専有部分（せんゆうぶぶん）

大規模修繕工事の専有部分（せんゆうぶぶん）とは

大規模修繕工事の専有部分（せんゆうぶぶん）とは、分譲マンションなどの区分所有権のある建物の中で、区分所有者が所有権を持っている部分のことを指します。
壁、天井、床に囲まれた居住部分が専有部分です。もっと厳密に言いますと、壁、天井、床の表面から内側が専有部分であり、壁、天井、床のコンクリートそのものは専有部分ではないので、壁に勝手に穴をあけることは禁止されています。ですから、たとえ隣り合う2つの居室を所有していても、その間の壁を取り除いて１戸にする、といったことも、もちろんしてはいけません。
また、台所や洗面所、給湯設備などの設備や、電気・電話の配線も専有部分に含まれます。

初めて聞く方は驚かれるかもしれませんが、ベランダやバルコニー、専用庭は専有部分ではありません。よって、許可なくベランダに物置を置いたり、タイルを敷いたりすることは、規約上許されていないケースもありますから、居住者は注意が必要です。

また、窓やサッシ、玄関扉も専有部分ではありませんので、勝手にデザインを変えたりしてはいけません。

専有部分に対して、区分所有者全体で所有している部分のことを、共用部分といいます。

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1.大規模修繕工事における専有部分のまとめ

基本的に専有部分の改修工事は、管理組合ではなく、区分所有者の負担です。
しかし、統計で見ますと、大規模修繕工事に合わせて専有部分の工事を行うパターンが多いことが分かります。

専有部分の工事としましては、給湯器の交換や、トイレ・浴室などの水廻りの改修が多く実施されています。
これには、共用部分の大規模修繕工事における配管設備の改修工事との関係性が読み取れ、共用部分の工事の促進が、専有部分の工事の促進に影響するといえるのです。

専有部分と共用部分は密接なつながりがあるため、工事する際に切り離せない部分が出てきます。その部分の工事は道連れ工事と呼ばれ、負担は管理組合が持つものとされます。たとえば、スラブ下の専有部分の横引き排水管、継手、支持金物、浴室や洗濯用排水用トラップ撤去、防露工事、天井解体補修などです。
共用部分の本体工事よりも、道連れ工事の費用の割合が高いマンションもあるほどです。

専有部分と共用部分は密接なつながりがあるため、工事する際に切り離せない部分が出てきます。その部分の工事は道連れ工事と呼ばれ、負担は管理組合が持つものとされます。
たとえば、スラブ下の専有部分の横引き排水管、継手、支持金物、浴室や洗濯用排水用トラップ撤去、防露工事、天井解体補修などです。
共用部分の本体工事よりも、道連れ工事の費用の割合が高いマンションもあるほどです。

また、エアコンの脱着やパラボラアンテナの脱着、換気ダクトの清掃など、オプション工事の要望が住民の方から出てくることも多くあります。大規模修繕工事の際には、足場をかけるので、その際に一緒に工事してもらえるチャンスだからです。オプション工事は区分所有者の負担ですが、大規模修繕工事の委員は、オプション工事の要望の有無を区分所有者に聞いておく必要があるでしょう。