴリー：修繕、周期、防水
建物概要：築年数1993年、総戸数50戸

【お客様の悩み】
ベランダやバルコニーの防水工事が計画されていますが、どのくらいの周期で修繕することが一般的なのか知りたいです。

【大規模修繕支援センターからのご返答】
ベランダやバルコニーは防水工事が施工されています。FRP防水やウレタン防水などの種類があります。その種類によっても耐用年数が変わってきます。既存の防水工事の仕様を見ながら修繕周期を検討してください。

また、一般的な耐用年数はありますが、日本海側からの強い風などによって早く傷んだりすることも想定されますので数年に一度の目視点検などのメンテナンスを行うことも必要になります。

【お客様の声（対応後のアンケート内容）】
建物の修繕計画と合わせて検討して行きます。耐用年数だけで判断するのではなく、目視点検などを行いながら計画を立てて行きます。

大規模修繕支援センターって何をやってるところ？

優良コンサルタントや施工会社を無料紹介している
専門相談員による無料相談ができる
大規模修繕工事についての情報を集約している

大規模修繕支援センターで大規模修繕のことに関してお気軽に相談することが可能

大規模修繕支援センターにお問い合わせする

2.島根県の大規模修繕工事で多く見られるトラブル事例

島根県の大規模修繕工事であったトラブル事例です！未然に防げるようにしましょう！

マンションの大規模修繕にはトラブルがつきものです。準備段階から工事が完了するまで期間も長くなりますし、多くの人が関わりますのでトラブルになりやすいです。

ここでトラブル事例を3例ご紹介いたします。

2-1.トラブル事例1：ベランダ工事中に入居者からの苦情

【トラブルカテゴリー】：工事方式、ベランダ
【建物概要】：島根県出雲市、築年数2001年、総戸数39戸

【トラブル内容】：ベランダやバルコニーを修繕する際に、施工会社と入居者でトラブルが発生しそうになりました。外壁の修繕と合わせての大規模修繕になります。施工会社の作業中に窓にカーテンなどで目隠しをしていても、人の動きはやはり気になるようです。また、夜勤の方がなどで音が出る作業を嫌がる方もいました。事前に工事予定表などで説明して納得してもらいながら進めるようにしてクレームが少なくなりました。

2-2.トラブル事例2：施工会社から追加費用の請求

【トラブルカテゴリー】：施工会社、工事の流れ
【建物概要】：島根県松江市、築年数1991年、総戸数26戸

【トラブル内容】：
施工会社からの情報が出てこないと入居者の方からクレームがありました。工事予定表などは配っていたり、大まかな資料はお渡ししていました。しかし、詳細資料を要求されることがありました。作業予定の数日から数週間前にはお知らせすることで納得していただきましたが、生活に支障が出そうだとリスクを感じてしまっているのだと感じました。信頼関係が大事だということを実感しました。

2-3.トラブル事例3：コンサルタントの選定方法

【トラブルカテゴリー】：コンサルタント選び方
【建物概要】：島根県松江市、築年数2002年、総戸数38戸

【トラブル内容】：マンションの大規模修繕を行う際にはコンサルタントに依頼することが一般的です。施工会社に任せきりにすると第三者的な目線で判断することができなくなります。管理会社では自らが行うような話でしたが、実際に他のコンサルタントに見積もりをとってみると、価格が大きく変わってくるようです。管理会社はマンションのことを一番理解しているのかもしれませんが、何と言っても予算が課題になります。
どこでコンサルタントを務めるのかを話し合うことが大変でした。お金が同じなら管理会社に頼みますが、大きな金額差があれば実績もあるコンサルタントにお願いすることは当然なのかもしれません。